Könnyen barlanglakás lehet a családi házból, ha nem figyelünk

Olyan parcellákból is nőnek ki házak, amelyekről korábban feltételezni sem merték, hogy építkezni lehet rájuk.

Amióta fölpörgött az ingatlanpiac, telekből pedig kevés van, olyan parcellákból is nőnek ki házak, amelyekről a környékbeliek nem is gondolták volna, hogy valaha építkezni lehet rájuk. Ezt több helyen értetlenül szemlélik a helyiek, ha pedig korábban már volt rossz tapasztalatuk, végképp nem tudnak mit kezdeni a helyzettel.

– Nálunk például rengeteg lakópark épült korábbi bányaterület fölé, olyan területekről is tudunk, amelyek sittel lettek feltöltve. Viszont ahol gödör volt, a feltöltés pedig nem megfelelő, ott az épület elkezdhet süllyedni. Most Rókahegyen is építkeznek, a domboldalban, ahol régebben kőbányák voltak. Még nem tudni, lehet-e ott gond, de a közeli Péterhegyen, ahol régen szintén bánya volt, az első telkek elkezdtek lecsúszni. Oda emiatt még a 90-es években hatalmas beton támfalakat kellett építeni – mondja egy Ürömön élő fiatalember. Korábban tabunak számító parcellák beépülésére a budatétényi gombapincéknél is fölfigyeltek az emberek. Pár éve még azt gondolták, a telkekre az alattuk, illetve mellettük tátongó üregek miatt nem kerülhet épület, de úgy tűnik, mára ez is megváltozott. Olyannyira, hogy már olyan helyeken is épülnek házak, ahol korábban csak a pincék szellőzőcsöve, illetve a környéken látható kocsilejárók miatt lehetett sejteni: pince van a talaj alatt. Pár éve Csepelen is adtak el szemétégetőt egy befektetőnek, oda is épülhet valami.

Persze alapvetően az, hogy egy területet átminősítenek és oda házakat építenek, még nem jelent gondot: ha az adottságok megfelelők, a tervezésnél és az építkezésnél pedig figyelnek erre, minden további nélkül épülhet gombapincék fölé ház. Lerakatoknál a rekultiváció ideje jellemzően 5-15 év, de némi anyagi ráfordítással az is megoldható, ha ennél gyorsabban kell a terület. Még a jól kezelt szeméttelepek ülepedési ideje is csak 15 év, ha ez biztosan eltelt, általában nem lehet belekötni a parcella újrahasznosításába. Gond akkor van, ha ezt nem várják ki vagy valami miatt több időre lenne szükség.

– Olyannal már én is találkoztam, hogy egy telekre úgy adtak építési engedélyt, majd kezdték meg az építkezést, hogy a terület az 50-es években szemétlerakó volt. Amikor az alapot elkezdték ásni, előkerült a talajréteg alá besuvasztott nejlonréteg, a nem bomló szemét. A terület oldala állandóan beomlott, nem lehetett rá építeni – mondja Beák Attila ingatlanértékelő, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője. Hozzáteszi, hogy ez kivételes eset volt. Ha az eladó elhallgatja az ilyesmit, be is lehet perelni, hiszen a vevőnek triviális dolgot nem hozott a tudomására. Más kérdés, bizonyítható-e az, hogy az eladó tudott a problémáról. A helyzet tovább bonyolódik akkor, ha az arra alkalmatlan telekre föl is épülnek a házak, az épületek pedig később károsodnak. Ilyenkor az sem mindegy, hogy a bajok mikor jelentkeznek.

– Tíz év után az építtetőnek már nincs felelőssége, a főfalakra vonatkozó garancia csak három évre terjed ki. Ráadásul a házakat általában projektcégek építtetik, amelyek később megszűnnek. Onnantól kezdve a tulajdonosok tehetetlenek – mondja Németh Miklós ingatlanforgalmi szakjogász. Hozzáteszi, hogy a kisebb beruházásoknál ez így megy a 90-es évek óta, de a nagyobbaknál azért más a helyzet. Ott a szavatossági idő lejártáig jellemzően a saját cég marad az üzemeltető, az végzi el az esetleges javításokat, az épületet csak három év után adják át külső vállalkozásoknak. Onnantól kezdve a kivitelező ellen már nem lehet fellépni, hiszen olyankor már megszűnik maga a cég.

Az ügyvéd kiemeli, hogy az esetleges későbbi kellemetlenségek elkerülése végett a vevőnek is körültekintően kell eljárnia. – Mindig meg kell néznie, milyen helyen épül az adott ingatlan: az önkormányzatok építészeti irodáiba be lehet menni, ott rendelkezésre állnak az adott területre vonatkozó információk. A vevő tehát nem tehetetlen, de tény, hogy tudatos fogyasztóként kell viselkednie. Megfelelő érdekérvényesítésre csak így van lehetősége – mondja Németh Miklós. Az önkormányzatok felkeresése Beák Attila szerint is kulcskérdés, ráadásul nem csak azokon a területeken, ahol kérdéses, milyen parcellán indult meg az építkezés. A budai kerületekben, főleg az I., II. és XII. kerületben például van több barlang is, de az ismertekről mindig van nyilvántartása a helyi önkormányzatoknak, tehát lehet tudni azt, ha valamelyik telek alatt ilyen van. Ha az szükséges, az emiatti építési tilalmat a tulajdoni lapra is bejegyzik, így elméletileg nem fordulhat elő az, hogy építésre alkalmatlan épületre tervezzenek házakat.

Gond akkor van, ha a barlang nem ismert. Márpedig erre lehet esély, ugyanis olyan módszer, amellyel kizárható vagy megállapítható lenne, hogy a telek alatt húzódik-e üreg, ma sem létezik. Viszont a barlangok a törvényi előírások szerint felfedezésükkor állami tulajdonba kerülnek és védettséget élveznek, még akkor is, ha a bejáratuk magánterületen van. Emiatt előfordul, hogy a telektulajdonosok, illetve az építtetők próbálhatják eltitkolni felfedezésüket. Barlangászkörökben például gyakran emlegetik, hogy a Rózsadombon vélhetően rengeteg barlangbejáratot tüntethettek el a korábbi építkezéseknél, félve attól, hogy felfedezése elértékteleníti a parcellát. Ilyenkor a tulajdonos köteles tűrni, hogy a természetvédelmi hatóság, valamint az általuk feljogosított személyek a barlangot megközelítsék, az idegenforgalom számára kiépített barlangot pedig látogassák. Ha a parcella tulajdonosa a barlangot veszélyezteti vagy megrongálja, kártérítést is fizetnie kell, sőt, adott esetben büntetőjogi következményekkel is számolnia kell.

Ehhez kötődő emlékezetes eset a gellérthegyi Citadella-kristálybarlang ügye is, amelyet 2006-ban, még a válság előtti tártak fel. Akkor egy Bérc utcai luxusház építésekor bukkantak egy üregre, első körben pedig meg is próbálták azt betemetni. A barlangászok és a természetvédelmi felügyelők csak azért mentek ki a helyszínre, mert valaki erről bejelentést tett. Ekkor ásták ki a barlang bejáratát, majd kezdték meg a kutatást: hatvan méter hosszú, húsz méter mély, két kristályteremből álló barlangot fedeztek fel, amely kifelé tartott az épület alól. A feltárás miatt az építkezés egy hónapot állt, magát a barlangot pedig 2008-ban nyilvánították fokozottan védetté érintetlen, látványos ásványképződményei, cseppkövei miatt. A magánterületről nyíló lezárt barlang nemzeti parki igazgatósági engedéllyel látogatható.

Problémát okozhat az is, ha egy frissen épült társasház panorámáját pár évvel később elveszi egy mellé épülő tömb. Ezekre ugyan később is kiadhatnak építési engedélyt, de azért az ilyen tervek általában már korábban is ismertek, maximum nem kürtölik őket világgá.

– Az új építésű lakásoknál soha nem szabad kizárólag a látványtervekre hagyatkozni, ez esetben is be kell menni az önkormányzatra és megnézni az adott épülettömb szabályozási tervét, illetve a helyi szabályozási tervet. Ezekből idejekorán kiderülhetnek az esetleges meglepetések – emeli ki Beák Attila. Hozzáteszi, hogy ha ilyesmi történik, a panoráma pedig odalesz, komoly értékcsökkenés történhet. Ráadásul ha az új épület a szabályok betartásával épült, kártérítést, illetve kártalanítást sem lehet kérni. Csak akkor van erre mód, ha szabálytalan az építkezés.