Mi védi az albérletet kiadó lakástulajdonost?

Nem érdemes átíratni a mérőórákat a bérlő nevére.

Az albérletkeresés buktatói mellett érdemes a témát a lakást bérbeadó szemszögéből is megvizsgálni. Rémtörténetek tömkelegét hallani nem fizető bérlőkről, a lakásból kirakhatatlan személyekről, akik az ingatlant tartozásokkal felhalmozva, lelakva hagyják maguk mögött, ha már mindenképpen menni kell.

A jelenleg hatályos hazai jogszabályozás nem teszi lehetővé azt, hogy a főbérlő erőszakkal kirakja az albérleti szerződést megszegő, de távozni nem óhajtó nemkívánatos bérlőjét. Az MNO a Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezetének tagjait kérdezte arról, hogy mit tehet a törvény adta keretek között a bérbeadó a problémás bérlővel, és hogyan szűrhető ki a bérbeadás előtt a nemkívánatos lakó. Az eladással ellentétben itt továbbra is kapcsolatban maradunk a szerződő féllel, és hosszú távon kell jól együtt működnünk, ezért nagyon fontos szerepe van megfelelő bérlő kiválasztásának.

A bérlő személyének a kiválasztása a pszichológián és a gyakorlati emberismereten múlik. Bár a pszichológusszakma és az albérletkiadás között csekély az átfedés, és hazugságvizsgálóra sem kapcsolható minden lehetséges beköltöző, érdemes pár árulkodó jelre odafigyelni.

A tapasztalt ingatlanosok szerint már a telefonos egyeztetés alatt sok minden kiderülhet. Köszönt-e, érthetően artikulált-e, értelmes, jól szerkesztett mondatokban fejezi ki magát, saját számról hív, vagy kölcsönvette más telefonját? Az előre megbeszélt időpontban pontosan megjelenik? Ha késik, akkor a megbeszélt idő előtt jelzi a csúszást, vagy nekünk kell rácsörögni? Ezekből a jelekből a fizetési fegyelemre vonhatunk le következtetést, aki nem jelenik meg pontosan a megbeszélt találkozón, az nagy valószínűséggel a rendszeres, időre történő fizetést (lakbér, rezsi) sem tartja fontosnak.

A személyes megjelenés is sokat elárul a leendő bérlőről. A koszos, igénytelen külsővel rendelkező személy az életterére sem ad többet. Rossz jel, ha harsány, okoskodó emberrel állunk szemben. A tapasztalt ingatlanosok szerint több dologra is érdemes odafigyelni a személyes találkozón.

Ha autóval jön, akkor az elhanyagolt, igénytelen-e? A ruházata, külseje ápolt? Beszélgetés során próbálkozik-e átvenni az irányítást, esetleg belevág a másik mondandójába? Mindig övé az utolsó szó? Ha igen, akkor nagy százalékban problémás emberrel állunk szemben. A lekezelő, kioktató modorú ember bérlőként sem fog megváltozni, de a tapasztalatok alapján igaz erre az is, amikor valakinek a szavát sem lehet hallani, és szépen mindent csendben aláír, majd ugyanilyen csendben – tartozásokat felhalmozva – tűnik el az albérletből, szerencsés esetben a bérbeadó ingóságai nélkül.

Érdemes érdeklődni a leendő bérlő anyagi helyzetéről és egzisztenciájáról. Mivel foglalkozik, biztosan ki tudja fizetni a bérletet és rezsit igazolható jövedelemből? Milyen referenciái vannak az élet bármely területéről? Sajnálatosan ki kell szűrni a jelentkezők közül a szociális rászorultság okán érkezőket. Anyagi helyzetük miatt a piacon ők nem teljes értékű partnerek. Jellemzően a kaució elengedését kérik, vagy lealkudják egyhavira, azt is leginkább két részletben adnák. Az ő esetükben szinte minden esetben borítékolhatók a szerződésszegés és a felmondással járó gondok.

Nem kell ahhoz szakértőnek lenni, hogy minden esetben ragaszkodjunk az aláírt szerződéshez. A szóbeli megállapodás nem jó, ha a szerződő felek érdeke megváltozik, vagy konfliktusuk lesz, előfordulhat, hogy teljesen más feltételekre emlékeznek. A szívességi lakáshasználatnak – életszerűen a közeli rokon, barát számára ellenszolgáltatás nélkül átengedett ingatlan –  beállított szerződés életszerűtlen egy négyfős diákcsapat vagy egy vadidegen család esetében.

A leggyakoribb szerződési forma a magánokirat, de ez szintén nem sokat ér. A bérlőnek ebben az esetben ugyanis „birtokvédelmi joga” keletkezik. Ha rendes vagy rendkívüli felmondás esetén nem óhajtja elhagyni a bérleményt, nem tud a bérbeadó rövid úton megszabadulni tőle. Lakáskiürítési pert kell kezdeményezni, ami kényelmetlenül hosszú idő lesz a bérbeadó számára, és ami alatt a nem fizető albérlő további tartozásokat halmozhat fel.

A profi ingatlanosok egyöntetű véleménye alapján az egyetlen biztos megoldás a közjegyző által hitelesített szerződés, amely közokiratként funkcionál. A felek komolyságát tükrözi, ha hajlandók együtt elmenni a közjegyzőhöz és hivatalos közegben kinyilvánítani közös szándékukat a bérlést illetően. Közokiratban foglalt szerződés esetén a felmondásnak eleget nem tevő bérlőtől rövid úton, per nélkül el lehet búcsúzni, de vigyázat, ennek is vannak szabályai. A hirtelen felindulásból erőszakkal történő kilakoltatás továbbra sem járható út.

A mérőórák bérlőre történő íratását nem ajánlják a szakértők. Aki nem fizet, az akkor sem fog, ha a nevére kerül egy vízóra. A tartozás ott lebeg, és csak akkor írathatja vissza az eredeti tulajdonos a nevére, ha azokon nincs tartozás. A rezsiszámlákat a bérbeadó postacímére kell kérni, és azokat havonta, a bérleti díj beszedésével egyszerre kell rendeztetni a bérlővel.

Néhány konfliktusba került bérlő attól érzi magát nyeregben, hogy nem kapott számlát. Magánszemély esetén a számlaadási kötelezettség megszűnt, így a jövedelemről az éves adóbevallásban kell nyilatkozni. Az adóelőleget persze év közben már kell fizetni, de ez az érv már nem működik.

A szakértő ingatlanosok szerint érdemes rászánni azt az összeget, amiért egy ingatlankezelő (OKJ bejegyzett   szakma) vállalja a havi bérleti díjak és a rezsiköltségek beszedését a bérlőktől és kezeli a felbukkanó problémákat is.

Az ingatlankezelő – nem összetévesztendő a közös képviselővel –  egy bizonyos összegért havonta a bérbeadó helyett intézi az ügyeket. Nagyon fontos a jogi környezet – és itt védettséget ad, ha a bérbeadó szakemberekkel megy végig a folyamatokon.