Devizahitel: Mi lesz a már elárverezett otthonokkal?

Dr. Damm Andrea segít tisztázni néhány felettébb nehéz kérdést az elárverezett vagy eladott ingatlanokkal kapcsolatban.

A kormány mentőcsomagjának bemutatása után egyértelművé vált, hogy mi vár a deviza- és forinthitelesekre. A tisztességtelen árfolyamrés és egyoldalú kamatemelés nyomán újra kell számolni a hitelek folyósított összegét, valamint a már befizetett sok-sok törlesztőrészletet is. Mindez érvényes a még folyó és az elévülési időn belül, azaz öt évnél nem régebben lezárult szerződésekre, kivéve a végtörlesztéssel lezárt hiteleket.

A még élő szerződések közül sok azonban végrehajtás alatt van, a lezártak pedig nagy számban befejeződtek a hitel fedezetét jelentő ingatlan elárverezésével. A leggyakrabban úgy, hogy az ingatlan ára nem is fedezte a tartozást – így a hitelesnek elúszott az otthona, és még jelentős összeget kellett fizetnie a banknak. Illetve voltak olyan devizahitelesek, akik a hitelcsapdából úgy menekültek, hogy eladták ingatlanjukat a Nemzeti Eszközkezelőnek.

Dr. Damm Andrea ügyvédet kérdeztük, hogy a mentőcsomag jogi értelmezése milyen lehetőséget kínál ezekben az esetekben.

– Mit tegyenek azok, akiknek az ingatlana végrehajtás alatt van?
– A Kúria az árfolyamrés tisztességtelensége ügyében kimondott ítéletet az Országgyűlés törvénybe iktatja, azaz át kell számítani az összes kölcsön elszámolását. Mivel a jogalkotó nem szünteti meg vagy függeszti fel a végrehajtásokat, nincs más választásuk az adósoknak, mint kérni a közjegyzőtől, bíróságtól a végrehajtási lap visszavonását, hiszen azon a követelt összeg nem lehet valós. Ha ez nem vezet eredményre, végrehajtási eljárás megszüntetése iránti kérelmet kell a bíróságra benyújtani, amelynek során a bíróságnak fel kell függesztenie a végrehajtást. Remélem, a kormány ezt az irdatlan sok ügyet nem tereli rá a bíróságokra.

– Minthogy az összes kölcsönügyletet újra kell számolni, erre a választ akkor lehet megadni, ha minden ügyben elkészül az elszámolás. Amennyiben ugyanis az lesz az eredmény, hogy a felmondáskor nem volt olyan összegű tartozás, amelyre a pénzügyi intézmény a felmondást alapozta, jogellenes volt a felmondás, s a végrehajtást azon az alapon nem lehetett volna elrendelni. Ha pedig nem lehetett volna elrendelni, a banknak kártérítési felelőssége keletkezik az ingatlan tényleges piaci értéke és az árverezett érték közötti különbözetre, valamint vissza kell fizetnie azt az összeget, amelyet az adósnak eddig az időpontig még nem kellett volna törlesztenie. Ha a felmondás időpontjában még olyan összegű tartozás volt, amely alapján fel lehetett jogszerűen mondani, a végrehajtási eljárás megalapozott volt. Azonban a végrehajtási lapnak a valós követelést kell tartalmaznia – hiszen az alapozza meg a jogszerű végrehajtást –, de a végrehajtási lapokon lévő összegek nem lehetnek valósak. Miután az összegek nem valósak, nem lehetett volna felfolytatni a végrehajtást. Emiatt az adós azt követelheti, hogy az ingatlan piaci értéke alapján a tényleges tartozás figyelembevétele mellett a különbözetet a pénzügyi intézmény kártérítésként fizesse meg. Ebben az ügyben egyébként, úgy gondolom, a közjegyzők felelőssége is felvethető, hiszen maguk is pontosan tudták, hogy az árfolyamrésnek nem volt szolgáltatása, amellyel szemben ezt ellenszolgáltatásként fizetni kellett volna, ehhez képest kételkedés nélkül fogadták el a pénzügyi intézmények által bemondott összegeket.

– Mit léphetnek azok, akik már eladták ingatlanjukat a Nemzeti Eszközkezelőnek?
– Tekintettel arra, hogy ezek a személyek egyértelműen tévedésben voltak akkor, amikor ezt megtették, s a tévedést most ismerik fel – hiszen a Kúria most mondta ki, hogy valótlan volt a pénzügyi intézmények állítása, hogy a kölcsönök mögött devizaügyletek voltak –, egyoldalú nyilatkozattal megtámadhatják a megkötött szerződéseket és az eszközkezelőnek kötelessége ezeket a megtámadásokat elfogadni, azaz a szerződéseket felbontani. Ugyanígy az árfolyamgát tekintetében is – ha az adós fel kívánja bontani a szerződéseket – az árfolyamgátba való belépésre irányuló szerződéseket is meg lehet támadni tévedés jogcímén.

Dr. Damm Andrea szavaiból kiderül, hogy a devizahitelesek számára megnyílik a lehetőség a végrehajtások leállítására, a Nemzeti Eszközkezelőtől pedig visszaszerezhetik otthonukat. Sokkal bonyolultabb egy már elárverezett ingatlan utólagos sorsa. Az idő kereke ugyan nem forgatható vissza, az a lakás nem kerül ismét a volt tulajdonosok kezébe, de a hitel tisztességes elszámolása nekik is jár. A legnagyobb veszteségeket elszenvedő hitelesek kártérítéshez, bizonyos esetekben akár házuk, lakásuk eladási értékéhez is hozzájuthatnak.

A kormány az év végéig tervezi rendezni a devizahitelesek ügyét, egyben kivezetné a piacról a devizahiteleket. Amint a fentiekből is látszik, a jó szándék és a megfelelő törvények mellett sem lesz ez egyszerű. A devizahitelesek mentésének első törvénycsomagját július 4-én, az amerikai függetlenség napján tárgyalja a parlament. A törvény várható elfogadása után a hitelesek is évekig ünnepelhetik majd saját függetlenségük napját.