Olyasmi történt a lakáspiacon, amire évek óta nem volt példa

A második negyedévben 1,4 százalékkal mérséklődtek a magyar lakásárak az előző három hónaphoz képest, amire 2022 vége óta nem volt példa. Az Eurostat friss adatai szerint ezzel Magyarországon következett be a legnagyobb negyedéves árcsökkenés az uniós országok között. Az OTP Ingatlanpont elemzése szerint az Otthon start program által kiváltott keresleti hullám lecsengése állhat a fordulat hátterében, a következő időszak lakáspiaci folyamatait pedig alapvetően befolyásolhatja a kedvezményes hitelkonstrukció további sorsa.

Fordult a kocka a lakáspiacon, országosan is csökkentek az árak és már a vevők diktálnak Fotó: Ladóczki Balázs

A szakértő szerint a kedvezményes hitel hatására sokan előre hozták lakásvásárlásukat, így a kezdeti keresleti többlet fokozatosan kifutott. Emellett a tavalyi, egész évben magas bázis miatt is egyre nehezebb volt fenntartani a korábbi áremelkedési ütemet. Valkó Dávid úgy véli, a második negyedévben kirajzolódó tendencia akár az év második felében is folytatódhat.

Az új lakások már éves összevetésben is olcsóbbak

Az új építésű lakások piacán különösen figyelemre méltó változás történt. Az Eurostat adatai szerint ebben a szegmensben éves alapon 0,7 százalékkal csökkentek az árak Magyarországon. Ez azért számít jelentős fordulatnak, mert az elmúlt évtizedben még az egyszámjegyű éves drágulás is ritkának számított az új lakások piacán, az áremelkedés jellemzően meghaladta a 10 százalékot. Negatív éves mutatóra utoljára 2013-ban volt példa.

Az OTP Ingatlanpont szerint a változás részben az Otthon start programhoz kapcsolódó, legfeljebb 1,5 millió forintos négyzetméterárat megengedő kiemelt projekteknek, részben pedig az erősödő piaci versenynek tulajdonítható.

A használt lakások esetében lassabban jelentkezett a fordulat. Ebben a szegmensben az árak éves összevetésben még 11,5 százalékkal emelkedtek, ami azonban így is több mint kétéves mélypontot jelent az áremelkedés ütemében. Negyedéves alapon ugyanakkor már 1,6 százalékos csökkenést mértek, szintén 2022 vége óta először.

Az albérletpiacon is érezhető a változás

A lakásárak és a bérleti díjak alakulása között egyre nagyobb különbség mutatkozik. Az idei második negyedévben az albérletárak inflációval korrigált éves emelkedése mindössze 4,2 százalék volt.

Az OTP Ingatlanpont szerint ebben is szerepet játszhatott az Otthon start: a fix, 3 százalékos kamatozású hitel több háztartás számára tette vonzóbbá a lakásvásárlást a bérléssel szemben, ami mérsékelhette a kiadó lakások iránti keresletet.

A hitelprogram jövője döntheti el a következő hónapok irányát

A lakáspiac további alakulásának egyik legfontosabb kérdése az Otthon start program esetleges módosítása lehet. Valkó Dávid szerint amennyiben a kormány például 2027 elejétől szigorítaná a kedvezményes hitel feltételeit, annak bejelentése még az idei év végén újabb keresleti hullámot indíthatna el. A vásárlást eddig halogató érdeklődők ugyanis megpróbálhatnák kihasználni a jelenlegi finanszírozási lehetőséget.

Egy későbbi szigorítás ugyanakkor jövőre már a kereslet visszaeséséhez vezethetne, különösen akkor, ha a széles körben elérhető kedvezményes hitelkonstrukció megszűnne.

A piaci folyamatokat a kamatkörnyezet változása is befolyásolhatja. A Magyar Nemzeti Bank alapkamata az elmúlt hónapok csökkentései után jelenleg 5,5 százalékon áll, így fokozatosan szűkülhet a különbség a piaci lakáshitelek és az Otthon start 3 százalékos kamata között.

Az OTP Ingatlanpont elemzése alapján a második negyedéves árcsökkenés egyelőre nem feltétlenül jelent tartós lakáspiaci lejtmenetet, ugyanakkor egyértelműen jelzi a korábbi keresleti lendület megtorpanását. A következő negyedévekben a hitelprogram sorsa, a finanszírozási feltételek és a vásárlói aktivitás alakulása határozhatja meg, hogy átmeneti korrekcióról vagy hosszabb ideig tartó áralkalmazkodásról lesz-e szó.