Lakatlan szigetek

Európa élbolyába tartozunk a magántulajdonban lévő lakások számát tekintve. Ám ez nem pozitív hír: a bérlakások terén sereghajtók vagyunk, a nem lepusztult szociális változatot pedig többnyire csak hírből ismerjük. Eközben legalább háromszázezer család ilyen otthonra várna.

Mi az a három dolog, amit Isten sem tud? Hogy hány apácarend van, mennyi pénzük van a ferenceseknek, és mit akarnak a jezsuiták. Valahogy így hangzik az a klasszikus vicc, amely a hazai bérlakáshelyzetre is kivetíthető. Becslések és felmérések vannak, de valójában fogalmunk sincs arról, hány piaci bérlakás van az országban. Emellett önkormányzat legyen a talpán, amelyik szociális bérlakásait gazdaságosan fönn tudja tartani, a sorban állókat pedig valós jövedelmi alapon rangsorolni képes. Azt pedig végképp homály fedi, hogy mi magunk mit akarunk, hiszen az ingatlantulajdon a rendszerváltás óta – ténylegesen vagy csak tervekben – „tartozéka” minden magyar családnak. Emiatt mi, magyarok aktív éveink alatt akkor is lakást veszünk, ha abba belerokkanunk (ennek persze egyéb oka is van, de ez más lapra tartozik).

Pedig korántsem ez az európai módi, más országokban jóval többen élnek bérlakásban. Ez a szokásbeli különbség eszményi esetben persze nem jelentene gondot. Viszont jelenleg több hátulütője is van. Egyrészt hogy a magántulajdon miatt a családok röghöz kötötté váltak, így már az is gondot okoz, ha a munkalehetőség miatt költözniük kell. Másrészt elég széles az a réteg, amelynek nemhogy saját otthonra nem telik, de a bérlakások, különösképpen a szociális bérlakások hiánya miatt a lakhatása is veszélybe kerül. Mindezzel párhuzamosan rengeteg üres otthon található hazánkban.

– Magyarországon a 2011-es népszámlálási adatok szerint 4,4 millió lakás van, az üres otthonok száma 477 ezerre rúg. Ebből több mint tízezer önkormányzati tulajdonban van. Azaz összességében az ingatlanok 12 százaléka kihasználatlan – mondja Szekér András, a Habitat for Humanity civil szervezet országos igazgatója. Beszámol arról is, hogy ezen üres lakások 43 százaléka városokban – ennek 25 százaléka a fővárosban –, 34 százaléka pedig a közép-magyarországi régióban van. Tömeges lakásépítésre tehát nem lenne szükség ahhoz, hogy rendelkezésre álljon a háromszázezer otthon, amelynek hasznosításával a becslések szerint enyhíthető lenne a szociális bérlakások hiányából adódó legégetőbb probléma.

Jól érzékeltethető ez azzal, hogy hazánkban ezen otthonok aránya a három százalékot sem éri el (alig több, mint százezer lakhelyről van szó), miközben ugyanez az érték Ausztriában 23, Franciaországban 17 százalékos. Hazánkban ráadásul nemcsak a szociális, hanem a magánbérlakások – köznapi nevükön az albérletek – száma is messze alulmúlja az uniós átlagot: a Habitat felmérése szerint mindössze nyolc százalékra rúg. Az uniós országokban a bérlakások aránya átlagosan harminc százalékot tesz ki, egyes országokban pedig ennél lényegesen magasabb. Ezt hangsúlyozza lapunknak Németh Miklós ingatlanforgalmi szakjogász, a Magyar Ingatlangazdálkodók Szövetségének főtitkára. Mint mondja, miközben itthon a tulajdonosok által lakott otthonok aránya meghaladja a kilencven százalékot, addig a németeknél és az osztrákoknál ez az arány csak ötven százalék körüli. A szakember 2006 és 2012 között a brüsszeli székhelyű Európai Ingatlantanács alelnökeként, majd főtitkáraként a 27 uniós tagállam ingatlanpiacának feltérképezésében is részt vett:

– Hatalmas különbség van az uniós országok bérlakáspiacában, de közös bennük, hogy ilyen ingatlanok néhány országot leszámítva szinte mindenhol elérhetők kellő mennyiségben. Németországban például főleg a jómódúaknak van saját lakásuk, viszont még közülük is sokan élnek bérlakásban, épp azért, mert így mobilisak tudnak maradni. Például egy stuttgarti ember, aki Hannoverben kap állást, nem vesz ott lakás, hanem inkább bérel – hangsúlyozza Németh.

Mint megtudtuk, Németországban a bérlakások tipikusan magántulajdonban vannak, piaci bérlakásként működnek. Más a helyzet a skandináv államokban, ahol komoly állami bérlakásrendszer épült ki. Dániában az otthonok nagyjából fele bérlakás, azoknak pedig mintegy negyven százalékát szociális alapon igényelhetik a rászorulók. Ehhez képest nálunk alig van ilyen típusú ingatlan.

– Miskolcon például nagyjából hétezer önkormányzati bérlakás van, ahogyan Szegeden és Győrben is nagyságrendileg ennyit tartunk nyilván. Debrecenben, Nagykanizsán és Pécsett ötezer önkormányzati lakásról tudunk, míg Zalaegerszegen 1500 ilyen otthon érhető el – mutat rá Németh Miklós. – A magánbérlakások számára vonatkozóan az adóelkerülések miatt pedig végképp csak óvatos becslések állnak rendelkezésre. Ezekkel együtt a teljes magyar bérlakásállomány nagyjából négyszázezer darabosra tehető. De persze a piaci bérlakások árát a rászorulók nem is tudnák megfizetni, sokuknak még az önkormányzati otthonok díja is nagy megterhelést jelent.

Mindeközben üresen áll hazánkban majd félmillió lakás, egy fillért nem termelve tulajdonosának, szociális bérlakás továbbra is csak elvétve épül, és nem várható az sem, hogy bárki lázas magánbérlakás-kivitelezésbe kezd.

– Hazánkban jelenleg nem éri meg bérlakásokat építeni, mert a beruházóknak nem térülnek meg. Legalábbis a jelenlegi bérlakáspiaci lakbérekkel biztosan nem. Ugyanakkor a mostani lakbérek sok háztartás számára már így is megfizethetetlenek. Emiatt jó minőségű bérlakásokban csak fiatalabb, jobban kereső emberek és családok élnek. A szegényebbek, akik nem tudnak saját otthont venni, és akik a hiány miatt szociális bérlakáshoz sem jutnak, a magánbérlakás-piac legaljára szorulnak. Azaz nagyon rossz minőségű, sokszor vizesedő és penészesedő otthont bérelnek, ráadásul relatíve drágán, többségében be sem jelentve – mondja Somogyi Eszter közgazdász-szociológus, a Városkutatás Kft. szakértője. Cége az előbbiek miatt főként az üresen álló ingatlanok szociális bérlakásként való hasznosításában lát lehetőséget. Ezért dolgozták ki a Habitattal közösen a szociálislakás-ügynökségi koncepciót.

– Az embereknek ma racionális okokból nem éri meg bérlakásban lakniuk, egyrészt az ár miatt, másrészt mert ez a szektor ma egyik fél számára sem nyújt kellő biztonságot. A lakástulajdonosok számára egyrészt nem megfelelő a megtérülés, másrészt nemfizetés vagy lakásrongálás esetén csak nagy nehézségek árán tudja kitenni a bérlőt a lakásból – magyarázza Somogyi Eszter. – A bérlő oldaláról az nem biztosított, hogy gond nélkül be tudjon jelentkezni az ingatlanba, hosszú távú legyen a bérlete. Emiatt lenne szükség a jogszabályok módosítására, mert amíg a bérlők és bérbeadók nincsenek jogi szempontból biztonságban, nem jöhet létre jól működő bérlakásrendszer. Ha viszont a jogszabályi környezet rendezettebb lenne, az üres lakással rendelkezők szociálislakás-ügynökségeken keresztül hosszabb távra is bérbe mernék adni ingatlanaikat, a biztonságért és a tartós bérletért cserébe a piacinál – a külföldi példák alapján – alacsonyabb áron.

A lakástörvény módosítására Németh Miklós szerint is nagy szükség lenne, mert mint mondja, a jelenlegi jogszabályi környezet a piaci bérlakásoknak sem kedvez.

– Norvégiában például egy hónap alatt ki lehet rakni a lakásból a nem fizető bérlőt. Azaz a tulajdonos pár héttel a szerződés felmondása után újra birtokon belülre kerülhet. Hasonló a helyzet Németországban és az Egyesült Államokban is. Ott például láttunk olyan bérlakást is, amelynek ajtaja le volt lakatolva, a nem fizető bérlő holmija pedig át volt pakolva egy közeli, zárt raktárba. Innentől kezdve a bérlőnek a házkezelővel kellett egyezkednie, vele megállapodnia arról, hogy olcsóbb, számára megfizethető bérlakásba költözhessen. Nálunk ilyesmire nincs példa, mert hazánkban a birtokvédelem intézménye olyan erős, hogy ha a bérlő nem akar kiköltözni, akkor a tulajdonosnak bírósághoz kell fordulnia, majd az ítéletre akár másfél-két évet is várnia kell. Addig pedig a bérlő jogait nem lehet megsérteni. Fogalmazhatnék akár úgy is, hogy nálunk a lakástörvény leragadt a hetvenes éveknél, ugyanis hiába módosították többször is, a lakásbérlettel kapcsolatos tényleges problémákat máig nem oldja meg.