Kakofónia

Évek óta dúl a küzdelem a budapesti belvárosban élő, csendre vágyó lakók és a sokasodó szórakozóhelyek között. Szinte lehetetlen bizonyítani, kinek van igaza. Mindez az ingatlanpiacra is rányomta bélyegét, teljes üzletág épült az átalakulásra.

Amíg ablakunk nem a Király és a Dohány utca által határolt területre nyílik, nehéz elképzelni, mivel szembesülnek azok, akik ezen a környéken élnek. Nyugdíjasunk viszont a Dohány és a Síp utca sarkán álló társasházban lakik 65 éve, tehát neki nincs szüksége gazdag képzelőerőre.

– A mi épületünkben három szórakozóhely működik, de a szemközti házakban is hasonló a helyzet. A zaj pedig fölhallatszik, nyáron egyszer megpróbáltuk összeszámolni azt is, hányan dohányoznak az épület ablakai alatt: 175-ig jutottunk – mondja, miközben belépünk a felvonóba. – Egy hostel is működik a házunkban, oda rendszeresen járnak haza ittasan, zajongva a fiatalok. Előfordult, hogy sörösdobozokkal dobálóztak a lépcsőházban, egyszerre tízen akartak beszállni ebbe a liftbe

Korábban a környéket is megmutatta az idős férfi, és jártunk a ház „belső udvarán” is, amely tulajdonképpen a teteje az épületben működő egyik szórakozóhelynek.

– Már mindenhol panaszkodtunk – folytatja, amikor leülünk beszélgetni a lakásában feleségével és egy másik szomszéddal. Az asztalon hivatalos levelezések halmaza. Megkeresték az önkormányzat jegyzőjét, a hangoskodók miatt pedig rendszeres vendége a háznak a rendőrség és a közterület-felügyelet. Legutóbb az ombudsmanhoz fordultak, de még nem érkezett válasz. Ügyvédnél egyelőre nem jártak, mint mondják, annak költségét aligha dobná össze könnyen a ház.

– Általában csütörtökön kezdődnek a bajok, és eltartanak egészen vasárnapig. Ezeken a napokon tíz óra után elkezdődik a dübörgés, a főfalakban futó kéményeken keresztül is hallatszik a zaj. Ha ide állok, hallom, mi megy odalent – az idős férfi a szobafalban futó kéményhez lép. Majd elénk tesz egy jegyzői határozatot, amely szerint állítása nem lehet igaz. A dokumentumból ugyanis az derül ki, hogy a jegyző által kirendelt szakértők megállapították, a lakásba nem hallatszik be semmi.

Igaz, a hétoldalas határozatban szerepel egy mondat, amely rögzíti, hogy a lakások belső terében nem végeztek mérést. Ugyanakkor három sorral lejjebb azt közlik, hogy a zene nem hallatszik be a lakásokba A határozatból kiderül az is, hogy amikor a jegyző megindította a szórakozóhely elleni eljárást, annak üzemeltetője alaptalannak titulálta a lakók nyilatkozatát. Csatolt egy olyan szakértői véleményt is, amely igazolta, hogy a vendéglátóhely zajszintje a jogszabályokban előírt határértéken belül van. Ezt hatósági szemle követte, amelyet egy csütörtöki napon délután háromkor tartottak a vendéglátóhellyel előre egyeztetett időpontban. Az akusztikai szakvélemény szerint zenei hangokat a külső térben (például utca, belső udvar) nem hallani. A jegyző levele szerint végeztek bejelentés nélküli mérést is, ám ennek részleteiről semmi sem derül ki a dokumentumból. Csupán az, hogy ez alkalommal is mindent rendben találtak. A szakértő arra viszont fölhívta a figyelmet a dokumentumban, hogy úgy is lehet zavarni hanggal, hogy az nem lépi át a határértéket. A zajjal azonban lehet némi probléma, mert a kerületi újságban is közzétettek egy olyan ablak-korszerűsítési pályázatot (az önkormányzat február 10-én döntött erről), amelynek elsődleges célja a vendéglátóhelyek zajártalmának mérséklése, illetve a hőszigetelő képesség javítása. E pályázat elbírálásában elsőbbséget élveznek majd azok a magánszemélyek, akiknél éjjel a legnagyobb az utcai zaj mértéke.

A tulajdonosok elmondták, hogy nem csupán ebben az egy esetben kértek vizsgálatot a hivataltól. Érdeklődésünkre az erzsébetvárosi önkormányzat arról tájékoztatott, hogy a bejelentéseket minden esetben kivizsgálták, a szükséges lépéseket megtették. Az esetlegesen folyamatban lévő ügyekről viszont nem áll módjukban felvilágosítást adni.

Németh Zoltán László ingatlanjogász azt mondja, hogy a lakók első körben valóban a jegyzőnél kezdeményezhetnek birtokvédelmi eljárást arra hivatkozva, hogy a szórakozóhely által keltett zaj meghaladja a megengedett mértéket. Ha viszont kétségbe vonják a jegyző által lefolytatott vizsgálat eredményét, bírósági eljárást is indíthatnak, ugyancsak birtokvédelem miatt. Ez esetben a bíróság rendel ki igazságügyi szakértőt, aki ugyancsak megvizsgálja a zajszintet. Emellett segíthet az is, ha a közgyűlés többségi döntéssel úgy módosítja a ház szervezeti és működési szabályzatát (egyfajta házirendjét), hogy az megfelelő legyen a lakóknak.

Ez utóbbit a ház lakói kivitelezhetetlennek tartják, mert az épületben három nagy alapterületű szórakozóhely, egy nyelviskola és egy hostel is működik, a közgyűlési szavazatokat pedig alapterület szerint súlyozzák. Emiatt az ott élők könnyen alulmaradhatnak az épületben működő cégekkel szemben. Másrészt elmondásuk szerint eddig is teljesen mindegy volt, mi szerepelt a szabályzatban, ha nem minden tulajdonos érezte magára nézve kötelező érvényűnek. Nemrég egy lakó el is költözött a házból ilyen gondok miatt.

Azt, hogy a régi lakók, ha nem is menekülnek, de nagyon meggondolják, ne adják-e el lakásukat, ingatlanközvetítők is megerősítették.

– Csak a mi irodánknak volt mostanában négy-öt olyan ügyfele, aki azért költözött el, mert nem bírta a hajnali zajt és főleg nyáron a nyitott ablakok alatt bodorodó cigarettafüstöt – mondja Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője. Az európai felső szintű ingatlanszakmai minősítéssel rendelkező szakember szerint ez az elvándorlás nem jelenti azt, hogy az ingatlanok értéke csökkent. Sőt a Király és a Dohány utca közötti területen élénkült is a kereslet a piac átalakulása miatt. Megjelent egy olyan befektetői réteg, amely azért veszi meg a lakásokat, hogy rövid távra, néhány napra bérbe adja őket, mintegy szállodaszerűen. Erre teljesen új üzletág épült ki az utóbbi években. Már vannak honlapok, amelyekre a tulajdonosok feltöltik a lakásokat, interneten keresztül pedig le lehet foglalni őket külföldről. Az erre alkalmas lakások köre viszont viszonylag szűk, a befektetőket alapvetően csak két ingatlantípus érdekli: vagy a jól kiadható kis lakás, vagy a hostelként működtethető nagyobb.

Egyre inkább úgy tűnik, hogy a régi lakókat túlnőtte egykori életterük; vagy legalábbis eléggé beszűkítette mozgásterüket a társasházi törvény 2010 januárjában történt módosítása. Ezt megelőzően a ház közgyűlése megtilthatta az épület nem lakás célú helyiségeibe tervezett tevékenységet, vagy ha hozzájárult is, feltételeket szabhatott a ház nyugalma érdekében. A törvénymódosítás óta viszont a közgyűlés csak olyan tevékenységekről nyilváníthat véleményt, „amelyeknél nem életszerű, hogy a társasházak nem lakás céljára szolgáló helyiségeiben végezzék”. Az ebből adódó következményekre mutatott rá Székely László ombudsman, aki tavaly decemberben egy lakók által kifogásolt pékség ügyét vizsgálva tekintette át a társasházi törvényt, megállapítva, hogy egyes pontjai nem szavatolják a lakók nyugalmát. Emiatt a biztos az illetékes minisztertől kért megoldást. Azt ajánlotta, hogy a közgyűlés bármely tevékenység esetén engedélyezhesse vagy akár meg is tilthassa a lakóépület nem lakás céljára szolgáló helyiségeinek hasznosítását. A biztos hivatala nem tudott választ adni arra a kérdésünkre, mi lett a javaslat sorsa, mert a tárca még nem reagált a beadványra, és még a kiszabott határidő sem járt le. Azt viszont elárulta, hogy hasonló ügyben több panasz is érkezett az ombudsmanhoz. A Közigazgatási és Igazságügyi Minisztériumban megtudtuk, hogy már megszületett a válasz: a tárca nem tartja indokoltnak a társasházi törvény módosítását. Részleteket viszont nem tudtunk meg, mivel az ombudsman még nem kapta kézhez a hivatalos választ.

A társasházi törvény 2010-es lazítására azért volt szükség, hogy segítsék a vállalkozásokat az épületekben található, nem lakás céljára szolgáló helyiségek hasznosításában. Ennek ugyanis sokszor a lakók indokolatlan tiltása szabott korlátot. A jelenlegi megoldással viszont a másik térfélre billent a mérleg nyelve. Továbbra is nagy kérdés, mi lehet az a megoldás, amely egyaránt megfelel a lakóknak és az épületekben működő vállalkozásoknak.

Erre próbált lehetőséget találni az önkormányzatok ingatlankezelő cégeit tömörítő Magyar Ingatlangazdálkodók Szövetsége. Németh Miklós ingatlanforgalmi szakjogász, a szövetség főtitkára elmondta, hogy szervezetük most állított össze olyan ajánlást, amelyet azok az önkormányzatok használhatnának, amelyeknek sok tetőterük és pincéjük van. A fővárosban ilyen például a VI., VII. és VIII. kerület, amely több száz ilyen ingatlannal rendelkezik. Csak az ominózus Dohány utcai épületben található hat ilyen nem lakás célú helyiség (ezekből az egyetlen bérbe adott helyiségben jelenleg ifjúsági klub és kávézó üzemel). A szövetség ajánlása szerint ilyen esetekben az önkormányzatok ötletbörzét hirdethetnének, amelyen minimális díjazás ellenében gazdasági vagy műszaki iskolák tanulói tehetnének javaslatokat az üres ingatlanok hasznosítására.

– Ezek közül meg lehetne valósítani azt az ötletet, amelyet a legjobbnak találnak a lakók, és amelyik leginkább szolgálja a társasház érdekeit, gazdaságossági számítások elvégzését követően, valamint a társasház közgyűlésének legalább ötvenszázalékos támogatottsága mellett – mondja Németh Miklós. A szövetség kidolgozta rendszer persze aligha oldaná meg a szórakozóhelyek által már körbenőtt belvárosiak problémáját, főleg, mivel csak az önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanok hasznosítására vonatkozhatna. De kiindulópontnak talán elfogadható.