Kacsaláb

Csaknem négymilliárd forintért hirdetett kastély ugyanúgy szerepel az ingatlanközvetítők kínálatában, mint néhány tíz millióért árult kúria romja. Érdeklődő mindegyikre akad, a tényleges vevő viszont csodaszámba megy. Nem véletlenül, hiszen bár az épületek többségében hotelként lenne fantázia, ám a szállodaiparnak ez az ága a legkevésbé jövedelmező.

Sok kastélyszálló tulajdonosa kényszerül szabadulni hoteljától a vásárláshoz, felújításhoz felvett hitelek magas törlesztőrészlete, a válság és az akciók miatt irreálisan alacsonyan tartott szobaárak miatt. Emellett egyre többen adnának túl azon a műemléken is, amelyet korábban annak reményében vásároltak meg, hogy felújítva szállodaként üzemeltessék, de már felújítaniuk sem sikerült. Ezek értékesítését azonban lehetetlenné teszi, hogy a bankok a válság óta nem finanszíroznak kastélyvásárlást és -renoválást. Olyan vevőjelölt pedig elvétve akad, akinek elegendő tőkéje van ahhoz, hogy letegye az asztalra a vételárat, és maradjon pénze a korszerűsítésre is. Egyszóval a tulajdonosok patthelyzetbe kerültek, mert miközben a hiteleiket alig győzik fizetni, tatarozni nem tudnak, vevő híján eladni is képtelenek az épületeiket. Emiatt áll eladatlanul sok műemlék több éve: ilyen ingatlanokat már néhány tíz millió forintért is lehet venni, a határ pedig a csillagos ég. Tényleg az, mert a kínálatban a több száz millióba kerülő visegrádi és tiszaroffi kastély mellett találni egymilliárd forintnál is drágább „birodalmakat”. Ráadásul a mindenki által látható hirdetések csak a jéghegy csúcsai, hiszen több működő hotelt és felújítandó műemléket eleve nem hirdetnek. Zala megyében tudunk például olyan jelenleg is üzemelő háromcsillagos kastélyszállóról, amely a XIX. században épült, és nem hirdetik ugyan, de gazdája háromszázmillió forintért szabadulna tőle. Ugyanebben a megyében olyan kastély is akad, amelyet – szintén nem publikusan – 1,6 milliárdért kínál a gazdája.

Egymilliárdnál drágábban árult műemlék a Balatonnál is található, ilyen például az 1920-as években épült szántódi Horthy-villa, amelyet 1,3 milliárd forintért szeretne eladni a tulajdonosa. Ez a felújításra szoruló birtok jó ideig üdülőközpontként és kempingként működött, csak később került magántulajdonba. Hévízen is találni másfél milliárdért kínált felújítandó kastélyt. Négyezer négyzetméteres épületét 1880-ban emelték kéthektáros területen, pár száz méterre a Hévízi-tótól. Ráadásként saját gyógyvize is van. Ugyancsak egymilliárd fölé szökik az ára az ősfás parkkal és gyógyvizű forrással büszkélkedő Gróf Apponyi Kastélyszállónak. Ez a hőgyészi épület 1760 körül készült el, jelenleg a CIB-csoport tulajdonában van, amely 1,3 milliárd forintért szeretne megválni tőle. A hotelt korábban a Hermelin Termál Kastélyszálló Zrt. működtette, amely 1999-ben vásárolta meg a Tolna megyei önkormányzattól. A cég 2000 októberében kezdte meg az épület rekonstrukcióját, és másfél év alatt építette újjá a műemléket. Jól működött egészen 2008-ig, amikor a válság miatt egyre kevesebb vendég érkezett, tulajdonosa pedig nem tudta fizetni a felújításhoz felvett hiteleket. Ekkor kezdődött meg a felszámolás, amelynek a végén a hotel a bank tulajdonába került. A CIB azóta árulja, üzemelteti és őrizteti, gondoskodik az állagmegóvásról.

A hazánk területén lévő legdrágább, nyilvánosan hirdetett kastélyt 3,7 milliárd forintért árulják, Székesfehérváron, Csalapusztán. A százhatvan hektáros területen álló kétezer-négyszáz négyzetméteres Kégl-kastélyt jelenleg épp felújítják, tulajdonosa egy német befektető. Mint megtudtuk, eddig csak külföldiek érdeklődtek az ingatlan iránt, megtekintették már franciák, de megkereste az értékesítőt indiai üzletember és arab sejk is. Eladni viszont egyelőre nem sikerült.

Csekély a kereslet a kastélyhotelok iránt, bár az utóbbi években valamit javult a helyzet, tudjuk meg Kovács Istvántól, a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének főtitkárától. A gazdasági válság súlyosan érintette az egész iparágat, de ezt a területet különösen. Tavaly például még mindig alacsony, de már ötven százalék körüli volt a szállodák foglaltsága, a kastélyhoteloké viszont messze negyven százalék alatt maradt. Az ilyen szálláshelyek jelentős része azért is veszteséges, mert alapvetően nem hotelnak épültek, emiatt az üzemeltetésük sokkal drágább. Lévén hogy régi, nagy belmagasságú épületekről van szó, például a fűtésük is lényegesen többe kerül. Nem kedvez nekik az sem, hogy a nyugati határ mentén valamivel több ugyan az osztrák turista, de nagy átlagban nézve vendégeiknek csak húsz-huszonöt százaléka külföldi. Ez alapvetően persze nem gond, de rányomja a bélyegét a jövedelmezőségre. A probléma az, hogy a magyarok tipikusan csak péntekre és hétvégékre foglalnak szobát, a hét első felében sok szálloda üresen pang. Emiatt üzemeltetőik úgy próbálnak megélni, hogy hétköznap vállalati rendezvényeket, továbbképzéseket tartanak a különtermekben. Ám ezekből is kevés van. Egyedül az esküvőszervezés virul, de az is csak szezonban.

Mindezek miatt nagyítóval kell keresni a jól menő kastélyhotelokat. Ilyen például a röjtökmuzsaji Szidónia Kastélyszálloda. Az épület eredetileg a Felsőbüki Nagy családé volt, vadászházból bővült kastéllyá kétszáz éve. Azóta több gazda váltotta egymást, az államosítás után gyermekotthonként élte túl a XX. század második felét, szállodává új magántulajdonosa alakította át. Másfél évtized után idén januárban vette meg a grazi székhelyű Sanlas Holding GmbH, majd bő három hónap alatt kicsinosította, gépészetileg is rendbe hozta. Azt, hogy mindez mennyibe került, üzleti titokra hivatkozva nem árulja el a szállodavezetés, azt viszont igen, hogy nincsenek gondjai a hotelnak, már az idén is több konferenciának, céges rendezvénynek, esküvőnek és keresztelőnek adtak és adnak helyet. A szálloda külföldi vendégei a szomszédos Fertőszentmiklós repülőterére érkezhetnek, ami jelentős előny.

Csakhogy a Szidónia sikere korántsem tipikus, a rossz jövedelmezőség miatt be is zárt több kastélyhotel az évek folyamán. Ezeknek már az árát is nehéz meghatározni, a pangó piac miatt ugyanis nemcsak az eladás, hanem az értékbecslés is nehéz. Mint Beák Attila ingatlanértékelőtől, a Beák és Társa ingatlaniroda vezetőjétől megtudtuk, ez utóbbi háromféle módszerrel történhet. Közülük a legismertebb az összehasonlító értékelemzés, ami ma kivitelezhetetlen, hiszen olyan kevés kastélyt adnak el, hogy az árakat gyakorlatilag nem lehet összehasonlítani, mert nincs mivel. A másik módszer a hozamszámítás, amely a bevételek és a költségek arányításán alapul. Ez sem minden esetben működőképes, hiszen egy leromlott állapotú, bezárt szálláshelynek nincs hozama. A harmadik megoldás az úgynevezett újra-előállítási érték meghatározása. Ekkor azt nézik meg, hogy milyen állapotban van az épület egy újhoz képest, az értéket pedig ebből kiindulva amortizációs százalékokkal korrigálják. Kastélyoknál ez a módszer sem tökéletes, így jellemzően csak kombinált megoldásokkal lehet meghatározni az értéküket. Előfordul az is, hogy egy-egy műemléktől már jelképes összegért is megválna a tulajdonosa.

Utóbbira jó példa a Szigetvártól három kilométerre lévő Bodorfapusztán álló Perczel-kastély, amelynek ötszázkilencven négyzetméteréért mindössze húszmillió forintot kérnek. A leromlott állapotú műemlék egy háromhektáros bekerített parcellán áll, az épülettől százötven méterre pedig termálkút is található. Ez eddig jól hangzik, viszont az egykori főúri kastély felújítására ideális esetben a vételár háromszorosát kellene költeni, de még arra is elmenne legalább húszmillió forint, hogy elfogadható állapotba hozzák. Mint Nagy Gábortól, az épület értékesítésével megbízott Duna House pécsi irodájának vezetőjétől megtudtuk, ennek ellenére van érdeklődő az 1800-as évek végén, az 1900-as évek elején épült rezidencia iránt.

– Egyebek között Hollandiából, Németországból és Ausztriából is jött megkeresés, de belföldi vevők is kíváncsiak a kastélyra. A birtokot öt hónapja áruljuk, mert a tulajdonos nem kapott támogatást a renoválásra, egyedül pedig nem boldogult a munkával – mondja az ingatlanközvetítő. Az épület igen hányatott sorsú, működött már benne óvoda, szociális otthon és tanács is, jelenleg üresen áll. Budapesten élő tulajdonosa tizenöt éve vette meg, elkezdte a felújítást, de amint kitette a lábát a birtokról, a környékbeliek „sajátjuknak gondolták” az épületet, elkezdték széthordani. Ettől szakadt el nála a cérna: kis időre egy családot költöztetett az ingatlanba, de amikor annak távozása után újból illetéktelenek jártak rá a házra, eldöntötte, hogy eladja. A kastély folyamatos őriztetésére végképp nincs kerete.

Hasonlóképp hordják szét azt a balatoni kastélyt, amelyet szintén nem hirdetnek, véletlenül került a látókörünkbe. Figyelmünket eredetileg a Pécs melletti Bükkösdön árult Petrovszky- (később Jeszenszky-) kastély keltette fel, amelynek kétezer négyzetméteres épületét hatszázötvenmillió forintért kínálják. A felújított műemléket Mária Terézia udvari építésze, Fischer von Erlach tervezte, késői barokk stílusban épült. Az államosításig a Jeszenszkyek tulajdona volt, majd 1953-tól nevelőotthonként működött egészen 1997-ig. Rá két évre vásárolta meg Kovács Bálint Ybl-díjas építész, aki azóta is újítgatja. Elárulta, hogy csak azért akar megválni a birtoktól, mert másikat szeretne venni a Balatontól pár kilométerre, amely háromszor akkora, mint a bükkösdi. Igaz, a teteje kétharmad részben leégett egy 1986-os tűzvészben, azóta az enyészeté.

– A kastély egy történelmi családé, a Hunyadi grófoké volt, szeretném újjáépíteni, létrehozni benne egy klinikát. Jelenleg igen romos, sokat romlott az eltelt években – mondja Kovács Bálint. Az építész már kétszer pályázott a balatoni ingatlanra, először hat, majd három évvel ezelőtt. Ahhoz viszont, hogy meg tudja venni a leégett épületet, bükkösdi tulajdonát kellene eladnia. Amellyel az a legnagyobb gond, hogy nincs elég terület mellette. 1990-ben a politikusok „elfelejtették”, hogy ezekhez az épületekhez uradalmi birtok is tartozott. Ő maga már többször végigjárta a Loire menti kastélyokat, ahol tudják, hogy ezek eltarthatóságát az uradalom biztosítja. Jól működő wellnessközpontot, fitneszrészleget nehéz elképzelni egy kastélyban, ezek az épületek nem erre a célra készültek, létrehozásukhoz, fenntartásukhoz külön terület szükséges. Az építész hangsúlyozza, hogy amikor a Petrovszky-kastély épült, hatalmas terület tartozott hozzá, ő maga viszont csak tizenhat hektárt tudott hozzácsatolni, ami kevés ahhoz, hogy megvalósítsa a tervét.

Az általa hirdetett hatalmas ingatlan és a cikkünk elején felsorolt méregdrága műemlékek mellett kisebb kastélyok is bőven vannak a piacon. Eladásuk azért nehézkes, mert még ha a vevő ki tudja is fizetni a néhány tíz milliós vételárat, renoválásukat megdrágítják a szigorú műemlékvédelmi előírások. Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője példaként egy kilencvenmilliós kastélyt hoz föl, amelyet a Vas megyei Kemenespálfán próbál értékesíteni kollégájuk. Az 1830-as években épült, ezer négyzetméteres Révay-kastélyról van szó, amelyhez 1,8 hektáros terület és kiszolgáló épületek is tartoznak. Ez a birtok sincs jó állapotban, felújítására még egyszer rá kellene költeni a vételárat. Mint mondja, a rosszabb állapotú műemlékek mellett Vas megyében a korábban kastélyt vásároló osztrák tulajdonosok is piacra dobnak időnként egy-egy felújított ingatlant. Ezeket saját használatra, netán befektetési célból vásárolták, hogy hotelként hasznosítsák, vagy eladják. Nehezen kelnek el ezek is, egyebek közt azért, mert eleve túlárazottak, mivel a tulajdonosaik szeretnék viszontlátni eddigi ráfordításaikat.