Napfényes tárolóba, tágas raktárba költöznék!

Üzlethelyiség? Pince? Nem baj. Elszabadultak az árak Budapesten, a lakáskeresők egymásnak adják a kilincset.

A fővárosi albérletárak az egekben, a kiadó lakásokért sorban állnak mégis a bérlők. Ezzel párhuzamosan felütötte azonban a fejét egy új jelenség is: egykori üzlethelyiségeket, tárolókat, raktárként használt szuteréneket is lakásként kínálnak a tulajdonosok. Elsősorban eladni szeretnék, de arra is van példa, hogy a kisboltját működtetni már nem tudó tulajdonos a régóta kihasználatlan ingatlanjának bérbe adásából remél bevételt.

– Budán is tudunk olyan boltról, amelyben laknak is. Az ingatlant üzletként vették bérbe, mellesleg viszont oda is költöztek – mondja Németh Miklós ingatlanforgalmi szakjogász, a Magyar Ingatlangazdálkodók Szövetségének főtitkára. Személyes tapasztalok alapján látják azt is: nem egy ingatlant adnak ki hasonló módon. Először a Távol-Keletről érkező üzletemberek és boltvezetők kerestek efféle megoldásokat, de ma már egyre gyakrabban magyarok is érdeklődnek ilyen konstrukciók iránt. És már nem csak üzletemberek.

– Fél éve élek a fővárosban, minimális tőkém van, kevesebb mint 5 millió forint. Lakást gyakorlatilag nem tudnék belőle venni. Egy szobát bérelek, de sok értelmét nem látom: a fizetésem jelentős része elmegy rá – mondja András, aki ma már tudatosan keres üres földszinti helyiséget lakásnak. – Rengeteg ilyen áll üresen, a környékünkön is van több. Igaz, azok rettenetesek, nehezen tudnám őket elképzelni lakásként, viszont láttam már több olyat, amelyet át lehetne alakítani – teszi hozzá.

Ha sikerülne egy ilyet megvásárolnia, később akár maga is bérbe adhatja, esetleg eladhatja a helyiséget. Feltéve, hogy valaha családot alapít és továbblép.

– Hasonló példát mi is látunk, nem is keveset. Mindez rámutat arra, mennyire irreálissá váltak a lakásköltségek, és milyen nehéz boldogulni a fiataloknak. Szociális bérlakások elenyésző számban vannak csak, a piaciakat pedig sokan nem tudják megfizetni – reagál Németh Miklós, amikor elmeséljük neki András történetét. Mint mondja, senki nem ellenőrzi, hogy az üzlethelyiségként, raktárként vagy tárolóként nyilvántartott ingatlanokban laknak-e, és bejelentkezni ugyan nem lehet ezekbe a helyiségekbe, de az nem gátolja a használatot, bérbeadást. Ahhoz ugyanis nem kell engedélyt kérni.

Bár erről pontos statisztikák nincsenek és nem is lehetnek, a főtitkár meglátása szerint a fővárosban egyre többen élnek ily módon, többnyire kényszerből. A magas árak mellett így találkozik a kereslet a kínálattal: a mellékutcák miniatűr üzletei, korábban raktárként használt szuterénjei, már nem közös tulajdonban lévő tárolói jóval nagyobb eséllyel kelnek el, illetve adhatók ki lakásként, mint eredeti funkciójuk szerint. Ilyesféléket 5-7 millióért még a belvároshoz viszonylag közeli részeken is lehet kapni.

Az I. kerületi Fő utcában is vannak eladó üzlethelyiségek: a 30 négyzetméter körüli egységeket itt 10 millió forint körüli árban kínálják, ami a környék borsos négyzetméteráraihoz képest nagyon alacsony. Németh Miklós úgy gondolja, ebből lassan üzleti modell is kiépülhet: az emberek kifejezetten azért vehetnek üzleteket, hogy azokat lakássá alakítva kiadják. 

A tendencia nem teljesen új. Beszéltünk olyan ingatlanközvetítővel is, aki elmondta: már a nyolcvanas években volt olyan építész ismerőse, aki bent lakott az V. kerületi irodájában. Igaz, ennek inkább családi problémák húzódtak a hátterében, a jelenség mindenesetre már akkor is ismert volt.

Nagy kérdés, hogy a magas ingatlanárak és a nehezen megfizethető albérletek miatt mennyire lesznek gyakoriak az ehhez hasonló esetek, de az tény, hogy akinek minimális tőkéje van, fizetését pedig nem akarja beláthatatlan ideig bérlakásra költeni, az elkezdhet ebbe az irányba tapogatózni. Több ingatlanos is arról tájékoztatott, hogy amíg a tulajdonos eredeti funkció szerint hirdette kereskedelmi ingatlanját vagy tárolóját, felé sem néztek a vevők, amióta viszont lakásként teszi ugyanezt, egyre többen érdeklődnek irántuk. Tudunk olyan tulajdonosról is, aki ily módon már nyélbe is ütött üzletet.

Az átrendeződést erősítheti, hogy míg az olcsó lakás és az albérlet Budapest-szerte hiánycikk, addig a főútvonalaktól távolabb található üzlethelyiségeket nehéz kiadni.

– Tény, hogy a 6-os villamos vonalát szegélyező Nagykörút, és a beljebb elhelyezkedő Kiskörút boltjai gyakorlatilag telt házasok és azonnal kiadhatók, de azoknál az üzleteknél már nem túl jó a helyzet, amelyek a körutakból nyíló utcákban vannak, esetleg azokkal párhuzamosak – ezt már Beák Attila, a Beák és Társa ingatlaniroda vezetője emeli ki. Ezekben az egységekben régen még kisboltok, fodrászatok, cipészetek működtek, de ma többségük üres, szolgáltató gyakorlatilag nem él meg ezekben az utcákban.

Amelyik üzlet jó környéken van és elég nagy ahhoz, hogy söröző vagy vendéglátóhely üzemeljen benne, az még bérbe adható, de a kisebbekbe már nem olyan egyszerű bérlőt találni. Eladni ugyancsak nehéz, hiszen befektetési célból szinte csak a körutakon keresnek üzlethelyiségeket. Emiatt nemcsak a kisebb utcák vannak hátrányban, hanem a 20-25 évvel ezelőtt komoly presztízsnek örvendő Kossuth Lajos utca és a Rákóczi út is, amelyek mára elvesztették jelentőségüket. Erről részben a plázák tehetnek, de sokat nyom a latban az is, hogy a két területen gyakorlatilag lehetetlen parkolni, és gyalogszerrel is nehezebben járhatók a körutaknál.

Olyan elvetemült jelentkezővel viszont egyik nyilatkozónk sem találkozott, aki ennyire nagy forgalmú területen használna lakásként kis méretű földszinti üzletet vagy raktárat. A legtöbb vásárlónak, legalábbis azoknak, akik nem bolyongnak még hónapok óta megfizethető albérletet keresve, a mellékutcákban is merész gondolatnak tűnik az ilyesmi.

Ám sokaknak már egyáltalán nem az.