– Hogyan tudnak ma lakáshoz jutni a fiatalok?
– Ha a realitásokat nézzük, akkor azt látjuk, hogy egy részük szülői segítséggel vesz lakást, a másik részük bérlakásba költözik, amivel rendkívül bizonytalan helyzetbe kerül. A többség másokkal is összefog, többedmagával „kommunában” él, a magas lakbért közösen tudják csak vállalni. Ilyenkor félretenni sem tudnak. Ezek a helyzetek arra ösztönzik a fiatalokat, hogy külföldre menjenek. Ebben tehát a lakáspolitikának is nagyon komoly felelőssége van. Persze lehetőségként ott van a hitelre történő vásárlás, de annak is, láttuk a korábbi években, nagy a kockázata. Ma a kamatok ugyan alacsonyak, de a bankok nagyon óvatosak lettek, komoly garanciákat kérnek, ami megnehezíti a hitelfelvételt. A fiatalok igazi problémája tehát az, hogy ha nincs családi támogatásuk, akkor két nagyon bizonytalan lehetőség közül kell választaniuk.
– Mennyire széles az a réteg, amelynek a saját otthon csak álom marad?
– Ha megnézzük a hazai jövedelmek eloszlását, akkor azt látjuk, hogy a társadalom alsó 20 százaléka elég reménytelen helyzetben van. A felső 15–20 százalék jól elboldogul, nekik nincs problémájuk. Viszont a kettő közti réteg igen széles, és nagyon kiszolgáltatott helyzetben van. A gond ráadásul többgenerációs: a lakásszerzés a legtöbb esetben már a szülőknél is nehézségekbe ütközött. A problémát jól illusztrálja a KSH 2015-ös lakásfelvétele, amelyben megkérdezték az embereket, van-e önállóan élő gyerekük, és tudtak-e neki segíteni. A válaszadók harmada azt mondja, nem tudott segíteni. A másik egyharmad tudott, a harmadik egyharmadnak pedig nem kellett segíteni. A társadalmunk valahogy magában hordozza a szülői transzfert: a lakástörténettel foglalkozó kutatások alapján látni lehet, hogy ez mennyire fontos. Persze nem mindig oldja meg a gondokat, hiszen sokan hiába kapnak lakást, életük későbbi szakaszában kerülhetnek olyan helyzetbe, hogy elvesztik azt. De az így is igaz, hogy a gyerekek és a szülők pozíciója között általában nagyon szoros a kapcsolat. Ahhoz, hogy ez ne legyen így, normális lakásrendszerre lenne szükség. Annak viszont rendelkeznie kellene két fontos elemmel: az egyik a bérlakásrendszer, a másik a korszerű hitelezési rendszer.
– De ezek valahogy hiányoznak.
– Magyarországon a lakásrendszert egyik kormány sem tekintette prioritásnak. Úgy gondolták, a privatizációval és a transzferekkel, illetve a kedvezményes hitelekkel megoldották a problémát. Viszont ezek miatt egészen furcsa lakáshelyzet alakult ki, a bérlakásokban élők, illetve a lakáshitelesek többsége nehéz pénzügyi helyzetben él, ahol a lakásvesztésnek magas a kockázata. Ezeket a megoldásokat nemcsak a legszegényebbek kénytelenek választani, de az idézőjeles középosztályhoz tartozók is nagy számban kényszerülnek bele. Azért idézőjeles, mert nálunk a középosztály nem rendelkezik azzal a biztonsággal, amellyel rendelkeznie kellene: egy rossz év vagy egy hirtelen betegség miatt az ebbe a csoportba tartozó családok is könnyen kritikus helyzetbe kerülhetnek. Állami bérlakások alig léteznek, igazi segítséget azok sem jelentenek.
– A bérlemények hány százaléka állami?
– Kevesebb mint 3 százalékuk. Ezek ráadásul diszfunkcionálisan működnek: a lakásállomány rossz, sok ingatlan pedig üresen is áll amiatt, mert az önkormányzatok nem tudják, nem akarják felújítani. Összességében a kiadott lakások is veszteséget termelnek: a szociális bérleményekkel kapcsolatos költségeket egyszerűen nem fedezik a bevételek. Ez önmagában még nem lenne probléma, hiszen az önkormányzatoknak feladata lenne a szociális helyzetek kezelése. Viszont mindezzel az is párosul, hogy az ilyen otthonokba jellemzően szegények költöznek, ami a középosztály-orientált önkormányzati testületeket halálosan idegesíti. Fogalmazhatnék úgy is, hogy a rendszer pénzügyi és jogi konstrukciói automatikusan ellenérdekeltté teszik az önkormányzatokat, akiknek a feladatuk lenne a rászoruló családok lakhatásának támogatása. De mondok egy másik hasonló példát: tudjuk, hogy rengeteg embernek kellene rossz helyről olyan területre költöznie, ahol van munkalehetőség, viszont amikor a munkásszállások pályázatait meghirdették, az önkormányzatok alig pályáztak. Egyszerűen nem voltak érdekeltek abban, hogy a munkásszálláson keresztül olyan társadalmi csoportokat vonzzanak be a településeikre, amelyek nekik problémát jelenthetnek. Az egyik munkánk során interjúztunk olyan döntéshozóval is, aki kapásból közölte: kizárt, hogy munkásszállás kerüljön olyan területre, ahol ők új lakásokat képzelnek el.
– A magánszektor semmilyen szinten nem kínál megoldást?
– A legalapvetőbb probléma az, hogy a szabályozás nagyon liberális. Lehetővé teszi azt, hogy a tulajdonos és a bérlő szabadon megállapodjon, mindenki azt csináljon, amit akar. Ha a bérlő rosszindulatú, vagy egyszerűen csak megszorul anyagilag, akkor a tulajdonossal nagyon ki tud szúrni. Ugyanezt a tulajdonos is meg tudja tenni a bérlővel. Jól hangzik az is, hogy gyerekeseket az utcára nem lehet kirakni. De ennek van egy közgazdasági vonatkozása: mi történik a tulajdonossal akkor, ha a gyerekesek nem fizetnek? Nem tehet semmi. Ezzel azt érik el, hogy a gyerekeseknek eleve nem adnak ki lakást. Azokban az országokban, ahol a rendszer viszonylag normálisan működik, alapból rendezik ezeket a helyzeteket: jobban meghatározzák azokat a feltételeket, amelyeknél a bérletet fel lehet mondani, a lakbért meg lehet változtatni, vagy éppen bele lehet szólni abba, hogy a bérlő mit csináljon. A rendszer még az olaszoknál is jól van szabályozva: ott az ingatlanokat vagy nagyon rövid időre adják ki, vagy minimum három évre, lakbért pedig csak évente egyszer lehet emelni. Nagy kérdés, hogy az a felső középosztály, amely nálunk lakásokat ad ki, mennyire érdekelt abban, hogy a lakásrendszer stabilabb legyen. Ők tudnák ugyanis kiharcolni ezt. Viszont ők azt hiszik, jobban járnak akkor, ha egyedül adják ki az ingatlanjukat. Pedig a kockázatok hatalmasak. Arról sem beszélünk, hogy a magánbérlakások egy része nagyon rossz állapotban van. Ezek az olcsó albérletek tipikusan a város legrosszabb területein vagy a városon kívül elszórtan vannak, például volt zártkertes övezetekben, ahol utak sincsenek igazán. Ez a jelenség viszonylag új, mi is csak most kutatjuk.
– A szociális lakásügynökségek nálunk nem lennének működőképesek?
– Jó lenne azokban gondolkodni, főleg mert Magyarországon nem nagyon vannak olyan intézményi befektetők, amelyek 10-20 évig bérlakásállományt akarnának működtetni. Nálunk inkább arról van szó, hogy emberek vesznek lakásokat, akár kettőt-négyet is, majd azokat kiadják. A szektor nagyon érdekes: aki bérleményt kínál, az általában a társadalom felső 20 százalékába tartozik. Ez mindig is így volt: amikor Magyarországon a hitelezés 2000 környékén elindult, először a magas jövedelműek szereztek lakást támogatott hitelből. Ez így működött egészen 2004-ig, rengetegen már akkor is eleve a második ingatlanjukat vásárolták meg így. Innentől kezdve a magánbérlakások kiadása a felső elit jövedelemszerzési, illetve megtakarítási módja lett. A helyzet most is hasonló: amikor bebuktak a megtakarítási alapok, a banki kamatok pedig alacsonyak lettek, a felső középosztály elkezdte ingatlanba fektetni a pénzét. Valószínűleg ez magyarázza a lakásárak hirtelen emelkedését az utóbbi 2-3 évben. Az ilyen lakások menedzselését vehetné át a szociális ügynökség. Adókedvezményekkel, támogatásokkal el lehetne érni, hogy a rendszer stabil lehessen: a lakásügynökség garanciát adna a bérlőknek és a bérbeadóknak egyaránt.
– Mi a helyzet a tulajdonszerzéssel? A családok otthonteremtési kedvezménye mennyire jelent segítséget?
– A csok hihetetlen különbséget tesz a két és három gyereket nevelő családok között. Ekkora szakadék korábban nem volt: szóval ahol nincs három gyerek, ott a lakásvásárláshoz komoly hitelre van szükség, amit kérdés, hogy mer-e vállalni a család. Másrészt pusztán a jóval nagyobb támogatás miatt senki nem fog több gyereket vállalni: a lakáskérdés nem minden, legalább ilyen fontos, hogy milyen az oktatási, munkaerőpiaci és szociális rendszerünk, egészségügyünk, gazdaságunk. Nem lehet megvenni 10 millió forintért azt, hogy az emberek egész életükben európai kritériumoknak nem megfelelő társadalmi körülmények között éljenek. De ez valahogy nem jut el a döntéshozókig.
– A lakáslottóként emlegetett nemzeti otthonteremtési közösségről mit gondol?
– A nok tulajdonképpen a lakás-takarékpénztár drágább változata. Magáról a lakástakarékról annyit, hogy az sokkal inkább segíti a jobb módúakat, mint a rászorulókat: azoknak segít, akik a családtagjaiknak több számlát is nyitnak, azon gyűjtögetik a pénzt, a mellé kapják az állami támogatást. Ez sok pénz összehasonlítva más jövedelemkiegészítő támogatásokkal, de önmagában ebből még lakást senki nem tud venni. Ugyanaz a helyzet a nokkal: ott a támogatás lényegesen nagyobb, de az inkább a fejlesztőket segíthetné. Akkor lenne működőképes, ha az emberek lakásszövetkezetként fogadnák el, és a sorsolástól vagy licittől függetlenül nem egy emberhez kerülne a támogatás, hanem a szövetkezethez, annak a hitelállományát csökkentené. Így a támogatást maximalizálni lehetne, az emberek pedig normális lakásokhoz juthatnának. A rendszer tulajdonképpen olyan lenne, mintha bérházak működnének.
– Ahhoz mi kellene, hogy itthon valódi bérlakások épüljenek?
– Ez nehéz kérdés. Bérlakásépítésben a Fidesz még gondolkodott az ezredforduló környékén, építettek is nagyságrendileg tízezer lakást. Viszont azzal egyidejűleg több mint tízezret privatizáltak, tehát a növekedés nem volt tényleges. Választási programjában a MSZP és a Jobbik is ígér bérlakásépítést, de nem tudni, hogy ha helyzetbe kerülnének, mire jutnának. A bérlakásépítés valahogy senkinek sem megy. A fő probléma a hosszú távú üzemeltetés, amihez nem megfelelő sem az önkormányzati törvény, sem az egész rendszerünk. Az emberek alsó 20 százaléka egyszerűen nem kap annyi pénzt, hogy abból tisztességesen megéljen, lakbért tudjon fizetni. Erre nem elég a közmunka, nem elég a segélyezés. Az ő jövedelmüket még ahhoz is ki kellene egészíteni, hogy egy szociális bérlakást ki tudjanak bérelni. De a pénzt inkább látványos dolgokra költik, támogatásként az elit kapja meg. Ugyanakkor a megoldás az lenne, ha lenne egy olyan garantált létminimum, amibe a lakásbérlés belefér. Azt látom, hogy a svédek nem értik, miről beszélek, amikor azt mondom: hátralék. Mert ugye nálunk az önkormányzati bérlakások bérlőinek 40 százaléka elmaradással bajlódik. A svédek ezt képtelenek felfogni, a probléma nem is jut el az agyukig. De nem is kell, hiszen ilyesmivel nem találkoznak: a béreket kiegészítik, abból az emberek ki tudják fizetni a hátralékot. Tehát ahol hátralék van, ott azt viselkedési probléma okozza, a bérlőt pedig kiteszik. Amit a szabályozás náluk lehetővé is tesz.
– Nálunk mi hozhatna változást?
– Én a bérlakásépítéseknél is szövetkezetekben gondolkodnék. A rendszereken mindenképpen változtatni kellene, mert a jövedelem-újraelosztást nem lehet helyi szinten végezni: az önkormányzatok szociális bérlakások miatti veszteségeit központi bevételekből kell kompenzálni A szegény területeket nem lehet külön kezelni. Másrészt bérlakást nem is lehet mindenhol építeni, csak a kiemelt nagyvárosokban.
– Az eszközkezelő jelenthet megoldást?
– Ha úgy tetszik, akkor jelenleg a legnagyobb bérlakásprogramot a 32 ezer lakással rendelkező Nemzeti Eszközkezelő viszi. Viszont ezek nem igazi bérlakások: ahhoz, hogy korszerűek lehessenek, komoly erőfeszítéseket kellene tenni, politikailag is állást kellene foglalni. De a döntéshozók egyszerűen nem akarnak olyan programokról beszélni, amelyeknek szociális hatásuk van, mert az ellentmondana annak, amit láttatni akarnak. Mindeközben az eszközkezelős lakások bérlőinek nagyjából 10–20 százaléka nem tudja fizetni még az alacsony lakbért sem, az ingatlanok egy része pedig kezd megürülni. A támogatási rendszert úgy kellene átalakítani, hogy növekedjen a bérlakásszektor stabilitása és átláthatósága, ki lehessen alakítani egy olyan szövetkezetibérlakás-konstrukciót, amely növelni tudja a bizonytalan középosztály stabilitását.
