Ki védi meg a Vár lakóit?

Nagy a bérlők dilemmája, sokan fej vagy írás alapon döntenek, fix támpontot semmi sem ad.

Megszaporodtak az utóbbi hetekben-hónapokban a hirdetések, amelyekben várbéli ingatlanok bérleti jogát cserélnék tulajdonra. Nem két fillérért: a 90-100 négyzetméteres bérleményekért szinte mindenki 40-50 milliós lakást akar, igaz, akad 80 négyzetméteres földszinti ingatlan, amelyért csak 20 milliós cserét kér az 50 éve ott élő lakó.

Az általános szabály szerint a bérleti jog értéke a piaci ár fele. Az ilyen tranzakciók bonyolultabbak az adásvételeknél, hiszen a jogért a bérlők pénzt nem kaphatnak, belterületi lakástulajdont viszont igen. Mindez a gyakorlatban úgy szokott kinézni, hogy a leendő bérlő megveszi az ingatlant, amelyet a korábbi lakó kiszemelt, majd annak tulajdonjogát elcseréli a bérleti jogra. A cserére az önkormányzatnak is bólintania kell, miután megvizsgálta, hogy a korábbi bérlő megfelelő helyre kerül-e. Abba már nincs beleszólásuk a helyhatóságoknak, hogy a cserelakást a szerződés aláírása után eladják-e. Beszéltünk olyan családdal, akik az idős szülőkhöz költöznek, miközben a várbéliért cserébe kapott ingatlant értékesíteni kívánják. Emiatt gyakorlatilag nem számít, milyen a cserealap. Csak az értéke a lényeg, illetve az, hogy könnyen túl lehessen rajta adni.

Egyre többen dilemmáznak azon is, hogy a Miniszterelnökség, a Belügyminisztérium és a Nemzetgazdasági Minisztérium Várba költözése miatt dobják-e piacra bérleti jogukat. Ők attól tartanak, hogy a környéken további változások lesznek, a bérleti díjak pedig emelkednek, vagy attól, hogy veszélybe kerül a bérleti joguk.

Ilyesmitől fél egyik nyilatkozónk is, aki már hirdeti havi 40 ezer forintért bérelt 50 négyzetméteres lakását. Rokonát az ötvenes években költöztették a kiemelt terület egyik otthonába, amelyet néhány évvel később egy másikra cserélt el. Megvételre soha nem ajánlották föl neki az ingatlant, de szinte a teljes életét ott élte le. Leszármazottja, a jelenlegi bérlő több mint 15 éve van oda bejelentve, így örökölhette meg a bérleti jogot, amikor rokona elhunyt. A változás annyi volt, hogy míg a hozzátartozó szociális alapú bérleti díjat fizetett otthonáért, addig az új lakó már költségalapút. Jelenleg ez 30 és 40 ezer forint közötti összeget jelent, a korábbi 20 ezer forint körül alakult.

A lakást most 20 milliós cserealapért hirdeti, már több érdeklődője is volt. Költözni elsősorban azért akar, mert az ingatlant fel kellene újítania. Tart attól is, hogy a kormányzati beköltözésnek következményei lesznek. Ha költöznie kellene, nem kapná vissza azt a pénzt sem, amit a felújításra költene.

A Várban most leginkább azok félnek, akik az elmúlt 5-10 évben szerezték lakásuk bérleti jogát. Ők merőben más árat adtak érte, mint azok, akik régebben tettek szert ilyesmire, vagy egyszerűen csak örökölték a lakást. Míg utóbbiak csak szeretett lakókörnyezetükért aggódnak, előbbiek azért az összegért is, amit a bérleti jogukért kifizettek. Persze az önkormányzattal kötött szerződésük elvileg védi őket, de az ügyvéd, akinek véleményét kikértük egy ilyen dokumentumról, nem foglalt egyértelműen állást. Elmondta, hogy a szerződés nem túl pontos, vannak benne kiskapuk, ráadásul a lakástörvény, amely az ilyen bérletekre is vonatkozik, lehetőséget ad arra, hogy az önkormányzat fölmondja a bérleti szerződést, azonos komfortfokozatú ingatlanban helyezve el a bérlőt. Az nyilván furcsán venné ki magát, ha egy örökpanorámás budai lakás bérlőjét egy kőbányai panelbe költöztetnék, de – mint mondja – ezt sem zárja ki semmi. Minden elképzelhető – és annak az ellenkezője is. A bérlőket tehát nem kecsegteti túlzottan rózsás kilátásokkal az ügyvéd: szerinte mindenképp lesznek változások, beindulhat az ingatlanbiznisz.

Noha nem ennyire borúlátó, félelmeinek ad hangot az egyik megkérdezett ingatlanos is. Az ő ügyfelei is tartanak attól, hogy a kormányzati mozgolódások nyomán az önkormányzat olyan helyen lévő cserelakást ajánl a korábbi bérlőknek, ahová nem szívesen költöznének. Tudomása szerint volt már precedens arra, hogy az önkormányzat visszavett bérleti jogot, a lakónak pedig fizetett ugyan, de kevesebbet, mint amennyiért ő a jogát elcserélhette volna. Ez a példa ugyanakkor egyedi.

Gond nem annyira az örökölhető, illetve cserével megszerezhető örökbérletek háza táján várható, mint inkább azoknál az ötéves szerződéseknél, amelyeket az elmúlt években kötött a kerület. Egy ideje ugyanis csak így lehet szerződni, új örökbérletre az önkormányzattól nem lehet szert tenni. Az így kiadott lakásokat piaci alapon bérlik a lakók, és ha otthonukat föl akarják újítani, azt saját zsebből kell fizetniük. Aki ezt megtette, most erősen fél, hogy az ötéves szerződés újratárgyalásakor elveszíti lakását és vele azt az összeget is, amelyet a renoválásra költött.

Az ilyen ingatlanok 5 éves bérleti jogát az új pályázaton az nyeri meg, aki jobb ajánlatot tesz, függetlenül attól, hogy felújításra mennyit költött az elődje. Ez a félelem alighanem jogos: olyan történetek már ma is keringnek, hogy valaki amiatt nem tudta meghosszabbítani a jogát, mert másvalaki ráígért az általa kínált összegre.

Azt, hogy a szűken vett Vár területén lévő 800 önkormányzati bérlakásból hány van, amelyet már az újabban alkalmazott 5 éves szerződéssel adnak ki, több hét alatt sem sikerült megtudnunk a kerületi vezetéstől. Így nem világos, hogy hány ember van ebben a kiszolgáltatott helyzetben. Az közismert, hogy az első ilyen bérleti szerződések ez idő tájt járnak le, a licitálás tehát hamarosan beindulhat.

A helyiek körében köztudott, hogy nemcsak a jegybankelnök él az Unicredit Bank vezérének várbéli lakásában, hanem több kormánypárti politikus is a környéken tengeti mindennapjait. Azok közül, akik otthonuk bérleti jogát hirdetik, ketten is említették, hogy érdeklődőik között akadtak a Parlamentből ismert arcok. Egyikük egy magas rangú kormányzati tisztségviselővel már a csereszerződés előkészítéséig is eljutott, ám az új bérlőjelölt – ahogy a jelenlegi fogalmaz – eltűnt, mint szürke szamár a ködben. Egy ideje semmilyen megkeresésre nem reagál.

Nem túl jó a kedve annak a bérlőnek sem, aki a Vár szoknyáján lakik, egy olyan épületben, amelynek ingatlanjai főképp magántulajdonban vannak már. Ő több évtizede él a kerület önkormányzati bérleményeiben, és jelenleg 20 ezer forint körüli összeget fizet 40 négyzetméteres otthonáért. Korábban megvehette volna, ám akkor ezzel a lehetőséggel nem élt, idén meg már hiába próbálkozott az önkormányzatnál, azt a választ kapta, hogy ebben az évben ingatlant biztosan nem értékesítenek. Így most a bérleti jogát szeretné eladni, mert családi okok miatt mindenképpen költöznie kell. A lakását megvenni csak azért akarta, hogy jobb áron adhassa el. Az önkormányzat a cseréhez adja a hozzájárulását, ám azt kikötötték, hogy a lakás bérleti jogáért több mint 20 milliós ingatlant kínáló új bérlő csak a jelenleginél magasabb, költségalapú bérleti díjért veheti használatba a lakást. Ez kicsit sem meglepő: az önkormányzat 2012 októberétől csak ilyen alapon számol lakbért az örökbérletet cserével megszerzők számára.

A Vár kerületi tulajdonban lévő lakásainak bérleti díját önkormányzati rendelet rögzíti. Nagyságát többféle szempont határozza meg. Az általános szabály szerint a régebbi, még szociális alapon kiadott összkomfortos otthonok négyzetméteréért nagyságrendileg havi 350 forintot kell fizetni. Az, hogy a tényleges díj ennél több vagy kevesebb, egyebek mellett attól függ, hogy az épületet, amelyben a lakás van, tízéves távlatban felújították-e, és földszinti vagy alagsori-e a bérlemény. A költségelven kiadott összkomfortos otthonok – többek közt azok ilyenek, amelyek lakói 2012 októbere után csere vagy öröklés révén költöztek – négyzetméteréért már jóval többet, az új szerződések szerint 500 forint körüli összeget kell fizetni. Az önkormányzati rendelet szerint akkor is ennyit, ha valaki több lakás bérleti jogával is rendelkezik, és valamelyiket esetleg maga is kiadja. Nem nézik azt sem, milyen jövedelemmel rendelkezik maga a bérlő.

A legdrágábbak azok a piaci alapon kiadott önkormányzati bérlemények, amelyekre a lakóknak külön pályázniuk is kell. Ezek azok, amelyek bérleti jogát 5 évre lehet elnyerni. Ezeknél az ingatlanoknál a bérleti díjakra, az abból előre befizetett összegekre és a bérleti időtartamra tehetnek ajánlatot a jelöltek, a lakást pedig annak adják ki, akinek ajánlata a legkedvezőbb. Ezekben az esetekben a minimális bérleti díjak jóval több szemponttól függnek, de például a Vár kiemelt utcáiban a piaci alapú önkormányzati bérletekért a költségalapú összegek négyszeresét-tízszeresét kell fizetni. Azaz 2000-5000 forintot, ami alapján egy 50 négyzetméteres lakás minimális havi díja 100 és 250 ezer forint között alakul.

A Várban lévő, állami tulajdonú ingatlanokat ma is lehet fillérekért bérelni, ráadásul azok, akiknek ezekben a kiemelten védett lakásokban van bérleti joguk, kevésbé félnek. Legalábbis az az ügyvéd, aki Mátyás-templomra néző 60 négyzetméteres ingatlanának örökbérleti jogát hirdeti 70 millió forintért, semmi ilyesmit nem említ. Ő csak azt emeli ki, hogy a lakásért a bérlőnek mindössze havi 13 ezer forintot kell fizetnie. Elárulja azt is, hogy a bérleti jogot eleve befektetési céllal szerezték meg, akkor, amikor az azzal rendelkező svájci ismerősük megszorult, és hirtelen pénzre volt szüksége. A lakást korábban cégképviseleteként használták, és most pusztán amiatt válnának meg tőle, mert orvosként dolgozó feleségével régóta Angliában élnek, miközben pedig az árak nagyon meglódultak, így a bérleti jogot igazán jó áron tudnák eladni. Az ügylet által egy balatoni nyaralóra akarnak szert tenni, ahova nyugdíjas éveikben hazatérhetnek.

Míg iménti nyilatkozónk befektetésként tekint bérleményére, a legtöbben a világ pénzéért sem válnának meg itteni otthonuktól. Főleg azok vannak így, akik harmadik-negyedik generáció óta bérlik a lakásukat, és erősen kötődnek hozzá. Vannak köztük olyanok is, akik korábban államosított otthonukat bérelték vissza, és azóta is abban élnek. Ez a konzervatív réteg – a témára rálátók szerint a Várban bejelentett lakcímmel rendelkezők harmada ilyen lehet – nehezen tudná elképzelni, hogy költöznie kelljen.

A helyhez azokat is erős érzelmek kötik, akik nem laknak ott, de felmenőik ott élték le életüket. Beszéltünk érintettel, akinek rokonai már az 1800-as években várbéli ingatlant tulajdonoltak, majd eladták. Nyilatkozónk a családtörténet kutatása miatt szeretett volna információt kapni az ingatlanról, néhány éve meg is kereste emiatt az önkormányzat néhány illetékesét, de segítséget nem kapott. A Vár sorsa ma is nagyon érdekli, sok régi lakóval együtt kíváncsian figyeli az eseményeket.

Jelenleg azonban biztosat senki nem tud: az önkormányzat érdemben nem nyilatkozik bérlakásairól. Nem tudni, hány áll üresen, és azt sem, hánynak jár le hamarosan az 5 éves bérleti joga. Csak az biztos, hogy a kormányzati épületek körüli helyszíneket elkezdték felmérni, tanulmányozni.