Mi történik a lakásárakkal? Meglepő számok érkeztek

Az elmúlt hónapokban érezhetően lassult az albérletárak emelkedése, sőt egy-egy esetben már minimális csökkenés is tapasztalható volt. Ez részben a tavaly ősszel indult Otthon start program hatása, mely azonban éppen a bérlés szempontjából kulcsfontosságú nyári hónapok után indult – mutat rá az OTP Ingatlanpont elemzése. Az Otthon start elhozta az albérletárak esését?

Az elmúlt hónapokban érezhetően lassult az albérletárak emelkedése Fotó: Ladóczki Balázs

Már az Otthon start hitelprogram indulásakor arra számítottak a szakemberek, hogy a kedvezményes hitellehetőség megfékezheti az albérletárak emelkedését. A viszonylag alacsony önerő és fixen 3 százalékos hitelkamat ugyanis egyre több potenciális bérlőt terelhet a saját lakás vásárlása felé. Emellett még mindig sokan vásárolnak lakást befektetési céllal a csökkenő megtérülés ellenére is, ez pedig folyamatosan növeli a kínálatot az albérletpiacon. 

Hogyan alakult az albérletpiac?/Fotó: Székelyhidi Balázs

Így alakultak az albérletárak

Az Eurostat adatai szerint 2025-ben Magyarországon 9,8 százalékkal emelkedett a lakásbérlet átlagos díja, ez Horvátország és Görögország után a harmadik legnagyobb áremelkedés volt az Európai Unióban. Vagyis első ránézésre nem látszik az Otthon start fékező hatása, azonban ha mellé tesszük, hogy utoljára 2021-ben mértek ennél kisebb drágulást, akkor látszik a tendencia óvatos megfordulása, hiszen három év két számjegyű áremelkedése szelídült kicsit. Európában egyébként a legkisebb ütemben 

• a finn, 
• a luxemburgi, 
• a szlovén 
• és a máltai albérletárak emelkedtek, azokban az országokban a 2 százalékot sem érte el a drágulás mértéke.

Mivel a kedvezményes hitelprogram csak az év utolsó négy hónapját érintette a lakáspiacon, ezért nem biztos, hogy az éves áremelkedési ütem sokat elárul annak hatásairól. Ha csak a szeptember–december közti időszakot nézzük, akkor az Eurostat adatai is mutatnak némi megtorpanást: januártól augusztusig 2015-ös bázison 200,4 százalékról 207,6 százalékig kúszott fel az áremelkedés, majd onnan szeptemberben és októberben még jött egy kis emelkedés, december végére viszont 208,3 százalékig korrigált vissza az index, vagyis ha nem is csökkentek az árak érdemben, de megállt az év első felében látott áremelkedés. 

Érdemes az európai adatok mellé tenni a KSH és az Ingatlan.com havi lakbérindexét, mely hasonló tendenciákat mutat. Éves alapon augusztusig még 6,9–9,4 százalék közötti áremelkedés látszott az egyes hónapokban, majd az év utolsó négy hónapjában ez az ütem 5,4–6,5 százalékra csökkent. Az igazsághoz tartozik persze, hogy az elsősorban egyetemisták által gerjesztett nyári albérletrohamot követően az ősz mindig megtorpanást hoz. Az viszont beszédes, hogy az idén januárra mért 5 százalékos áremelkedés 2021 augusztusa óta a legalacsonyabb volt az előző év hasonló időszakához viszonyítva. A havi árindexet vizsgálva is hasonló kép rajzolódik ki, szeptember és november között zsinórban három hónapon keresztül fordult elő, hogy az előző hónaphoz képest kismértékben még csökkentek is az albérletárak országosan.

Ha az ország egyes térségeiben vizsgáljuk a havi árváltozást, akkor talán meglepő módon Budapesten is volt példa kismértékű csökkenésre az őszi/téli hónapokban. Összességében a fővárosban az utolsó hat hónapban (szeptember és február között) négyszer mértek kismértékű (egy százalék alatti) árcsökkenést az előző hónaphoz képest, kétszer pedig 1 százalék körüli áremelkedést, vagyis tényleg stagnáltak az árak ennek alapján. 

Alapvetően hasonló tendencia látszott a vidéki albérletpiacon is, az elmúlt hat hónap átlagában minden régióban stagnálnak a bérleti díjak. Budapesten belül szinte minden területen hasonló volt a mintázat: az Otthon start elindulása utáni három-négy hónapban kismértékben csökkentek az árak, majd idén év elejétől – a budai hegyvidéket kivéve – minimális drágulás tapasztalható.

Sokan vásárolnak befektetési céllal

„A fenti adatok mind arra utalnak, hogy nem csak az Otthon start program hatásáról beszélhetünk. Már annak elindulása előtt látszott 2025 közepén, hogy a lakásbérlés szempontjából felkapott fővárosi környékeken olyan szintet értek el a bérleti díjak, hogy hosszú távon nem tudnak hasonló ütemben emelkedni” – emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. 

„Emellett a bérleti piacon már évek óta látható csökkenő megtérülés ellenére továbbra is sokan vásárolnak befektetési céllal, bérbeadásra ingatlant. A folyamatosan átadásra kerülő új nagy lakóprojektek mindegyikében vannak ilyen lakások, növelve a kínálatot a piacon, amivel a kereslet bővülése az Otthon start bevezetése óta még kevésbé tarthat lépést” – teszi hozzá. 

A következő időszakban is folytatódhat ez a tendencia: ha nem is lesz jelentős árcsökkenés a bérleti piacon, de az elmúlt évek intenzív áremelkedése sem tér vissza. Ebben szerepet játszhat az újlakás-piac élénkülése, amit a kormány is több eszközzel támogat, ezeknek az átadásra kerülő lakásoknak egy része továbbra is a bérleti piacon jelenhet meg kínálatként. A fentieket támasztja alá az is, hogy a lakbérindex alapadatai szerint 2021 óta tavaly volt a legbővebb a kínálat a piacon a figyelembe vett hirdetések száma alapján.

Az elemző arra számít, hogy a következő hónapokban valamelyest romlik majd a tulajdonosok alkupozíciója, ha ragaszkodnak az árhoz, akkor tovább kell hirdetniük a lakásukat, mint eddig. Ha pedig gyorsan akarnak bérlőt találni, akkor rugalmasabbnak kell lenniük. Ezzel szemben a bővülő kínálat mellett a bérlők bátrabban alkudhatnak is a bérleti díjból, hiszen kevésbé kell attól tartaniuk, hogy „elkapkodják” előlük a lakásokat és nem találnak hasonlót.