Kötélhúzás

Január elseje óta könnyebb visszaszerezni az elvesztett otthont a lassú lakásmaffiától. De a gyors maffiával továbbra is meggyűlhet a tulajdonosok baja. Pláne, ha korábban nem az elvett ingatlanban éltek. Vagy ha örökösként szembesültek azzal, hogy a nagyszülő házára már rátette kezét a bűnszervezet.

Zsarolás, csalás és uzsora-bűncselekmény. Jellemzően e három bűntett az alapja azoknak az eseteknek, amelyeket lakásmaffiaügyeknek nevezünk. Nem véletlen tehát, hogy pont ezt a három tettet nevezte nevén az a január elsejével életbe lépett törvénymódosítás, amely a bűnszervezetek által becsapott, kijátszott tulajdonosok dolgát hivatott könnyíteni. Az új passzus – amely tulajdonképpen a büntetőeljárásokról szóló törvény egyik paragrafusának kiegészítése – egészen pontosan azt teszi lehetővé, hogy azok a tulajdonosok, akiktől zsarolással, csalással vagy uzsora-bűncselekménnyel szerezték meg ingatlanjukat, ideiglenesen, tehát az ügy jogerős lezárásáig visszakerülhessenek otthonukba. Ha a vádlottat elítélik, akkor a sértettek természetesen véglegesen benne maradhatnak.

A dolog azonban nem ilyen egyszerű.

– Minderre csak akkor van lehetőség, ha az ingatlanban maga a terhelt lakik [tehát az, aki a gyanú szerint jogtalanul szerezte meg az ingatlant], vagy az ő hozzájárulásával másvalaki használja ingyenesen – hangsúlyozza Németh Zoltán László ingatlanjogász, gazdasági büntető szakjogász.

Mint mondja, emellett csak akkor lehet ideiglenes intézkedést kérni, ha a kárvallott a bűncselekményt megelőzően az ingatlanban élt. Vagyis az a tulajdonos, aki korábban nem lakott abban az ingatlanban, amelyet megszereztek tőle, az ügy jogerős lezárásáig akkor sem kérheti ezt az intézkedést, ha minden amellett szól, hogy őt bizony kijátszották, ingatlanát pedig emiatt vesztette el. (Ebben az esetben hosszú bírósági eljárás tehet pontot az ügy végére.)

Ha viszont a tulajdonos abban a lakásban élt, amelyet – a gyanú szerint – maffiamódszerrel elvettek tőle, az ügyészségtől vagy a bíróságtól kérheti a lakás kiürítését és azt is, hogy visszaköltözhessen bele. Így az ügy jogerős lezárásáig otthonában lakhat. Ez persze azt feltételezi, hogy a testület, ha nem is foglal állást a bűnösség kérdésében, de meg tudja ítélni annak valószínűségét, hogy a lakás elvesztése ténylegesen bűncselekmény eredménye-e.

– Ennek eldöntése a nyomozási bíró feladata, ő ítéli meg, hogy valós bűncselekményről lehet-e szó. Ő mérlegeli azt is, hogy nagyobb hátrány éri-e azt, akit a lakásból kitettek, mint azt, aki jogot szerezhetett arra, hogy benne lakjon. Ezt kell eldönteni, megítélni – magyarázza a büntetőjogász.

Hozzáteszi, hogy ebben a kérdésben értelemszerűen még nem lehet kialakult bírói gyakorlat, de az biztos, hogy ez a törvénymódosítás azoknak segít, akik hajléktalanná váltak azáltal, hogy maffiamódszerekkel kitették őket lakásukból.

Erre jó példa az az eset, amelyről egy érintett hozzátartozója számolt be lapunknak. A történet középpontjában egy fiatalember áll, aki szüleivel élt közös háztartásban. Az apa és az anya alkoholista volt, többek közt ez állt annak hátterében, hogy gyermekük képzetlen maradt, nevelésével nem foglalkoztak. Aztán a szülők meghaltak, a harmincas éveiben járó fiatalember pedig örökösként a lakásban maradt. Ezt figyelhette ki egy bűnszervezet, amely lányokat – prostituáltakat – küldött a férfihoz, akik behálózták, és rövid időre be is költöztek a lakásba. A történet vége az lett, hogy a fiatalember egy mámoros éjszakán aláírt egy papírt.

Másnapra kijózanodott, és felfogta, hogy amit szignált, az egy adásvételi szerződés volt. Ez ellen viszont nem tudott mit tenni, azzal a lendülettel ki is dobták a lakásból, nem volt hova mennie. Arról pedig nem is álmodhatott, hogy visszajusson a lakásba az ügy jogerős lezárásáig.

– Az új szabályok szerint hasonló esetekben teljesen mindegy, hogy az ilyen iratot zsarolás vagy csalás miatt írják alá a tulajdonosok. Ha ideiglenes intézkedésként kérik, és a bíróság jóváhagyja, akkor egészen addig az ingatlanban maradhatnak, amíg a bíróság jogerősen ki nem mondja, hogy bűncselekmény áldozatai lettek – kommentálja a történetet Németh Zoltán. Hozzáteszi, hogy más a helyzet akkor, ha a lakást időközben – tehát a feljelentés megtétele és a per kezdete előtt – eladják. Ez esetben ugyanis a jóhiszemű vevő védelmet élvez. Emiatt kell az ilyen ügyekben azonnal feljelentést tenni, a büntetőeljárás megindulásának tényét pedig a tulajdoni lapra azon nyomban feljegyeztetni. Az a vevő ugyanis, aki úgy vesz ingatlant, hogy a tulajdonlapon széljegyként ilyen feljegyzés szerepel, már aligha nevezhető jóhiszeműnek.

Maga a feljelentés pedig azért fontos, mert mire a bíróság intézkedne arról, hogy a tulajdoni lapra feljegyezzék a perindítás tényét, már legalább egy hónap eltelne – ez idő alatt pedig a csalók rég túladhatnának az ingatlanon. Ezzel szemben az ügyészség egy-két napon belül intézkedik arról, hogy a büntetőeljárás elindításának ténye a széljegyre kerüljön, a nyomozást pedig azonnal elrendeli.

Persze előfordul, hogy a büntetőeljárás tényének feljegyeztetése sem áll útjában a lavinának.

– Jó példa erre egyik emlékezetes ügyünk, amelynél az elkövetők olyan üresen álló telket néztek ki maguknak, amelynek tulajdonosa külföldön élt. Nem tudni, milyen körülmények között, de a tettes valamilyen módon megvásárolta az ingatlant (vélhetően úgy, hogy valaki hamis személyi igazolvánnyal eljátszotta az ügyvéd előtt az eladó szerepét), majd ezt követően fölvett rá 15 millió forintnyi kölcsönt – meséli a történetet a büntetőjogász. Tehát az illetőnek nem maga a telek kellett, nem azt akarta megszerezni és eladni, pusztán pénzhez akart jutni azáltal, hogy egy általa felvett hitelhez használta fedezetül.

Mint megtudtuk, az elkövető lebukásában nagy szerepet játszott a szerencse, nevezetesen az, hogy a kijátszott tulajdonos és szomszédja rokonok voltak, a rokon pedig éppen építkezni akart. Az illető emiatt ment be az önkormányzathoz, mivel meg kellett szereznie az építési engedélyt, amelyhez szükséges volt a szomszédok hozzájárulása is. Ekkor szembesült azzal, hogy a tulajdonos már nem az ő rokona, hanem egy számára teljesen ismeretlen személy. Ezt követően a rokon azonnal lekérette a tulajdoni lapot, amelyen valóban azt kellett látnia, hogy más a tulajdonos. Ekkor szereztek tudomást arról is, hogy az ingatlant jókora jelzálogjoggal is megterhelték. Emiatt azonnal megtették a büntetőfeljelentést, mellette polgári pert indítottak, a perindítás tényét pedig feljegyeztették a tulajdoni lapra.

Az ügy jól haladt, az elkövető beismerte a bűncselekményt, és mivel büntetett előéletű volt, több mint kétéves börtönbüntetést szabtak ki rá. De a pénz nem lett meg, azt csak az elkövetőtől szerezhette volna vissza a hitelintézet, rajta viszont képtelen volt behajtani. A következő fordulatot az adta, hogy a bank ennek ellenére megpróbált a pénzéhez jutni.

– Még nem jegyezték vissza a tulajdonjogot, amikor az egyik szomszéd jelezte ügyfelemnek, hogy többen nézegetik, méregetik a per tárgyát képező telket. Mint mondták, azért, mert árverezik. Ez egy péntek reggel volt, a licitet pedig hétfőre tűzték ki, így az árverést gyakorlatilag egyetlen nap alatt kellett leállíttatnunk a bíróságon. Ez irreálisan kevés idő, de nagy nehezen sikerült, ami azért fontos, mert az árverési vevőtől már nem lehetett volna visszaszerezni a telket – mondja Németh Zoltán.

Mint kiderült, az árverést a hitelt kihelyező pénzintézet kezdeményezte, és bármilyen megdöbbentő, sem őt, sem a végrehajtót nem érdekelte, hogy az ingatlan tulajdoni lapjának széljegyén fel van jegyezve a büntetőeljárás megindításának ténye. Pedig ez utóbbi egyértelműen utal arra, hogy valami nincs rendben a telekkel, illetve a tulajdonjogával. Ennek ellenére a végrehajtó – egyébként jogszerűen – megkísérelte nem a valós adóson, hanem az áldozaton behajtani a hibásan kihelyezett hitel miatti tartozást. Ezt kellett leállíttatni, mielőtt az árverés újabb bonyodalmat okozott volna.

Egy másik, neve elhallgatását kérő ügyvéd olyan esetet mutatott be, amelynek rendezését, hasonlóan az előző történethez, szintén nem segítette volna – és érdemben most sem segíti – a januári törvénymódosítás.

– Az ügy azzal kezdődött, hogy meghalt egy idős hölgy, akinek két fia már nem élt, így két unokája lett volna az örökös. Ezek az unokák a hagyatéki tárgyaláson szembesültek azzal, hogy nagyanyjuknak végrendelete volt; az történt ugyanis, hogy egy általuk sosem látott hölgy ilyen dokumentummal érkezett a közjegyzőhöz. Ez nagyon furcsának tűnt nekik, mivel korábban semmilyen jel sem mutatott arra, hogy felmenőjüknek végrendelete lenne, főleg nem arra, hogy egy vadidegen emberre akarná hagyni a lakását – mondta az ügyvéd. – A végrendeleti örökös előadta, hogyan ismerte meg az idős hölgyet, hogyan segített neki a bevásárlásban, hogyan gondozta. Ezzel próbálta indokolni azt, hogy az idős hölgy a javára végrendelkezett. Ám mivel több jel is arra utalt, hogy a végrendeleti örökös hazudik, az unokák polgári pert és büntetőeljárást indítottak ellene. Az előbbit már meg is nyerték. Kiderült, hogy a végrendeleten szereplő aláírás eleve hamis.

Ám ezzel nem lett vége az ügynek, mint megtudtuk, a büntetőeljárás még javában zajlik, közben viszont – a polgári per alatt – a végrendeleti „örökös” idegeneknek adta bérbe a lakást. Emiatt pedig az új törvényi passzus nem alkalmazható, mivel ez csak akkor ad lehetőséget arra, hogy a sértett kérje az ingatlan kiürítését és birtokba adását, ha a lakásba a bűncselekmény feltételezett elkövetője költözött be, vagy pedig az elkövető adja át a használatát másnak, méghozzá ingyenesen. A lakást az új tulajdonostól hivatalosan, pénzért bérelő lakót tehát nem lehet kitenni arra hivatkozva, hogy az ingatlant bűncselekmény elkövetésével szerezte meg a bérbeadó. Emellett az unokák azért sem kérhetik a lakás kiürítését, mert ők maguk nem laktak az ingatlanban a bűncselekmény elkövetése előtt, egyedül a nagyanyjuk élt ott. Ez esetben addig, amíg a bíróság jogerősen nem dönt, csak szurkolhatnak, hogy a bérlő ne tegyen kárt az ingatlanban.

És mivel az ilyen és ehhez hasonló esetek nem egyediek, elmondhatjuk: sok esetben segít, de messze nem old meg mindent az idén életbe lépett új szabályozás sem.

A lakásmaffiaügyek hátterében szinte mindig zsarolás, csalás vagy uzsorabűntett áll. Az első eset azt jelenti, valakit fenyegetéssel, kényszerrel vesznek rá, hogy valamit tegyen, ne tegyen vagy eltűrjön. Például erőszakkal aláíratnak vele egy olyan adásvételi szerződést, amelyben az áll, hogy készpénzért – amelyet persze soha nem kap meg – eladja otthonát. Aztán az illetőnek, mivel nem tehet mást, ki kell költöznie lakásából. Rosszabb esetben kidobják. A második esetben arról van szó, hogy a tulajdonostól kicsalják az ingatlant. Például úgy, hogy vevőként azt ígérik neki, pár nap múlva kifizetik otthona vételárát, addig csak költözzön ki, minden rendben lesz. Aztán mégsem lesz minden rendben. A harmadik az uzsora-bűncselekmény, ami a gyakorlatban annyit tesz, hogy a tulajdonosnak pénzt adnak kölcsön, egymás után többször is. Mindezt az elkövető úgy teszi meg, hogy közben az adós szorult helyzetét kihasználja, és csak arra vár, hogy a kezdetben pár százezer forintos kölcsön egy-két év után több millió forintra dagadjon. Végül az elkövető a tartozás fejében szerzi meg a lakás tulajdonjogát.

Hajléktalanná válni már nehezebb, de lakásmaffiaügyben több kérdés még megoldásra vár.