Ha begurul néhány busz

Javában tart a kétmilliárd forintos turisztikai fejlesztés Hollókőn, szépül az ófalu. Azok a helyiek viszont bajban vannak, akik eladnák műemlék házukat, ahogyan azok is, akik ilyesmit vennének. A szigorú szabályok és az egekbe szökő árak miatt a tulajdonosváltás ritka, mint a fehér holló.

Hollókőn az ófalu minden tizedik háza eladó. Illetve tulajdonképpen csak minden huszadik. Attól függ, hogy nézzük, illetve mit értünk azon, hogy valami eladó. A helyzet nem bonyolult, csak elsőre tűnik annak: ha a világörökségi területen végigpásztázzuk a műemlékileg védett házakat, akkor négy olyat látunk, amelyen ott díszeleg a vevőt kereső hirdetőtábla. Viszont nem mindenki teszi ki az ablakba, hogy megválna ingatlanától, van, akiről „csak köztudott”. A lényeg tehát az, hogy az ófalu nagyjából hetven hajlékából hetet minden további nélkül meg lehetne venni. Persze csak a megfelelő összegért.

Erre a legjobb példa az a gyönyörűen felújított ingatlan, amely az internetes hirdetési oldalakon rögtön szemet szúr, ha virtuálisan Hollókőre tévedünk: ezt 58 millió forintért kínálják. Ezért a vételárért a vevő nem egyetlen palóc házat szerezhet meg, hanem rögtön kettőt: egy 66 és egy 83 négyzetmétereset, utóbbihoz üzlethelyiség is tartozik. A telken harmadik épület is áll: nyári konyha, amely vendégházként hasznosítható. Mivel szerettük volna megtudni, tulajdonosa miért válna meg az épülettől, tárcsáztuk a hirdetésben szereplő telefonszámot. Nem jártunk sikerrel, az ingatlanos nem kívánt nyilatkozni semmiről, nem árulta el, mióta, mi okból hirdetik a „komplexumot”. Csak a helyszínen tudtuk meg a környékbeliektől, hogy a házak évek óta eladók: gazdái négy-öt éve próbálnak megválni tőlük, de látványosan csak egy-két éve hirdetik. Megtudtuk azt is, hogy a tulajdonos Kanadából a rendszerváltás után hazatelepült testvérpár, ők hajdan befektetés céljából vettek ingatlant a településen. Ez akkoriban könnyen ment: nagyon olcsón, 80–120 ezer forintért lehetett házat vásárolni Hollókőn. Hiába volt a falu már 1987-től világörökségi település, amíg a turizmus nem indult be, az itt élők nem is sejtették, milyen változásnak néznek elébe. Ma viszont már minden további nélkül elhisszük, amiről egy járókelő beszél, hogy a most 58 millióért árult hajlékot az értékesítés kezdetén 90 millióért kínálták.

– Mi is tudjuk, hogy a két ház régóta eladó, de ez nem okoz semmilyen problémát, hiszen szépen karbantartják őket, a kertjük is rendezett. Van viszont olyan épület, amelyik borzasztó állapotban van. Tulajdonosa meghalt, örökösei pedig nem jutnak egymással dűlőre – panaszolja Kelecsényi Péter, a Hollókői Világörökség-kezelő Nonprofit Kft. ügyvezetője. Az említett ingatlant mi magunk is messziről kiszúrjuk, amikor Péter Hunor, a hollókői fejlesztések projektmenedzsere végigsétál velünk az ófalu főutcáján. Jól látszik, hogy senki nem foglalkozik az épülettel, hamarosan összedől. Rossz kép a Hollókőre látogató turistáknak. Az pedig már csak adalék, hogy mivel az öröklési vita máig nem zárult le, még mutogatni sem lehet arra a tulajdonosra, akinek a házat rendbe kellene tennie. Ez egyébként még akkor is problémás, ha a gazda már nevén nevezhető. Emiatt épp jelenleg készítenek elő olyan szabályozást, amelyből a tervek szerint kormányrendelet lehet. Ez adna büntetési lehetőséget a világörökségi területeket felügyelő önkormányzatoknak.

Hollókőn a testület maga is beszállt az „ingatlanbizniszbe”, más választása nem is nagyon volt.

– Ez volt az első épület, amelyet megvettünk, mert egyszerűen muszáj volt – mutat rá Péter Hunor a polgármesteri hivatal tőszomszédságában álló, immár gyönyörűen felújított házra. Megvétele előtt már vakolat sem volt rajta, a gangja bedőlt, a tulajdonost pedig semmivel nem tudták rászorítani arra, hogy fölújítsa. Ezt tartották az ófalu legrosszabb állapotú épületének. Az ingatlan vételára 12 millió forint volt, felújítása ugyanennyibe került. Utóbbi az oka annak, hogy nem túl kapósak a világörökségi területen álló házak.

Az ilyen jellegű ingatlanokat mindenhol nehéz értékesíteni, nem csak Hollókőn, tudjuk meg Beák Attilától, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetőjétől. Az igazi vevők azért hiányoznak, mert az épületek felújítása, korszerűsítése roppant költséges, nem ritka, hogy többe kerül, mint megszerzésük. Ugyanez figyelhető meg a kastélyoknál is: ott is jóval könnyebb eladni egy nem védettet, mint egy műemléket, és ez elsősorban nem a vételár miatt van így. Nehézséget nemcsak a felújítás költségessége okoz, hanem az is, hogy ilyen épületeknél minden változtatáshoz szükséges a műemlékvédelmi hivatal hozzájárulása, a pozitív elbírálás pedig korántsem magától értetődő. Emiatt befektetők eleve nem szívesen vesznek ilyen ingatlant. Ezt emeli ki Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője is. A szakember a Központi Statisztikai Hivatal adatait is idézi. Mint mondja, Hollókőn nagyon kevés ingatlant adnak el, tavaly például a falu kétszáz körüli házából összesen három cserélt gazdát, 2012-ben és 2011-ben pedig csak egy-egy épület került új tulajdonoshoz. A korábbi években megesett ugyan, hogy négy-öt ingatlan is elkelt, de érdemi piacról aligha lehet beszélni, házat eladni roppant nehéz.

Az ingatlaneladási számadatokat ismerve rögtön meg is értjük, miért nevezte Péter Hunor viccesen „önkormányzati ingatlanvásárlási dömpingnek” azt, hogy a testület az elmúlt hét évben négy épületet vett meg a faluban.

Az önkormányzat most futó projektjéhez – amely csaknem kétmilliárd forintos turisztikai fejlesztés – összesen négy ingatlant vásárolt meg, 10–13 millió forintért. E projekt részeként cserélik ki a macskaköves útburkolatot az ófaluban, építik tovább a középkori várat, a szabadtéri színpadnak is otthont adó közösségi teret. Épülnek új parkolók, a rég elhagyott házakban pedig falusi életet bemutató tárlatokat hoznak létre. Kettő átépítését már meg is kezdték, ezekben a hagyományos kenyérkészítést is bemutató pékséget, valamint sajt- és tejházat működtetnek majd. A sajtműhelyhez már találtak is üzemeltetőt, a pékségbe még várják a lelkes fiatalokat. Az önkormányzat egyedül azt fájlalja, hogy a pályázat keretében nem végeztethet lakás célú felújítást. Pedig bérlakásra lenne igény, mert az ifjabbaknak másképp esélyük sincs, hogy helyben maradjanak. Nem véletlen, hogy az önkormányzat három ingatlana most is ki van adva, igény pedig többre is lenne. A fiatalok ezekért ki tudják fizetni a havi 20–22 ezer forintos bérleti díjat, de azt nem engedhetik meg maguknak, hogy 20–30 millió forintot költsenek egy 75 négyzetméter körüli ófalusi, jobb esetben beépíthető tetőterű ház megvásárlására, felújítására. Ennyi pénzért már Budapesten is letelepedhetnek, ott könnyebben boldogulhatnak.

Hogy a hollókői ingatlanok a környékhez képest mennyire drágák, jól mutatja az FHB bank otthontérképe is. Ezen négy ottani ház négyzetméterára szerepel, a legolcsóbbnak 104, a legdrágábbnak 314 ezer forint négyzetmétere. Ehhez képest Nógrád megyében az átlagos négyzetméterár 76 ezer forint, a Szécsényi kistérségben, ahová Hollókő is tartozik, már csak 53 ezer. Tehát még a legolcsóbb hollókői négyzetméterár is kétszerese a környékbelinek.

A magas árakból adódóan ma a vevők gyakorlatilag csak hétvégi háznak keresnek hollókői ingatlant, azért, mert beleszeretnek a településbe. Egy magánszemély épp most újítja föl házát: ő négy-öt éve vette meg az épületet, de a műemléki védettség miatt csak mostanra kapta meg a renováláshoz szükséges engedélyeket. Olyan vevőről is tudunk, aki az ófalu elején vásárolt, és ingatlana nem élvez ugyan műemléki védettséget, elhelyezkedése miatt mégis nehezen kapott építési engedélyt bővítéséhez. Az ilyen jellegű hercehurca megnehezíti azok dolgát, akik életvitelszerűen élnének a faluban, ott szeretnének letelepedni. Épp ezért a település mindent megtesz annak érdekében, hogy a most készülő világörökség-kezelési terv kialakításakor ezeket az anomáliákat figyelembe vegyék. Csak így lehetne elérni azt, hogy a régi házakban újra fiatalok lakhassanak.

– Az nem cél, hogy az ófaluban befektetési vagy turisztikai célból vásároljanak az emberek ingatlanokat. Az önkormányzat rendelete eleve nem is teszi lehetővé, hogy ezen a területen lakóházat mássá minősítsenek át – hangsúlyozza Kelecsényi Péter. Hozzáteszi, hogy ez nagyon fontos, mert nem szeretnék, hogy az épületek minipanzióvá váljanak. Sem azt, hogy mindenütt kirakodóvásár legyen. A település jellegét meg kell őrizniük, arra van szükség, hogy a falu élő legyen. Ezt szeretnék bemutatni a látogatóknak.

Hollókőre sokféle turista kíváncsi: mivel érinti a kéktúra útvonala, a hátizsákosok is elérik, de nagy többségben az egyedi utazók vannak. Külföldiek, belföldiek egyaránt. Ottjártunkkor olasz lakóautókat is láttunk, de mint megtudtuk, sok a japán vendég is. Utóbbiak érdeklődését már pusztán az is fölkelti, hogy az UNESCO világörökségi honlapján láthatnak fényképeket a hollókői templomról és házakról.

– Ezek a vendégek biztosan nem keresnek föl hasonló, ám világörökségi címmel nem rendelkező palóc falvakat. Viszont a látnivalón túlmenően kiszolgálni sem feltétlenül tudjuk őket, mert teljesen mások az igényeik, mint a hátizsákos turistáknak vagy a belföldi vendégeknek. Többségük megszokta, hogy többcsillagos hotelben lakik – mondja Péter Hunor. Hozzáteszi, hogy Hollókőn nem nagyon van elérhető szállás, érdemben például nem tudnának mit kezdeni azzal a helyzettel, ha begurulna a faluba három német autóbusz. Ennek oka, hogy nekik száz egyforma felszereltségű szobára lenne szükségük, viszont jelenleg a településen nincs hotel. Bár volt egy panzió, most az sem működik. Emiatt várnak sokat attól a beruházástól, amely most az önkormányzatival párhuzamosan fut. Ez 500 millió forintos uniós támogatású, 1,3 milliárd forint értékű szállodaberuházás, melynek keretében 62 szobás wellnesshotellel gazdagodik a település. A négycsillagos szálloda, amelynek alapozása zajlik, további vállalkozásoknak adhat feladatot. Szüksége lehet például mosodára, konyhájának alapanyagra, a vendégek szórakoztatása érdekében lovas szolgáltatásokra.

– Nagy reményeket fűzünk a hotelhez, meg is mondom, miért. Ha összehasonlítjuk a hasonló számú turistát vonzó Hortobágy és Aggtelek vendégéjszakaszámát, akkor a különbség háromszoros az ő javukra. Azaz ezeket a településeket háromszor többen nézik meg úgy, hogy ott is alszanak. Emiatt pedig többet is költenek. A különbség abból adódik, hogy ott is megvannak a falusi vendéglátóhelyek, viszont van szálloda is. Ott tudnak mit kezdeni azzal, ha érkezik egy busznyi turista – érzékelteti a különbséget Péter Hunor. A nagyságrendek bemutatása végett pedig rögtön hozzá is teszi, hogy a világörökségi település nagyobb rendezvényeire három–öt ezer, adott esetben tízezer vendég is érkezik. Jelenleg viszont csak száz utazó tud a faluban aludni, a többség a környékbeli településekre, városokba kényszerül. Ez pedig nem jó sem a helyieknek, sem a vendégeknek.