Lakásínség: nem csak a fővárosban vannak gondok

Szociális bérlakás alig akad, albérletre pedig már a tehetősebbeknek is alig telik bizonyos területeken.

A hazai lakásoknak csupán 8 százaléka bérlakás, beleértve az önkormányzatiakat is, ez az arány pedig évek óta nem változott. Ehhez képest az uniós országokban az ilyen ingatlanok aránya átlagosan harminc százalék körüli, egyes államokban pedig ennél is lényegesen magasabb: a németeknél és az osztrákoknál például ötven százalék körüli. Itthon a szociális bérlakás végképp hiánycikk, ezek aránya a három százalékot sem éri el: alig több, mint százezer ilyen lakhely van az országban, miközben Ausztriában az otthonok 23, Franciaországban 17 százaléka ilyen.

A hazai arányokat ráadásul a budapesti számok is erősen torzítják. „A mi nyilvántartásunkból például kiderül, hogy Budapesten 88 ezer bérlakás van önkormányzati kézben, amibe nem beleértendő az állami fegyveres testületek, tehát a katonaság és a rendőrség bérlakásállománya. Ha azt nézzük, hogy a fővárosban 2 millió ember él, rájuk pedig nagyságrendileg 750 ezer lakás jut, akkor azt látjuk, hogy a 88 ezer lakás ennek 12 százaléka. Ezt egyenlíti ki 8 százalékra az országos átlag, ami jól mutatja, hogy vidéken végképp rossz a helyzet. Vannak olyan kisebb települések, ahol bérlakás egyáltalán nincs” – emeli ki Németh Miklós ingatlanforgalmi szakjogász, az önkormányzatok ingatlankezelőit összefogó Magyar Ingatlangazdálkodók Szövetségének főtitkára.

A helyzet még Szlovákiában is sokkal jobb, a szabályozás már ott is kedvezőbb. Ennek oka az, hogy felismerték, a kisebb településeken az önkormányzatnak kell lakásokat építeni, illetve ingatlanokat vonni be a bérlakásállományba. „Erre náluk a tavaly január 1-jétől érvényben lévő szabályozás lehetőséget is ad, azóta a korábbi 4-5 százalékos bérlakásarány egyre nő. Nálunk erre gyakorlatilag nincs mód, nincs meg az a biztonság, ami lehetőséget adna arra, hogy az önkormányzatok bérlakást építsenek vagy ingatlanokat vásároljanak erre a célra. Ahhoz, hogy ez megkezdődhessen, rendbe kellene tenni a jogszabályi környezetet, módosítani kellene a lakástörvényt és megfelelő pénzügyi kondíciókat kellene teremteni” – emeli ki a főtitkár.

Mint mondja, próbálkozások így is vannak, például Szombathelyen az önkormányzat a magánpiacról von be ingatlanokat bérlakásnak, és azoknak, akik ezekre rászorulnak, egyfajta lakbértámogatást is ad. A fővárosi XIII. kerületben passzív bérház is épült, a városrészben pedig az elmúlt 13-14 évben összesen mindegy 600 bérlakás létesült. Kőbányán szintén történt építkezés, de máshol ez nem jellemző, noha az önkormányzatok mindenhol rendelkeznek telkekkel. Viszont többségüknek a már meglévő bérlakásállomány fenntartása, felújítása is gondot okoz. Miskolc például nagyjából hétezer önkormányzati bérleményével küszködik, Szegeden és Győrben is nagyságrendileg ennyi ilyen ingatlan van csak. Debrecenben és Pécsett ötezer önkormányzati lakásról tud a szövetség, míg Zalaegerszegen 1500 ilyen otthon érhető el.

A bérlakások száma talán növekedni kezdhet amiatt, mert a jövő évi uniós tervezésben már szerepel, hogy pályázatot írnak ki az üres ingatlanok bérlakásként történő hasznosítására. Ennek alapja a Városkutatás Kft. és a Habitat for Humanity Magyarország szociális lakásügynökségek létrehozására vonatkozó terve, amely azt célozza, hogy a tulajdonosok üresen álló lakásukat kockázatmentesen adhassák ki. Az ugyanis komoly probléma, hogy a bérbeadók ma attól félnek, bérlőjük nem fizet, a lakást lelakja, hatalmas közműtartozást hagy hátra. A félelem jogos, hiszen sok potenciális bérlő eleve nem tudja kifizetni az elvárt bérleti díjat. Emiatt javasolja a két társaság azt, hogy módosítsák a lakástörvényt, vagy építsenek ki egy olyan jogszabályrendszert és garanciaalapot, támogatási rendszert, amely kifejezetten a szociális bérlakásokra vonatkozna.

A Központi Statisztikai Hivatal a 2011-es népszámlálásnál felmérte az üres lakások számát, de ezt az adatot csak 2013 végén tette közzé. Azóta már biztosan tudható, hogy hazánkban mintegy 300 ezer nem használt ingatlan van. Ezek zöme a fővárosban található, ahol 85 ezer lakás áll üresen. A lakatlan otthonokból 65 ezer van megyeszékhelyen vagy megyei jogú városban. Az ilyen ingatlanok túlnyomó többsége – a fővárosban 92 százaléka, a megyeszékhelyeken és a megyei jogú városokban 88 százaléka – összkomfortos vagy komfortos. Ezzel szemben a községek több mint 130 ezer üres lakása 45 százalékban komfort nélküli, félkomfortos szükséglakás. Ebből adódóan utóbbiak nem lennének alkalmasak bérlakásnak, hiszen állapotuk, felszereltségük biztosan nem megfelelő. A becslések szerint összességében 100 ezer olyan üres otthon lehet hazánkban, amely jó állapotban, városi környezetben van, közelében pedig adott a munkalehetőség is.

„Pontos részleteket még nem ismerünk, de úgy tudjuk, az üres lakások hasznosításáról szóló pályázatokhoz már készültek is olyan anyagok, amelyek jóváhagyásra várnak” – mondja Szekér András, a Habitat for Humanity civil szervezet országos igazgatója. Hozzáteszi, hogy a következő lépés egy olyan kísérleti program indítása lehet, amelynél azt nézik meg, hogyan működik a rendszer pár száz lakással. Nagyságrendi változás tehát nem várható, de nem is ez a cél, hanem az, hogy megnézzék, milyen lenne a rendszer a valóságban. A jövőbeni szakmapolitikai döntéseket erre lehetne alapozni.

Az otthonteremtési támogatásokkal, lakáshitelekkel élni sem tudó legszegényebb családok lakáshoz jutását egyre komolyabban kellene segíteni, lévén az albérleti díjak egyre emelkednek. Például Budapest VII. kerületében 2009 óta a magánalbérletek díja majdnem megduplázódott. A Habitat adataiból az is látszik, hogy a jövedelmi szempontból a társadalom alsó ötödéhez tartozó családok keresetüknek több mint 30 százalékát már 2011-ben is lakhatásra költötték. Azóta pedig, ha magánbérletről beszélünk, tízezres nagyságrendű drágulás történt, ami a legszegényebb családok számára végképp tarthatatlan helyzetet eredményezett. „A friss adatok még nem állnak rendelkezésre, a tavalyi helyzetet bemutató jelentésünk csak október közepére készül el. Azt viszont érzékeljük, hogy több helyen van baj: sok olyan telefont kapunk, amelynél kilakoltatás szélén állók kérnek tanácsot, elpanaszolják, hogy nem tudják fizetni a lakbért, nem tudnak szétköltözni" – emeli ki Szekér András.

Ugyan a piaci albérletek ára mindenképpen jobban emelkedik, mint a szociális bérlakásoké, viszont kézzel fogható az is, hogy több önkormányzat úgy alakítja át lakásportfólióját, hogy több piaci és kevesebb szociális alapú bérlakása legyen. Emiatt pedig egyre fogynak az ilyen bérlemények.

Budapest több pontján már az átlagember számára megfizethető piaci albérlet is hiánycikknek számít, több vidéki nagyvárosban pedig a fővárosinál is durvább a helyzet. A hatalmas kereslet miatt ma a bizonytalan jogszabályi környezet ellenére is – míg Norvégiában például egy hónap alatt ki lehet rakni a lakásból a nem fizető bérlőt, addig nálunk a birtokvédelem intézménye olyan erős, hogy ezért akár másfél-két évig is bíróságra kell járni – egyre többen adják ki lakásukat. Akár azon az áron is, hogy hétvégi házakba, garázsokba költöznek ki. Győrben olyan nyugdíjasról is tudunk, akinek két lakása volt, de nyugdíjas otthonba költözött, amiért egyiket beáldozta, a másikat pedig kiadja, hogy abból gyerekeit támogassa. Ezen a településen, valamint Kecskeméten, különösen nagy a lakásínség.

„Nálunk a lakásokat nagyon könnyen és hamar ki lehet adni, van, hogy a tulajdonosok napok alatt találnak bérlőt, de akad olyan ingatlantípus, amire órák alatt” – mondja Gulyás Emese, az Otthon Centrum kecskeméti irodavezetője. Hozzáteszi, hogy a túlkereslethez és az albérleti díjak emelkedéséhez nagyban hozzájárul a Mercedes helyi beruházása. Utóbbi miatt lett a bérleti piacon hiánycikk a havi 150-200 ezer forintért kivehető családi ház. Ezeket a nappali plusz két-három hálós ingatlanokat magyarok is kivennék, viszont annyira hamar elkelnek drágábban, hogy erre esélyük sincs. A közvetítők olyan tulajdonosról is tudnak, akinek több ilyen ingatlana is van, a helyieknek pedig olcsóbban is ki szokta adni őket, de most erre nincs esély. Olyan tulajdonosok is vannak, akik üresen álló házuk árát is magasan tartják, és várják a Mercedes-gyárba érkező németeket. Kecskemétre a reptér miatt svédek is gyakran érkeznek, ők is drága házakat bérelnek, de persze nem olyan nagy számban, mint a Mercedes dolgozói.

A városban a csúcskategóriás bérlakások szintén teljesen elfogytak: a kedvelt városrészekben, például az újépítésű, mediterrán stílusú épületekkel teli Petőfivárosban ilyesmit már nem nagyon lehet kivenni. Ezekért a 40-50 milliós, sokszor wellness részleggel is felszerelt ingatlanokért a német bérlők 350-400 ezer forintot is megadnak – tudjuk meg Gulyás Emesétől. Az irodavezető hozzáteszi, hogy sokuknak mostanában jár le a bérleti szerződése, elvileg tehát lenne felszabaduló ház, de a gyakorlatban nincs, mert amint megüresedik, azonnal kiadják. Másrészt magyar család ekkora összeget nem fizet bérlakásért.

A hazai közönség által keresett olcsóbb bérlakások kiadásában közvetítők nem nagyon vesznek részt, mint mondják, nincs rájuk szükség: az egyszobás, 33 négyzetméteres panellakásokat 35-45 ezer forintért ki lehet adni, de ha nagyon szépek, akkor minden további nélkül kiveszik őket 50 ezerért is. A tulajdonos az ilyesmit önállóan intézi: meghirdeti a lakást, és pár óra alatt több tíz érdeklődő telefonál. Emiatt Gulyás Emesét is kereste már meg kétségbeesett szülő, mondván, gyereke Kecskemétre jár főiskolára, de hónapok alatt sem talált lakást az olcsóbb árkategóriában. Az ilyen otthonok esetében már gyakorlatilag a megtekintésre pénzzel kell érkezni, mert ha nem, akkor a következő érdeklődő kiveszi, mire az előző visszaér az első bérleti díjjal és a kaucióval.

Pörögnek az eladások is, idén jóval több lakás kelt el Kecskeméten, mint a korábbi években: a 6-11 milliós ingatlanokat gyakorlatilag pillanatok alatt el lehet adni, többek közt azért, mert 30-75 ezer forintért gyakorlatilag azonnal bérbe adhatók. Emiatt a városban nagyon sok az 1-2 szobás lakást kereső befektető, a tapasztalatok szerint a vevőknek nagyjából 20 százaléka ilyen célból keres ingatlant.

Önkormányzati bérlakás a városban alig akad, bár nemrég épp egy külsőbb városrészben készült el egy ilyen ingatlan. Itt pár százezer forint befizetése után lehet hosszú távra, 5-10 évre szóló szerződést kötni. Ezt az ingatlant sokan drágának tartják, bérleti díjai ugyanis a környékhez képest magasak. Viszont nagy előnyük, hogy nincs olyan tulajdonos, aki esetleg eladja a lakást a bérlő feje fölül. Talán ezért volt rá sok érdeklődő.

Hasonló a helyzet Győrben, ahol a piacot az Audi miatti kereslet pörgeti a mai napig. A városban olcsó albérlet egyszerűen nincsen, 60-70 ezer forintért még panelt sem lehet kivenni. „Rég nem láttunk olyan lakást, amelyet 80 ezer forintos bérleti díj alatt kínáltak, de még az is csak egy nem jó állapotú panel volt. Válogatni csak az olyan lakások közt lehet, amelyekért már havi 110-150 ezer forintot kell fizetni" – mondja Wagner Katalin, az Otthon Centrum győri irodájának vezetője. Hozzáteszi, hogy a drágulás nem újdonság, a jelenleg több mint 10 ezer embert foglalkoztató Audi már évekkel ezelőtt rányomta bélyegét Győr ingatlanpiacára. Emiatt két-három éve a mainál sokkal nagyobb volt a vevők közt a befektetők aránya. Azóta a piac kicsit át is alakult: régebben, amikor az autógyár megjelent a városban, sok nagy értékű lakást és házat is kivettek a Németországból érkező középvezetőknek, nem volt ritka az sem, hogy havi 400-500 ezer forintot fizettek az ilyesmiért. Viszont ők már visszamentek, emiatt az igazán drága ingatlanok már nem adhatók ki annyira egyszerűen. Akik most érkeznek az Audihoz, már inkább az olcsóbb lakásokat keresik. Wagner Katalin kiemeli azt is, hogy Győrben az ingatlanpiacot az autógyár mellett annak beszállítói is pörgetik, ők is rengeteg embert foglalkoztatnak a város ipari parkjában.

Mivel a városban egyetem is működik, a garzonok is kapósak, az ilyesmit még panelekben is minden további nélkül ki lehet adni 70 ezer forintért. Hiány is van ilyen lakásokból, ezért sokan nem csak anyagi okokból költöznek össze, hanem azért, mert csak így jutnak szálláshoz. Ilyen ingatlanokból már augusztusban komoly hiány volt, az ingatlanosokhoz pedig most is sokan térnek be albérletet keresve, de segíteni általában ők sem tudnak. Önkormányzati bérlakásra szintén jóval nagyobb igény lenne a városban annál, mint amennyi jelenleg rendelkezésre áll.