Fél, mert feketén adja ki a lakást? Lehet, hogy már nem kell trükköznie!

Megnéztük, hogy a tervezett változások után mekkora adóteherre számíthatnak a tulajdonosok.

Az ingatlan-bérbeadásnak adózási szempontjából két típusa van: a rövid és a hosszú távú. A rövid távúnál jelenleg akkor választható átalányadózás, ha a lakást egy ember nem bérli tovább 90 napnál. „Ilyenkor az éves átalányadó összege szobánként 32 000 forint. Erre jön még a 20 százalék egészségügyi hozzájárulás, tehát szobánként 6400 forint. Ez nagyjából összemérhető a jelenlegi tervezettel, amely négyzetméterenként 1500 forintos éves díjról szól” – mondta az MNO-nak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Ez alapján egy 15 négyzetméteres szoba esetében 22 500 forint lenne a fizetendő éves adó, egy kétszobás, 40 négyzetméteres lakásnál 60 000 forint lenne ugyanez az összeg. Aki három lakásnál kevesebbet ad ki, megúszná ekkora elvonással. Ez alacsonyabb lenne a példánkban használt kétszobás lakásra most fizetendő évi 64 000 forint átalányadó és 12 800 forint eho összegénél, illetve az egyszobás lakásokra jelenleg kirótt 32 000 plusz 6400 forintos tételnél is.

A hosszabb távú bérbeadások után jelenleg 15 százalékos személyi jövedelemadót kell fizetni, ha pedig az árbevétel meghaladja az évi 1 millió forintot, akkor 14 százalék egészségügyi hozzájárulást is le kell róni. Ehót viszont csak a bruttó jövedelem 450 000 forint alatti része után kell fizetni, tehát ha valaki legalább – csak a konkrét példa kedvéért – nettó 350 000 forintot keres, akkor a lakáskiadásból származó jövedelmét már nem terheli külön eho.

A tervek szerint ha valaki egy 50 négyzetméteres lakást ki tud adni 150 000 forintért – ami ma Budapest belvárosában egyáltalán nem nagy teljesítmény –, akkor az ez után fizetendő éves adója 75 000 forint lenne. Ez állna szemben a jelenleg fizetendő – az szja-t és az ehót is figyelembe véve – 29 százalékos adóval. Utóbbi havi szinten 43 000 forintos, éves szinten pedig félmilliós elvonást jelent a példánkban használt lakás esetében, a különbség tehát jelentős. Ez pedig erősen fehérítené a szektort, hiszen a tulajdonosoknak kevésbé érné meg kockáztatni a feketézést.

Az új verzió alapvetően tehát kedvezőbb lenne, az viszont tény, hogy igazán azok járnának jól, akik frekventáltabb területen adnak ki drágább lakásokat. Például az 50 négyzetméteres bérlemény éves adóterhe akkor is 75 000 forint lenne, ha Budapesten adnák ki havi 150 000 forintért, és akkor is, ha valahol vidéken havi 50 000-ért.

A változás rengeteg embert érintene, hiszen albérletben nagyon sokan laknak. „Nálunk évente 80-100 ezer ingatlant kínálnak kiadásra, ami nyilván nem a teljes szám, hiszen sok lakást ismerősökön keresztül adnak ki, vagy egyetemi hirdetési oldalakon reklámoznak. De még ha csak ezzel a 80-100 ezer ingatlannal számolunk, akkor is több százezer emberről és 6,5 millió négyzetméterről beszélünk” – mondja Balogh László. Hozzáteszi, hogy ha a módosítás megtörténne, akkor az ezután fizetendő adó hosszú távú bérbeadás esetén nagyságrendileg 10 milliárd forintos adóbevételt jelentene. Ha pedig azt nézzük, hogy a merészebb becslések szerint a lakásoknak több mint felét feketén adják ki, akkor ki lehet mondani, hogy mindez jelentősen fehérítheti a szektort, az adóterhet pedig nem növeli.

Az Ingatlan.com szakértője úgy véli, hogy az árakra várhatóan nem lesz közvetlen hatása a tervezett módosításnak, egyszerűen azért, mert a tervezet csak a bérbeadók által fizetendő adókra vonatkozik, a bérleti szerződések árait nem szabályozza. Az árakat csak áttételesen befolyásolhatja, hiszen ha fehéredik a szektor, nőhet a kínálat, és az árak is mérséklődhetnek. Másrészt a bérlőknek is megszűnik az a „zsarolási lehetőségük”, hogy a bérbeadót vitás esetekben adóhatósági feljelentéssel fenyegessék meg. Ez pedig a bérleti díjakból értelemszerűen kiárazódik.