– Több fővárosi kerületben és a Balatonnál is üzemeltetünk társasházakat és üdülőközpontokat. A közös költségben mindenhol sok az elmaradás. De nehogy azt gondolja, hogy a kisnyugdíjasok halmozzák föl a legnagyobb tartozást: nem ők teszik ezt, hanem a tehetősebbek – kezdi beszélgetésünket Sikonya Ferenc, az Urbs-csoport igazgatója. Cégük régebben sok épületet üzemeltetett, mára húsz körülire csökkent ez a szám. Azért, mert csak a baj van vele, egyre nehezebb behajtani a tartozásokat.
Az általuk kezelt ingatlanok közül egy vitorláskikötővel is rendelkező 150 lakásos balatoni luxus-nyaralótelepen a legdurvább a helyzet. Itt minden második tulajdonosnak van közösköltség-elmaradása. Látunk társasházi folyószámlát is, a nevek és a pontos cím kitakarása mellett: a magyar tengernél nem egy olyan apartmantulajdonos van, aki milliós tétellel tartozik, a 200-400 ezer forintos elmaradás pedig nem is számít kirívónak. Sikonya Ferenc kiemeli, olyan tulajdonos is van, aki a házban négy lakással rendelkezik, de a közös költséget elfelejti fizetni. Az ő esetében is több mint egymilliós a tartozás. Mindez egy olyan telepen, amely előtt 30-40 milliós vitorlások állnak.
A kintlévőségekkel az egyszerű társasházak is küzdenek. Láttuk egy olyan 200 lakásos gazdagréti panelépület anonimizált folyószámláját, amelynél az éves szinten 21 milliós közös költség mellett 4 millió forint – a bevétel egyötöde – a tartozás. Tízezres tétellel a lakók csak mintegy harmada marad el, maguk a tartozások pedig nem olyan jelentősek: a 90 ezres elmaradás már kiugrónak számít, a nagy többség maximum 20-30 ezer forinttal adósa a háznak. Azaz hiába tartozik a tulajdonosok nagyságrendileg a fele, jelentősebb – ötezer forint feletti – hátralékkal csak harmaduk rendelkezik. A sok kicsiből jön össze a tetemes elmaradás.
Egy 80 lakásos társasház névtelenített egyenlegét is megtekinthetjük, amelynek 7,2 milliós éves közös költségéből 1 milliós a kinnlévőség. Ez majdnem 14 százalék, viszont 5 ezer forintnál nagyobb tétellel ez esetben is csak a tulajdonosok harmada maradt el. Persze a jól fizető lakókra nézve ennek ugyanúgy vannak következményei, hiszen ők osztoznak a társasház valamennyi költségén. Az elmaradások egyszerűen bele vannak kalkulálva a díjba, hiszen a lépcsőházi villanyszámla befizetését nem tagadhatják meg a renitens lakók miatt. Viszont mivel ilyenkor minden pénz elmegy ilyen költségekre, a háznak nem marad forrása renoválásra.
Az Urbs problémája nem egyedi, hasonló gondokkal küzd valamennyi társasház. A tapasztalat ráadásul mindenhol az: egyre több az olyan tulajdonos, aki képes lenne közös költséget fizetni, mégsem teszi, egyszerűen azért, mert tudja: nagyon nehéz behajtani azt. Ők csak akkor lépnek, ha a társasházkezelő komolyabb eszközökhöz nyúl, például fizetési meghagyást bocsát ki vagy végrehajtást kér.
Bék Ágnestől, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnökétől megtudtuk: a problémák január óta csak fokozódnak, akkor módosult a végrehajtásról és az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény. Azóta a közösköltség-tartozásokat nem lehet automatikusan jelzálogként bejegyeztetni a tulajdoni lapra, így a behajtás hatalmas kihívás. Az egyesület, érzékelve a bajokat, már februárban tiltakozott a törvényalkotónál, de változás azóta sem történt: továbbra sincs mód arra, hogy a három hónapnál nagyobb tartozásokat közgyűlési határozat alapján, ügyvédi ellenjegyzés mellett újra bejegyeztethessék az adósok tulajdoni hányadára. A közös képviselők most egyedül közjegyzőnél indíthatnak fizetési meghagyást, utána pedig végrehajtást kérhetnek.
Ez ugyancsak nehéz. Az új szabályok szerint ahhoz, hogy ilyen eljárás indulhasson, rengeteg adatra van szükség. A személyieket még meg tudják szerezni az önkormányzatoktól, viszont kell az adószám is, és egyelőre kérdés, hogy ezt kiadja-e a hatóság. Mindennek az eredménye, hogy a közös képviselők abszurd módon arra kényszerülnek, hogy a nem fizető tulajdonosok adatai után nyomozzanak. Ráadásul a törvény betűje szerint eleve csak az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonosi adatokkal kalkulálhatnak, a személyiekkel nem, ami megint csak gátolja a nem fizetőkkel szembeni fellépést. A lehetetlen helyzet végeredménye, hogy az adatok ismerete nélkül beadni sem tudják a végrehajtási lapot, nemhogy érdemben intézkedni. Ez a szövetség számára azért is érthetetlen, mert a végrehajtók már minden adathoz hozzá tudnának férni, tehát teljesen értelmetlen, hogy azokat a társaskezelőnek kelljen megszereznie.
Amikor arról kérdezzük, mekkora kinnlévőségeik vannak a házaknak, Bék Ágnes úgy fogalmaz: nem nagyon van épület, ahol ilyen egyáltalán nincs. A jól működő társasházkezelők mellett 10-15 százalék az elmaradás, míg a gyengébbeknél az arány 30-40 százalékra is fölmehet. Sikolya Ferenchez hasonlóan Bék Ágnes is kiemeli, hogy a nem fizetés és az anyagi helyzet nem igazán van egymással összefüggésben. A közös képviselők nem egy olyan tulajdonosról tudnak, aki fizetni elfelejt, új autóra viszont költ. Ha ez a réteg nem várja meg, hogy eljárás is induljon ellene, esetében a tartozás egyfajta ingyenhitelnek is tekinthető. Ha ugyanis a háznak végül fizetnek, az összeget csak a jegybanki alapkamattal terhelten kell letenniük az asztalra, büntetést nem kell fizetniük.
A januári törvénymódosítás tulajdonképpen azt a helyzetet állította vissza, amit a társasházi törvény 2011-es módosításával végre sikerült megváltoztatni. Akkor kormánypárti javaslatra változtak a szabályok annak érdekében, hogy a notórius nem fizetők ellen érdemben fel lehessen lépni. Ezt húzták most keresztül egy tollvonással.
A társasházkezelők azóta próbálkoznak mindennel, amivel tudnak. Van olyan közös képviselő is, aki erősen megütötte a bokáját. Meglépte ugyanis azt, hogy a nem fizető tulajdonosok névjegyzékét kifüggesztette a lépcsőházba, hátha más lakók is noszogatni kezdik őket. A manőver eredménye nem ez lett, hanem az, hogy a halogatók hitelrontás miatt feljelentették. Miután a bíróság az ítéletében helyt adott ennek, a képviselő ilyesmivel nem próbálkozott többet, függetlenül attól, hogy az érintettek azóta sem viszik túlzásba a fizetést. Az egyetlen lehetősége, hogy az érintetteket folyamatos felszólítja, majd egy idő után jogi útra tereli a dolgot. Az adósok névsorát csak az éves közgyűlésen, a beszámoló közlésekor lehet lobogtatni, viszont ilyenkor már gyakran hatalmasak a tartozások.
Szomorú, de a képviselők tapasztalata azt mutatja, hogy amikor a közgyűlésen szóba kerülnek az elmaradások, a lakók nem a tulajdonostársakat kérik számon, hogy nem fizetnek, hanem a közös képviselőt vonják kérdőre amiatt, hogy a tartozást nem hajtják be. Az nem érdekli őket, hogy ennek milyen jogi és eljárásbeli akadályai vannak.
A januári törvénymódosítást Németh Miklós ingatlanforgalmi szakjogász sem tartja megfelelőnek. Ő is kiemeli, hogy emiatt nehéz fellépni a nem fizetőkkel szemben. Hozzáteszi, hogy a változással egyértelműen azok jártak rosszabbul, akik tisztességesen fizetnek, hiszen rájuk terhelnek minden költséget. Ráadásul ennek az üzenete sem jó, mert a becsületes tulajdonosok azt látják, a mulasztásnak semmilyen komolyabb következménye nincs. A végeredmény eléggé lehangoló: az eladósodott házak száma egyre nő, a felújításokra nincs keret, így az épületek egyre rosszabb állapotba kerülnek. Ahogy az ügyvéd fogalmaz: a törvényhozók majd csak akkor kapnak észbe, ha a körúti házak homlokzatáról százéves szobrok zuhannak az emberek nyakába.
