Tisztességtelen szerződési kikötések miatt a napokban közérdekű keresettel fordult a Budapest Környéki Törvényszékhez a Pest Megyei Főügyészség. Az ügyben három – az ügyészség által meg nem nevezett –, Pest megyei székhelyű ingatlanközvetítő cég érintett.
Az ügyészség az ingatlanirodák szerződéseinek azon kikötéseit tartotta tisztességtelennek, amelyek szerint a megbízónak akkor is ki kellett fizetnie a jutalékot, ha az ingatlanközvetítés nem járt eredménnyel, valamint amikor kizárták annak a lehetőségét, hogy az eladó maga is értékesíthesse az ingatlanát, vagy korlátozták, hogy az ingatlanközvetítői szerződést felmondja.
Péterék a Pest környéki házukat szerették volna eladni. Ám az ingatlanközvetítő iroda, amellyel szerződést kötöttek, nem talált vevőt az ingatlanra. Péterék viszont – a megbízási szerződés lejárta után – igen.
Az adásvétel létrejötte után nem sokkal jelentkezett az ingatlanközvetítő iroda tulajdonosa, és közölte, hogy a jutalék akkor is jár nekik, ha a szerződés lejárta után egy éven belül adja el a tulajdonos a házat. Úgy is, ha nem ők, hanem Péterék találták a vevőt.
Azaz fizessenek több százezer forintot a semmiért.
Istvánék egy nagy ingatlanközvetítő céggel kötöttek szerződést, amikor a vidéki nyaralójukat akarták eladni. Végül nem az iroda, hanem Istvánék találtak vevőt, aki a hirdetett árnál több millióval olcsóbban vette meg a házat. Az ingatlanközvetítő cég azonban közölte: így is jár nekik a jutalék, méghozzá a magasabb ár után.
Utánajártunk, hogy mi számít tisztességtelen szerződési feltételnek. Kiderült, a válasz nem is olyan egyszerű.
A Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda számos ingatlanközvetítő cég és a velük szerződő ügyfelek közötti vitás kérdésben járt már el. Szabó Gergely kérdésünkre elmondta, hogy a jogszabály szerint, amennyiben az ingatlanközvetítő cég egyoldalúan és indokolatlanul a megbízó hátrányára állapítja meg a szerződési feltételeket, ezzel megsértve a jóhiszeműség és a tisztesség követelményét, akkor a szerződési feltétel érvénytelen. Egyoldalú feltételnek számít az, amire nincs indok, például az, hogy az egyik fél bármikor felbonthatja a szerződést, a másik meg nem, vagy csak bizonyos idő után. Vagy amikor olyan esetben is fizetésre kötelezik a megrendelőt, amikor az ingatlanközvetítő cég nem teljesíti a feltételt, azaz nem talál megfelelő vevőt.
Péterék esetére reflektálva Szabó Gergely elmondta, hogy
a szerződés lejárta után abban az esetben követelheti – a szerződésben meghatározott ideig - a jutalékot az ingatlaniroda, amennyiben a tulajdonos olyan vevőnek adja el az ingatlant, akivel az iroda hozta össze.
– Ez a szerződési feltétel azokat az eseteket igyekszik kizárni, amikor az ingatlanközvetítő iroda szerzi a vevőt, ám a tulajdonos – csak hogy ne kelljen kifizetnie a közvetítői díjat – megvárja, amíg lejár a szerződés, aztán újra kapcsolatba lép az iroda által közvetített vevővel, és eladja neki az ingatlant. Ilyenkor a szerződés lejárta után – bizonyos ideig – megilleti az irodát a jutalék, hiszen ő szerezte a vevőt. Az viszont valóban nem tisztességes, ha akkor is követeli a jutalékot az ingatlanközvetítő, amikor nem ő hozta a vevőt - taglalja.
Vita szokott származni abból is, amikor az iroda olyan vevőt szerez, aki megfelel az eladó által támasztott követelményeinek, és hirdetési áron hajlandó megvenni az ingatlant, ám a megbízó egyszer csak, különösebb indok nélkül meggondolja magát. – A közvetítő ilyenkor teljesítette a feladatát. Ebben az esetben jogos lehet a közvetítői díj követelése – fejti ki Szabó Gergely.
Az ügyvéd szerint
nem tisztességes, ha a szerződés megpróbálja megakadályozni a tulajdonost abban, hogy maga is eladhassa az ingatlanát.
Ahogy az sem, ha az ingatlaniroda akkor is megpróbálja az ügyféllel kifizettetni a közvetítői díjat – nem kizárólagos szerződés esetén –, amikor más iroda vagy a tulajdonos szerez vevőt, ám ezt az ügyfél nem jelenti be öt napon belül. – Persze jogos a kérés, hogy tájékoztassák az irodát, ha már eladták a lakást, de az nem tisztességes, ha a teljes jutalékot követelik azért, mert nem értesítették őket – magyarázza. Tapasztalatai szerint azonban nem csak az ingatlanközvetítőkkel van baj, nagyon gyakran a megbízó szeretné elkerülni azt, hogy a jogos jutalékot kifizesse az ingatlanirodának.
Csorba Dóra, az Immocity Ingatlaniroda tulajdonosa szerint az ingatlanközvetítők nem véletlenül részesítik előnyben a kizárólagos szerződést, vagyis azt a fajta megállapodást, amely a két fél megállapodása szerinti határozott időre szól, és egy kézben tartja az értékesítést. A félkizárólagos szerződés kicsit más. Ott a tulajdonos is eladhatja az ingatlant, amennyiben közvetlenül ő szerzi a vevőt. – A kizárólagos megbízásokat kiemelten kezeljük, teljesebb tájékoztatást tudunk adni, például a hirdetésben megjelölhetjük a pontos címet, feltehetünk képeket az épületről, valamint a közvetlen környezetről is – fejti ki Csorba Dóra.
Arra is van azonban példa, hogy a lakáskeresők az ingatlanközvetítő útján gyűjtenek információt a kínálatról, majd a kiszemelt lakást végül más személy, például az illető élettársa veszi meg. Az ilyen jellegű visszaéléseket később nagyon nehéz bizonyítani. Csorba Dóra kevés olyan esetről tud, amikor az ingatlanközvetítő annak ellenére is követelte a közvetítői díjat, hogy nem az ő tevékenysége eredményeként jött létre az adásvétel. – Ezek általában vitatható szituációkból adódnak, például amikor az ügyfél az ingatlant több alkalommal, más-más közvetítővel nézte meg – fejti ki.
Véleménye szerint megfizethetetlen az, hogy a jó közvetítők a megbízók érdekében egyebek mellett megszűrik az érdeklődő ügyfeleket. Statisztikák bizonyítják, hogy azok a tulajdonosok, akik maguk árulják az ingatlanjukat, olyanokat is beengedhetnek a lakásba, akik nem tisztességes szándékkal érkeznek.
Az Immocity tulajdonosa szerint árt a szakmának, hogy bizonyos internetes portálok azt igyekeznek elhitetni az ügyfelekkel, hogy az ingatlanközvetítés nem áll másból, mint feltenni a hirdetést a világhálóra, majd benyújtani a számlát.
– A jó ingatlanos - némi túlzással - ügyvéd, adótanácsadó és belsőépítész is egyszerre,
és az sem árt, ha rendelkezik értékesítéstechnikai rutinnal és empátiával is. Talán egyszer Magyarországon is eljön az az idő – külföldön már bevált gyakorlat –, amikor a családok hosszú távra választanak ingatlanközvetítőt, aki akár évtizedeken át intézi az ingatlanokkal kapcsolatos ügyeiket – mondja.
