Szó sincs arról, hogy a magyar „lakásmaffia” összevethető lenne például az 1930–40-es években működő, Lucky Luciano amerikai maffiavezér nevével fémjelzett bűnszövetséggel. (A nálunk tapasztalható jelenséghez hasonló a kilencvenes években minden kelet-európai országban felbukkant.) De van valamiféle hasonlóság amazzal. Az 1943-ban éppen börtönbüntetését töltő Lucky Luciano felbecsülhetetlen információkkal szolgált az amerikai hadvezetésnek Olaszországról és Szicíliáról az invázió előkészítéséhez. Az együttműködés alapja az információszolgáltatás volt. Ugyanerre épült a magyar lakásmaffia és a különböző hivatalok korrupt alkalmazottainak együttműködése is, csakhogy az információáramlás iránya fordított: sejthetően önkormányzati alkalmazottak, földhivatalok munkatársai, bírósági végrehajtók, közjegyzők, ügyvédek közreműködése kellett ahhoz, hogy a csalással megszerezhető ingatlanok a többé-kevésbé szervezett bűnözői csoportok látókörébe, tulajdonába kerülhessenek. A lakásmaffia kifejezés azonban túlzás, az efféle bűncselekmények elkövetésére szakosodott csoportok nem voltak jól szervezettek, tagjaik között nem épült ki tartós alá-fölé rendeltségi viszony, inkább alkalmi érdekszövetségek voltak. Büntetőjogi szempontból helyénvalóbb ingatlancsalást emlegetni.
Különösen 1993 után talált kedvező terepre a lakásmaffia, miután az az évi LXXVIII. törvénnyel lehetővé tették az önkormányzati lakóingatlanok megvásárlását. Mint a magánosítások nagy részénél, itt is akadtak trükkök: egyebek között az is, hogy a társasházak üzlethelyiségeit az önkormányzatok megtartották maguknak. Több lett a lakástulajdonos, de az olcsón, sokszor a forgalmi érték 15–20 százalékáért megszerzett lakások tulajdonosai nem voltak felkészültek arra, hogy jó gazdaként törődjenek ingatlan vagyonukkal.
Szűk volt a szocializmus időszakában a legális lakáspiac, ám annál szélesebb az állami és önkormányzati bérlakások másodlagos piaca: nem a tulajdon-, hanem a bérleti jog cserélt gazdát. Virágzott a fiktív cserék piaca, az emberek kihasználták, hogy nincs mód az ellenőrzésre, ezért albérleti szobát is lehetett cserélni háromszobás lakásra. A rendszerváltás előtt is működött a feketegazdaság számottevő uzsorás réteggel, amely jelentős tőkét halmozott fel, és ennek birtokában azonnal lecsapott a szabályozatlan és áttekinthetetlen lakóingatlan-piacra.
Néhány hete megjelent a Társadalmi összefogással a lakásmaffia ellen című tanulmánykötet, amelynek adatai nélkül nem foglalkozhatnánk mélyrehatóan a lakásmaffia jellegű bűncselekményekkel. Érdekes adatokkal szolgál az elkövetőkről is. Szembetűnő például, hogy míg az országos bűnelkövetői statisztikában csak 13-14 százalék a nők aránya, addig a lakásmaffia jellegű bűncselekményeknél eléri a 30 százalékot. A bírósági szakaszon túljutott ügyek tanúsága szerint az elkövetők között nem egy ügyvéd, jogtanácsos és ingatlanközvetítő akad. Kötelező ugyan 1994 óta az ügyvédi ellenjegyzés az ingatlanok adásvételére vonatkozó szerződések megkötésénél, de nem szükséges mindkét félnek ügyvéddel rendelkeznie. Kiváló módszer, hogy a gyorsabb ügyintézés ígéretével és az ügyvédi költségek átvállalásával mindent a csaló intéz, azaz a nemritkán beavatott ügyvédet is ő biztosítja a szerződéskötéshez. Úgy tudni, 28 ügyvédet és két jogtanácsost marasztalt el eddig a bíróság valamilyen szintű bűnrészesség miatt. Számuk sejthetően nagyobb volna, ha az ügyvédekkel szembeni igazságszolgáltatási gyakorlat nem lenne meglehetősen kusza. Hasonló jellegű ügyekben ugyanis egészen eltérő határozatok születtek. Az egyik ügyvédet jogerősen elmarasztalták azért, mert – bár nem tudta, hogy a szerződésben a névaláírás hamis – úgy ellenjegyezte az okiratot, hogy a szerződő felek nem voltak jelen. Más esetben viszont elfogadták az így eljáró ügyvéd magyarázatát, aki arra hivatkozott, hogy megbízott ügyfelében, illetve megbízott a szerződés előkészítésében közreműködő, de – állítólag – azonosíthatatlan ügyvédjelöltjében, ezért ellenjegyezte az okiratot. Kérdéses annak megítélése is, hogy az ellenjegyző ügyvédek és az okiratot készítő közjegyzők mennyiben tartoznak felelősséggel a szerződésbe foglalt tények ellenőrzéséért, illetve miként kell értelmezni a hagyományosan kialakult szóhasználatot.
Közjegyzőt eddig nem marasztaltak el lakásmaffiaperben, viszont születtek érdekes ítéletek. Felmentettek például egy közjegyzőt a hivatalos személy által elkövetett közokirat-hamisítás vádja alól azzal az indoklással, hogy az „egyidejűség” nem azonos az „előttemiséggel”. A közjegyző hitelesítette ugyanis azt a szerződést, amelyben az állt, hogy a hárommilliós vételár kifizetése a szerződés aláírásával egyidejűleg megtörtént. A bíróság állásfoglalása szerint az „egyidejűleg” nem azt jelenti, hogy a közjegyző előtt adták át a pénzt, tehát nem jelent „előttemiséget”. Megdöbbentő indoklás, bár nem lehet általánosítani. Mindez persze nem kérdőjelezi meg az ügyvédi és a közjegyzői kar egészének tisztességét. Számos esetben éppen az ellenjegyző ügyvéd vagy közjegyző ébersége miatt hiúsult meg a bűncselekmény.
Elképesztő statisztikai adat az is, hogy a lakásmaffia jellegű bűnesetek sértettjeinek 74 százaléka – általában jóhiszeműen – saját maga is közrejátszott abban, hogy áldozattá váljon. Ezt hívják szaknyelven sértetti közrehatásnak. Az áldozatok mindössze 22 százalékának nem volt lehetősége a bűncselekmény meggátolására, mivel nem tudtak róla, négy százalékuk pedig fenyegetés hatására írta alá a szerződést. A kiszemelt áldozatok legnagyobb baja a hiszékenység. A sértettek öt százaléka, bízva az ügyvéd vagy üzleti partnere feddhetetlenségében, nem vette észre, hogy áleladóval van dolga. Biztonságukat növelhette volna, ha az iratokba foglaltak ellenére például a szomszédokat megkérdezve ellenőrzik, hogy valóban az a személy-e az ingatlan tulajdonosa, aki eladóként lép fel. Az áldozatok 14 százaléka uzsorás hitelszerződés fedezeteként fiktív adásvételi szerződést kötött, ezért veszítette el lakását. A sértettek kilenc százaléka pedig el sem olvasta a szerződést, amelyet aláírt.
A leggyakoribb eset az, hogy az adásvételi szerződésbe foglaltak ellenére nem történik meg a vételár kifizetése, vagy valamilyen indokkal visszaveszik a sértettől. Például azzal, hogy az ügyvéd előtti pénzátadás csak formaság. Sokszor mondják a csalók, hogy a vételár csak a tulajdonképpeni birtokbavétel, azaz a beköltözés pillanatában jár, illetve azt, hogy majd ők vesznek másik lakást az eladó számára az eladott helyett, amit viszont bonyolult lenne szerződésbe foglalni. És a szóbeli ígéretek többnyire elszállnak…
Kik a sértettjei a lakásmaffiának? Elsősorban az anyagi gondokkal küszködő, jelentős közüzemi tartozást felhalmozott tulajdonosok, ők teszik ki az áldozatok 20 százalékát. Fokozottan veszélyeztetettek az alkoholisták és más szenvedélybetegek, különösen, ha egyedülállók. A behálózásról az úgynevezett „felhajtók” gondoskodnak, akik leggyakrabban kocsmákban, játéktermekben kötnek ismeretséget a kiszemelttel. Potenciális áldozatok a pszichés, labilis személyiségű betegek, akikről nemegyszer a szakellátó intézményekből szereztek információt a csalók. Kiszolgáltatottak az egyedülálló idős emberek is, akik akár otthonuk kockáztatásával is igyekeznek szabadulni a magánytól. Nem utolsósorban pedig azok, akik döcögő vállalkozásuk forráshiányát próbálják pótolni fiktív adásvételi szerződésre épülő hitellel.
Íme egy módszer az utóbbira: megkeresnek egy kisvállalkozót kihagyhatatlan ajánlattal, amelynek az a lényege, hogy a vállalkozó eladja lakását, a vételárat megforgatja a vevő vagy az általa hozott „befektetési vállalkozó”, majd három hónap múlva a dupláját fizeti vissza az eladónak, amelyből az visszavásárolja a lakását, és még szép tőkéje is marad. Megszületik az adásvételi szerződés, amelyben szerepel, hogy a vételár átadása megtörtént, de a pénz nyomban visszakerül a vevőhöz, aki, ugye, majd megforgatja. A szerződés alapján megtörténik a tulajdoni lapon a bejegyzés a tulajdonosváltásról, aztán három hónap múlva az állítólagos „pénzügyi zseni” közli, nem jött be a pénzfialtatás, elúszott a tőke és a haszon, ám az eladó nyugodtan visszavásárolhatja a lakást. De miből telne erre a kifosztott eladónak? Hiszen minden elúszott a hazárd üzleten.
A Biztonságos Magyarországért Közalapítvány gondozásában szeptember közepén megjelent kötet a jelenség egészét vizsgálja átfogóan, összegyűjti és dokumentálja a lakásmaffia elleni harc állomásait. Póczik Szilveszter és Dunavölgyi Szilveszter, a kötet két szerkesztője joggal büszke a kiadványra, amely, mint mondják, célja szerint egyfajta bűnmegelőzési eszköz lehet az érintett jogalkalmazó intézmények számára.
A lakásmaffia típusú bűncselekményekkel 2003-tól kezdett kiemelten foglalkozni a Kriminológiai Intézet, miután a Legfőbb Ügyészség elrendelte, hogy készüljön kimutatás az ilyen ügyekről. Összesen 293 ügycsomót vizsgáltak meg. A feldolgozást nehezítette, hogy csak 2003. január 1-jétől lehetett azonosítani az ilyen bűncselekményeket úgynevezett jegyzetkóddal. A csalásként nyilvántartásba vett esetekből kellett kiemelni azokat az ügyeket, amelyek vélhetően lakásmaffia típusú cselekménynek számítanak. A kutatás azokra az ügyekre terjedt ki, amelyekben megtörtént a vádemelés, és nem született felmentő ítélet, továbbá megfeleltek annak a meghatározásnak, hogy az ingatlan rendelkezési jogának vagy önkormányzati bérlakás bérleti jogának erőszakkal, fenyegetéssel vagy megtévesztéssel történő megváltoztatásával elkövetett, kárt okozó magatartás, illetve annak kísérlete.
A sokasodó panaszok és a nyilvánosság nyomásának hatására 1996 körül világossá vált, hogy szembe kell nézni a lakásmaffia jelenségével. A bíróságok is egyre gyakrabban szembesültek a problémával, de sokszor hasonló tényállások esetén egymásnak ellentmondó, sőt egymást kizáró ítéleteket hoztak a különböző fellebbviteli szinteken.
Időközben megalakult a Sors-Társak Közhasznú Egyesület, amely 2002 októberében a lakásmaffia károsultjai számára kért jogi és anyagi segítséget az Országgyűlés elnökétől. A megkeresés alapján alakult meg a lakásmaffia-tevékenységet feltáró hattagú közös parlamenti albizottság. Munkája eredményeként született meg a lakásmaffia-tevékenység visszaszorításához szükséges kormányzati intézkedésekről szóló 71/2004. (VI. 22.) országgyűlési határozat a kormánypártok és az ellenzék egyöntetű támogatásával, amely áttörést jelentett a lakásmaffia elleni harc intézményesítésében. Öt minisztérium számára tételesen is megfogalmazta a teendőket, és határidőt szabott a feladatok teljesítésére. A belügyi tárca feladatául tűzte ki például az ügyészség és a rendőrség egységes, az egész országra kiterjedő adatgyűjtő és -elemző informatikai rendszerének kialakítását úgy, hogy adatvédelmi szempontból is aggálymentes legyen. Biztosítania kellett – a Magyar Ügyvédi Kamarával és a Magyar Országos Közjegyzői Kamarával együttműködve – az ügyfelek személyazonosságának on-line rendszerű azonosíthatóságát, valamint az önkormányzatok lakásrendeleti szabályozásának összehangolását. A Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztériumnak pedig azt a feladatot tűzte ki, hogy dolgozza ki az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény módosítására vonatkozó javaslatot, különös tekintettel a földhivatalok ingatlan-nyilvántartási tevékenységére, valamint biztosítsa a földhivatalok számára az ügyvédi és közjegyzői közreműködési, az ellenjegyzési jogosultság on-line ellenőrzését.
Mára jelentősen szigorodott a földhivatalok ügyintézési rendje, működik a Takarnet informatikai rendszer, minden ügyintézési lépésnek van személyes felelőse. Szigorodott a személyes adatokhoz való hozzáférés feltétele és a személyes adatok ellenőrzése. Az ingatlanok előtörténetét nyilvános és közhiteles dokumentum tartalmazza, amelynek megtekintéséhez azonban bizonyítani kell a személyes érintettséget. A tulajdonosnak engedélyeznie kell, hogy bármiféle bejegyzés történjen a tulajdoni lapon, a földhivatalok által kiadott dokumentumok pedig több biztonsági elemet tartalmaznak (átpántoló címke, biztonsági pecsét és címke, valamint megszűnt a felülhitelesítés), amelyekkel remélhetőleg sikerül kizárni a hamisítás lehetőségét.
Az ingatlankereskedők és -ügynökségek saját kamara létrehozását szorgalmazzák, már működik saját oktatási rendszerük, a kamara megalakulásával megvalósulhat az a követelésük, hogy ingatlanforgalmazással csak az előzetesen nyilvántartásba vett kamarai tagok foglalkozhassanak. Vajúdik az ingatlan-nyilvántartási rendszer is, lassan minden ingatlan egyedi azonosítót kaphat az Országos Lakás- és Építésügyi Hivataltól (ha a hivatal meg nem szűnik, ahogy egyes hírekből hallani).
Az eddigi ellentmondó bírói jogértelmezések kiküszöbölésére a Legfelsőbb Bíróság két jogegyesítési határozatot is kiadott, amelyeket kötelezően alkalmaznia kell minden bíróságnak. Az 1/2005. BPJE számmal kiadott határozat kimondja, hogy az ingatlan nem képezheti sikkasztás tárgyát, illetve rendelkezik arról is, hogy a csaló halmozott bűncselekményt követ el, ha jóhiszemű harmadik személynek adja tovább a csalással megszerzett ingatlant. Ezzel a bíróság elismeri, hogy a jóhiszemű (harmadik) vásárló is az ilyen csalás károsultjának minősül. A 4/2005. BJE számú határozat is fontos lépés a lakásmaffia jellegű bűncselekmény elleni harcban, ugyanis leszögezi, hogy bűnszervezetben elkövetés megállapítható azzal szemben is, aki akár egyetlen cselekményt valósít meg tettesként vagy bűnrészesként. Ennek alapján a csalókkal szemben akkor is megállapítható a bűncselekmény bűnszervezetben való elkövetése, ha csak egyszer is sikerül rájuk bizonyítani, így súlyosabb büntetésre számíthatnak.
Tíz esztendő kellett, hogy szinte minden érintett intézmény, hivatal és hatóság megtegye azokat az intézkedéseket, amelyek elejét vehetik a lakásmaffia típusú bűncselekménynek, és csökkenthetik az ingatlancsalások számát.
Póczik Szilveszter a társadalmi együttműködés kiemelkedő bizonyítékának tekinti a tanulmánykötet megjelenését. A lakásmaffia jellegű cselekmények megelőzése érdekében együttműködött a civil szféra, az igazságszolgáltatás, minden érintett hivatal és közintézmény, a pártok, a törvényhozás és a kormány. Az Országos Kriminológiai Intézet kutatója szerint, ha az (ingatlan)tulajdonnal foglalkozó vagy az érintett hivatalok működésében jogszerűtlenség vagy korrupció gyanújára utaló jelek mutatkoznak, ha nem megbízható, nem naprakész és közhiteles az ingatlan-nyilvántartás, az nemcsak a demokratikus jogállamiságba vetett állampolgári hitet ingatja meg, hanem tönkreteszi a gazdaságot is.
Egyetlen – talán a legfontosabb – feladat azonban még mindig megoldásra vár: az áldozatok kárpótlása, a kárenyhítés. A jelenlegi törvényi szabályozás szerint csak azoknak jár kártérítés, akik személy elleni erőszak sértettjeivé is váltak. Ez pedig a lakásmaffia áldozatainak alig két százalékát érinti.
origo.hu
Egy szélsőbaloldali provokátor kerül Gyurcsány helyére
