Az ingatlanszektorról alig hallani mást, mint hogy emelkednek az árak, élénkül a piac. Illetve azt, hogy új lakások alig vannak. Ennek okait járták körül a keddi Portfolio Property Investment Forumon.
„Ahhoz, hogy megértsük, mi történik ma az ingatlanpiacon, meg kell értenünk, mi zajlott le akkor, amikor beköszöntött a válság 2008-ban” – kezdte a beszélgetést Doron Dymschiz. A Duna House tulajdonosa felelevenítette, hogy akkortájt szinte azonnal, már 2009-ben 40 százalékkal csökkent az adásvételek száma, de az árak ezt sokkal lassabban követték. Ennek hátterében pszichológiai okok állnak: amikor a recesszió elkezdődött, a vevők már látták a jövőt, tudták, hogy zuhanni fognak az árak, de az eladók még a múltban éltek. Most is hasonló a helyzet, csak éppen fordítva: az eladók már a jövőben élnek, magasabb áron kínálják az ingatlanokat, a vevők pedig még a múltban mozognak, nehezen fogadják el az új árszinteket. A szakember a tavalyi évhez, illetve 2013 végéhez köti a trendfordulót, a reálnövekedés azóta tart. Szerinte most még az árnövekedési ciklus elején vagyunk, a változáson pedig mindenki meglepődik, mivel a válság évei alatt hozzászoktunk az alacsonyabb árakhoz.
Ádány Tamás, az OTP Ingatlan vezérigazgatója elmondta: megmaradt lakásaikat nagyjából másfél éve újra jól tudják értékesíteni. Viszont ez nem elég ahhoz, hogy fejlesztéseket indíthassanak. „A probléma nem a kereslettel van, az már adott: a válság alatt negyedére-ötödére visszaesett forgalom egyre jobban élénkül, a javulás már trendszerű. De a fejlesztők csak akkor tudnak építkezni, ha azzal el tudják érni az elvárt hozamot. Viszont ennek komoly akadálya van: a magas, 27 százalékos áfa. Ez a kulcs hatalmas korlátot jelent, és amíg nem csökken, addig hiába magas a kereslet, nem épülhetnek új lakások. Legalábbis az országban működő fejlesztőknek nagyjából 85 százaléka képtelen erre” – emeli ki a vezérigazgató.
Hozzáteszi, hogy a vevők nem tudják elfogadni azt, hogy a lakások, csak azért, mert újak, 27 százalékkal drágábbak a használtaknál. Az áfacsökkentéssel kapcsolatban azért már vannak biztató jelek, úgy tudják, a kormány komolyan gondolkodik a kérdésen. Viszont ahhoz, hogy az építkezések ténylegesen beinduljanak, idő kell, a legjobb esetben is csak másfél-két év múlva lesz kézzelfogható a fejlődés. Az OTP Ingatlannak jelenleg 4-5 olyan projektje van, ami a jövő év első félévében el fog indulni, most van engedélyezési fázisban. Viszont ez mind közvetlenül a Balaton partján és Budán, valamint a belső pesti kerületekben van. Az egyetlen vidéki város, ahol építkezni fognak, az Győr, piaci alapon egyelőre csak itt éri meg fejleszteni.
A legfőbb kérdés Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöke szerint is az, hogy lesz-e áfacsökkentés. Véleménye szerint a kulcs lefaragása mindenképp várható, az viszont még kérdés, hogy az új lakások áfája 18 vagy 5 százalék lesz-e, illetve hogy ez jövő év elején vagy csak a következő évtől valósul-e meg.
„Mi is optimisták vagyunk, és azt gondoljuk, csak akkor éri meg lakásokat fejleszteni, ha csökken az áfa” – mondta Földi Tibor, a Cordia Magyarország Zrt. vezérigazgatója. Kiemelte: a 2008 óta eltelt hat teljes évben az építőipari árkorrekció több mint 14 százalékos volt, miközben az infláció 20 százalékos, a nominális béremelkedés pedig 38 százalékos volt. Emellett két lépcsőben 7 százalékkal emelkedett az áfakulcs 2008 óta. Azaz ma 20-30 százalékkal kellene korrigálni a válság előtti ingatlanárakat ahhoz, hogy nagy volumenben lehessen lakásokat építeni. Az árkorrekció elindult, a kereslet is növekedik, viszont utóbbi csalóka, mivel ma a vásárlások 40 százaléka befektetési célú, és csak néhány lakástípusra és területre koncentrálódik. Ennek megfelelően a Cordia is csak egyetlen területen fejlesztett a közelmúltban: a belvárosban, a Corvin-sétányon. Ezen a részen a válság alatt is ment az értékesítés. A cég Magyarországon új fejlesztéseket nem indított, inkább az alacsonyabb áfakulcsot alkalmazó Lengyelország felé mozdult el.
A vezérigazgató rámutatott: az építőiparban hamarosan emelni kell a béreket is, méghozzá nagyjából 25 százalékkal, mert az már most érezhető, hogy hiányzik a munkaerő. Azaz a lakásépítési költségek tovább fognak emelkedni. Ezt is csak az áfacsökkentés ellensúlyozhatja. A cég a fejlesztések elindításával szintén kivár: már ezernél is több lakás építését készítették elő, több projektjük is talonban van. Ezeknek már vagy van építési engedélyük, vagy éppen annak előkészítése zajlik. Viszont jelentős részüket csak akkor tudják elkezdeni építeni, ha csökken az áfa.
