A múlt héten bejelentett áfacsökkentésnek, valamint a hamarosan bővülő lakástámogatási rendszernek köszönhetően jövőre háromezerrel több lakás építését tervezik a nagy ingatlanfejlesztők, ami már önmagában a jelenlegi budapesti újlakás-kínálat megduplázását jelenti. Vidéken lassabban indulhat be a növekedés, lévén a nagy cégek közül egyedül az OTP Ingatlan végez fejlesztést a fővárostól távolabbi területeken. De az áfacsökkentés várhatóan ebben is hoz majd változást, mivel a jövőben a kevésbé felkapottabb, így kisebb kereslettel rendelkező területeken is jobban megéri majd építkezni – tudtuk meg Takács Ernőtől, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnökétől. A vidéki élénkülés tulajdonképpen azért kezdődhet meg, mert azokon a településeken, ahol az új lakások bruttó négyzetméterára nem tudta elérni a 200-250 ezer forintot, a beruházóknak egyszerűen nem érte meg jelen lenni. Ez változik most az áfacsökkentéssel.
A bővülő kínálat miatt nagyobb lesz az árverseny is, ami néhány százalékos csökkenést is jelenthet. Másrészt még ha az árakban nem is lesz jelentős változás, a műszaki tartalom, a gépészeti megoldások és az épületek energetikai hatékonysága jelentősen javul majd. Ennek oka egyszerűen az, hogy a kínálat felfutását követően a fejlesztőknek versenyezniük kell a vevőkért.
Arról, hogy az áfaváltozásnak köszönhetően mennyire csökkenhetnek az árak, nagyjából egyeznek a vélemények. Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge Property tulajdonosa 5-8 százalékosra teszi ezt, ami a keresletet már önmagában növelheti. Másrészt mivel a fejlesztések is beindulnak, a kínálat pedig nő, egyre nagyobb lehet a versenyhelyzet, ami idővel valamelyest tovább mérsékelheti az árakat. Földi Tibor, a Cordia vezérigazgatója a várható csökkenést 8-10 százalékosra becsüli, a további ármérsékléssel kapcsolatban viszont azért szkeptikus, mert az építőiparnak hamarosan drasztikusan meg kell emelnie a béreket. Ráadásul az ágazatban a munkaerő már eddig is drágult, a becslések szerint mintegy 20-25 százalékkal. Ha pedig azt nézzük, hogy a szektor költségeinek 30-40 százalékát ez teszi ki, akkor jól látható, hogy az építési költségek pusztán emiatt legalább 8-10 százalékkal drágulnak. Ezt ellensúlyozza most az áfacsökkentés.
Miközben a lakásépítések újra megindulnak, a használt otthonok is egyre kelendőbbek. „Idén az eladások száma már elérheti a 2008-as szintet, jövőre pedig már jócskán meg is haladhatja az akkori, 180 ezres számot” – mondja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. A piacot tavaly és idén is a befektetési célú vásárlások húzták fel, a főváros belsőbb kerületeiben nem volt ritka, hogy minden második vétel ilyen célból történt. Jövőre minden bizonnyal nagyobb teret kaphatnak a saját célú vásárlások, hiszen a válság éveiben százezres nagyságrendben halasztották ezt el a családok.
A használt lakások ára az országos mélypontot jelentő 2013 végiről 15-20 százalékkal nőtt az idei év végére. A fővárosban az egy év alatt elért áremelkedés volt ekkora, ami jól jelzi, hogy az egyes régiók, de még inkább az egyes településtípusok között is jelentős eltérések láthatók. Amíg ugyanis a fővárosban az árszint már a 2007. évin áll, addig a községekben és kisebb városokban csak 5 százalék körüli volt a 2013 és 2015 közötti növekedés.
A munkaerővel kapcsolatos problémákat Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) elnöke külön kiemeli. Mint mondja, az építési vállalkozások már idén is versenyeztek a jó szakmunkásokért, az pedig nagy kérdés lesz, hogy a piac hogyan tudja majd megfizetni őket. Ettől függ ugyanis, hogy a szakmunkások itthon tarthatók-e, vagy pedig folytatódik a kivándorlás. A kockázat nagyon komoly, lévén az ágazatban a havi bruttó átlagkereset 190 ezer forint, ami nem igazán versenyképes a külföldi lehetőségekkel. Emiatt a béremelést már pusztán a piaci körülmények is ki fogják kényszeríteni. Ez a folyamat már idén megkezdődött: miközben az ágazat az első tíz hónapban csak 2 százalékkal tudta növelni az árait, 5 százalékos béremelést kellett végrehajtania. A munkaerőt muszáj valahogy megtartani, lévén az ÉVOSZ becslései szerint az elkövetkező három évben 20 ezer lakás fejlesztése kezdődhet meg, ami számításaik szerint 1400 milliárd forint megrendelést adhat az építőiparnak. Ezt pedig munkaerő nélkül elég nehéz lenne elvállalni.
Probléma az is, hogy az iskolarendszerből nagyon kevés építőipari szakmunkás jön ki, a hiány jelentős. Ráadásul a végzetteknek még szükségük van néhány év szakmai gyakorlatra ahhoz, hogy megfelelően dolgozhassanak. Emiatt lenne nagy szükség arra, hogy az építőipari vállalkozások gyakorlati helyként az eddiginél sokkal intenzívebben vegyenek részt a szakmunkásképzésben. Koji László szerint elengedhetetlen lenne munkásszállók létesítése is, mert még ha van is az országban képzett munkaerő, helyileg nem ott van, ahol az építkezések. Ugyanez a helyzet a közfoglalkoztatottakkal, akik között szintén bőven vannak építőipari végzettségűek, de nem feltétlenül ott, ahol a nekik szóló munkalehetőségek.
Mint megtudtuk, az ÉVOSZ jövő év elején azt szeretné kezdeményezni a kabinetnél, hogy kössön kormányközi megállapodást Ukrajnával és Moldovával annak érdekében, hogy onnan egyszerűsített eljárásrenddel érkezhessenek olyan munkások, akiket az építőipari hiányszakmákban lehet alkalmazni. Ma szinte valamennyi terület ide tartozik: hiánynak számít a kőműves, a burkoló, az ács, a tetőfedő és a bádogos is.
Azt, hogy a munkaerővel gond lehet, a fejlesztők is érzik: a generálkivitelezőkkel dolgozó Cordiának egyelőre nincs gondja, de a kapacitásokat már most próbálja lekötni. Ugyanígy tesz a szintén generálkivitelezőket alkalmazó Biggeorge Property, amely emellett csapatát is intenzíven bővíti.
Ugyan a válság éveiben több ingatlanfejlesztő cég is eltűnt a piacról, a talpon maradtak most is 80-120 lakásos fázisokban gondolkodnak. Ezekhez ma is rendelkezésükre áll korábbi telekállományuk, megvannak az engedélyeik is. A Cordia például ezer lakással startol jövőre. Projektjeik a VI., VII.,VIII., XIII., XIV., II. és a XI. kerületben indulnak, mindegyik nagy, legalább 100 lakásos lesz.
A Biggeorge Property szintén 1000 körüli új lakás fejlesztését kezdi meg jövőre: egy VII. kerületi projektje értékesítését már szeptemberben megindította, közel 60 lakását pedig már szinte mind eladta tervrajzról. Emellett már a Sasad Ligetnek is újabb ütemét indították el: a 210 lakás fele már el is kelt. A kivitelezések várhatóan jövő év első negyedévében kezdődnek, a lakások másfél év alatt készülhetnek el. A cég tervezi további fejlesztések elindítását is: a VII. kerületben például januárban startol egy 140 lakásos projektje, és a Sasad Liget jelenlegi ütemének értékesítésétől függően tavasz környékén ott is újabb fázist indít. További több mint tíz projekthez már van fejlesztési telkük, egy kivételével mind Budapesten.
A kisebb fejlesztőcégek lassabban reagálnak, várhatón jövő év második félévére jutnak el odáig, hogy érdemben bővíteni tudjanak. Ennek oka egyszerűen az, hogy a nagyobb épületek kivitelezése fajlagosan olcsóbb, ráadásul azokat gépészetileg és energetikailag is korszerűbben lehet üzemeltetni, így versenyképesebbek. Fajlagosan olcsóbbak a telkeik is, lévén nagyobb parcellákról van szó.
