Rezsidilemma: úgy tűnik, a kertet fűtjük olcsóbban

Föltérképeztük a hazai ingatlanok energiagazdálkodását. A statisztikák siralmas állapotról tanúskodnak.

A rezsicsökkentésről rengeteget hallani, a csapból is az folyik, hogy egy ideje kevesebbet kell fizetni a gázért és a távhőért. Arról viszont kevesebb szó esik, hogy az ingatlanok mennyire pazarlók, hogy a számlákon szereplő összeg tetemes részéből nem is a lakásokat, hanem a környezetüket fűtjük. Nem túlzás ez az állítás: az átlagos magyar otthon fűtéséhez másfél-kétszer annyi energiát használnak föl, mint amennyit a jelenlegi előírások szerint lehetne.

Hogy az átlagos ingatlanok a ma előírt energiamennyiségnél jóval többet elnyelnek, a Lechner Lajos Tudásközpont által 2012 óta vezetett nyilvántartásból is kiderül. Országos adatbázisuk minden olyan ingatlan adatát tartalmazza, amelynek energiatanúsítványa azóta elkészült: összesen 326 ezer lakásét. Ebben benne van minden 2013 januárja óta eladott ingatlan is, lévén azóta csak ennek elkészítése mellett lehet lakást értékesíteni. (A már elkészült tanúsítványok cím alapján le is kérhetők.)

Az adatbázisban szereplő több mint 300 ezer tanúsítványból 106 ezer fővárosban álló ingatlanhoz tartozik, 77 ezer megyei jogú városban, 73 ezer egyéb városban, 50 ezer pedig községben találhatóhoz. A vizsgált lakások 56 százaléka 50 és 100 négyzetméter közötti fűtött alapterülettel rendelkezik, 24 százaléka 50 négyzetméternél kisebbel, 16 százaléka pedig 100 és 200 négyzetméter közöttivel. Mindössze 4 százalékukban található 200 négyzetméter fölötti fűtött terület. Légkondi csak 3 százalékukban működik.

Az előbbi persze inkább csak érdekesség, az adatbázis lényege ugyanis az, hogy szerepel benne az ingatlanok energetikai besorolása. Ezek alapján a lakások A+, A, B, C, D, E, F, G, H és I kategóriába tartoznak attól függően, hogy számított fogyasztásuk a jogszabályban előírtaktól mennyire tér el. A követelményeknek a C és az annál jobb (A+, A és B) besorolás felel meg – minden épület, amely ennél rosszabb minősítést kap, valamilyen szinten pazarló.

A már rendelkezésre álló szakvélemények alapján nem fest túl jól a hazai kép: az elmúlt négy évben készült tanúsítványok szerint a lakásoknak mindössze 29 százaléka számít megfelelő vagy annál jobb energiagazdálkodásúnak, 71 százalékuk pedig többé-kevésbé pocsékolja az energiát. Ha mindezt közelebbről nézzük, akkor kiderül, hogy a vizsgált otthonok 12 százaléka alulról közelíti a követelményeknek megfelelőt, lévén az előírtnál csak maximum 20 százalékkal fogyaszt több energiát (D kategória), 17 százaléka viszont már a felhasználható mennyiség 121-150 százalékát emészti föl (E kategória). Az ingatlanok picivel több mint 20 százaléka a jogszabályban előírt energia 151-190 százalékát (F kategória), 16 százaléka pedig 191-250 százalékát fogyasztja el (G kategória).

Öröm az ürömben, hogy az ingatlanoknak csak 4 százaléka kifejezetten gyenge (H kategóriás), és kevesebb mint 1 százaléka kifejezetten rossz energiagazdálkodású (I kategória). Az ebbe a két kategóriába tartozó ingatlanok kifűtéséhez már 2,5-3,5-szer annyi, illetve még ennél is több energia szükséges, mint azokéhoz, amelyek az előírásnak megfelelően vannak hőszigetelve.

Árnyalja a képet az is, hogy még a követelményeknek megfelelő, illetve annál jobb lakásoknak – tehát az összes vizsgált ingatlan 29 százalékának – is csupán 8 százaléka számít energiatakarékosnak (A kategória), különösen energiatakarékosnak (A+ kategória) pedig csak 2 százalékuk nevezhető. Utóbbi két csoportba azok az otthonok tartoznak, amelyek az előírt maximális energiafelhasználásnak csak 60, illetve kevesebb mint 50 százalékát fogyasztják el. A többi otthon C és B kategóriás, ami az előbbi esetben azt jelenti, hogy a követelményeknek éppen megfelelő, míg az utóbbiban azt, hogy az előírt energiamennyiség 61-90 százalékából tartható fenn.

Hasonló eredményre jutunk akkor is, ha az Otthon melege programra benyújtott pályázatokat vizsgáljuk: mint a Nemzeti Fejlesztési Minisztériumtól kapott válaszból kiderül, az erre benevező társasházi épületek közel fele F energetikai besorolású, tehát a megengedett energiaérték 151-190 százalékát fogyasztja el.

Mindkét vizsgált statisztika szerint ez számít itthon átlagosnak. Ugyan a jövő évben kezdődő programnak köszönhetően az érintett 7000 lakás 90 százaléka B vagy annál is kedvezőbb energetikai besorolásúvá válik, ez az arányokat tekintve – lévén a KSH adatai szerint hazánkban 4,4 millió lakás van – nem jelent komoly javulást.

Míg az újabb építkezések, felújítások, támogatások, pályázatok és adásvételek miatt már elkészült energetikai tanúsítványok adatai ismertek, addig azt nagyrészt homály fedi, hogy mit tudnak az éppen eladásra szánt otthonok. Legalábbis az ingatlanos oldalak statisztikái elég egyértelműen rámutatnak arra, hogy a hirdetők többsége hallgat erről a minősítésről. Persze feltüntetése a portálokon nem is kötelező: a 2013 januárja óta hatályos jogszabály mindössze azt írja elő, hogy amennyiben már rendelkezésre áll, kötelező szerepeltetni a hirdetésben is. Viszont ha még nem készült el, akkor elég, ha a felek az ingatlan tényleges értékesítésekor rendelkeznek vele.

Mindez erősen tükröződik a statisztikákban is: az Ingatlan.comon szereplő budapesti panelhirdetéseknek kevesebb mint 5 százalékánál áll rendelkezésre ilyen adat, s a megyeszékhelyeken és a megyei jogú városokban is csak az eladók kevesebb mint 6 százaléka nyilatkozik ilyesmiről. A téglaépítésű lakásoknál picit mások az arányok: itt a fővárosban hirdetett otthonoknak már több mint 5 százaléka ismert besorolású, a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban pedig már 10 százalékhoz közelít az arány. A családi házak tulajdonosai inkább a fővárosban előlegezik meg ezt az adatot: itt több mint 8 százalékuk már a hirdetésben közli az ingatlan energetikai besorolását. A megyeszékhelyeken és a megyei jogú városokban ugyanez az arány már 5 százalék alatt marad.

Hasonlóan szerény számban adnak meg energetikai besorolást az ingatlanközvetítők együttműködésére épülő Mingo.hu oldalon. De ahol megadnak, az sem nagyon tükrözi a valós arányokat, lévén a tanúsítvánnyal rendelkező lakások 70 százaléka A kategóriás, B kategóriába az otthonok 8 százaléka tartozik, valamivel több mint 7 százalékuk C kategóriás.

A minimális számú elérhető tanúsítvány az Ingatlan.comon is átlagon fölüli helyzetet tükröz: ahol az eladók erről nyilatkoztak, ott alapvetően jó besorolásúak az ingatlanok. A hirdetések szerint az ilyen dokumentummal rendelkező panelek túlnyomó többsége A, B és C minősítéssel rendelkezik, ami, ismerve az országos arányokat, értelemszerűen nem tekinthető tipikusnak. Azaz sokkal inkább arról lehet szó, hogy a tanúsítvány besorolását eleve csak azok közlik, akik panelprogram miatt már eleve rendelkeznek ilyen minősítéssel. Pusztán a hirdetés miatt pedig senki nem készítteti el ezt a tanulmányt, és ebből kifolyólag nem teszi közszemlére azt sem, ha lakása esetleg nagyon pazarló.

Hasonló a helyzet azoknál a téglalakásoknál is, amelyeknél a hirdetők nyilatkoztak erről az adatról: ezek többsége A kategóriás, arányaiban pedig sok az A+-os és a B-s ingatlan is. Az ok vélhetően ezeknél is hasonló, mint a paneleknél: itt sem a hirdetett ingatlanok ennyire korszerűek, hanem eleve csak az újabb építésű és a közelmúltban korszerűsített ingatlanoknál áll rendelkezésre az adat, lévén ezeknél már az építkezéshez, kivitelezéshez is szükség volt a tanúsítvány elkészíttetésére. A régebbi, korszerűtlen épületek lakásaihoz az eladók nem rángatják oda a szakértőt pusztán azért, hogy konstatálja, mennyire pazarló az otthonuk. Bőven ráérnek ezt megtenni akkor, amikor vevő akad a horgukra, az eladáshoz pedig muszáj igazolniuk az energiafogyasztás szintjét.

A hirdetések közt szereplő, ismert energetikai besorolású családi házak túlnyomó többsége szintén takarékos: ezek döntően A kategóriások, és sok az A+ minősítéssel rendelkező épület is. Itt sem kell azonban arra gondolni, hogy ezek tényleges arányok lennének, lévén a valóság vélhetően ez esetben is az, hogy eleve csak az új és az utólagosan hőszigetelt ingatlanok rendelkeznek tanúsítvánnyal, hiszen ezeknél más okból már eleve elkészítették a szakértők.

Az ingatlanok állapotáról már jóval gyakrabban nyilatkoznak a hirdetők: a téglalakások esetében vidéken és a fővárosban is csak 5 százalékuk mulasztja ezt el, de még a családi házak esetében is megadják a paramétert az esetek 85 százalékában. Az Ingatlan.com ezekre vonatkozó adataiból kiderül, hogy az eladó téglalakások 40-45 százaléka felújított, 30-35 százaléka új építésű, 10-20 százaléka pedig közepes állapotú. A családi házak többsége, nagyjából 42 százaléka szintén felújított vagy jó állapotú, 17-22 százaléka pedig újszerű vagy új építésű. A közepes állapotú vagy felújítandó épületek az eladó házak 25-30 százalékát teszik ki. Egyértelműen látszik az is, hogy az átlagos négyzetméterárak az ingatlan állapotával egyértelműen összefüggésben állnak mind a fővárosban, mind pedig a megyeszékhelyeken, megyei jogú városokban.

Panelek esetében ez már nem ennyire egyértelmű: a statisztikákból kiderül, hogy a jelenleg piacon lévő lakótelepi lakások árára a panelprogramban való részvétel nem mindenhol hat ugyanúgy. Például a megyeszékhelyeken és a megyei jogú városokban a hőszigetelt lakótelepi lakások átlagos négyzetméterára ugyanúgy 170 ezer forintra jön ki, mint a nem korszerűsítetteké. Ezzel szemben a fővárosban a panelprogramos otthonok négyzetméterét átlagosan 289 ezer forintért kínálják, ami 14 ezer forinttal haladja meg a nem korszerűsített panelek 275 ezres átlagos négyzetméterárát. Ez egy 70 négyzetméteres lakótelepi lakás esetében majd 1 millió forint árkülönbséget jelent.

Arról, hogy a lakótelepi lakások hány százaléka lehet korszerűsített, a Nemzeti Fejlesztési Minisztériumtól kértünk adatokat. A válaszból kiderült, hogy a panelprogramok keretében eddig 68 milliárd forintot használtak föl, aminek több mint felét 2010 után fizették ki. Más programok keretében közel 5 milliárd forinttal támogatták távhővel ellátott, tehát jellemzően lakótelepi panelépületek fűtéskorszerűsítését, további 7,4 milliárdot pedig energiahatékonysági pályázatok keretében ítéltek oda. Az előbbiek alapján 2010 és 2014 között közel 50 milliárd forinttal támogatták a lakóépületek energiahatékonyságának fejlesztését, műszaki biztonságának javítását. A programok keretében több mint 235 ezer lakás vált takarékosabbá. Arról pontos adatot nem kaptunk, hogy hány panellakást korszerűsítettek 2010 előtt. A témában készült tanulmányok alapján mindenesetre úgy becsülhető, hogy az elmúlt tizenöt évben összesen 350 ezer, többlakásos épületben található otthon felújítását végezték el központi költségvetési vagy önkormányzati támogatással. Ennek jelentős hányada panellakás.

Ugyan energiatanúsítványt nem készítettek, az idén februárban megjelent Nemzeti épületenergetikai stratégia elkészítéséhez az ÉMI Építésügyi Minőségellenőrző és Innovációs Nonprofit Kft. szakemberei több szempontból is fölmérték a hazai ingatlanállományt. Tanulmányukból kiderült, hogy a lakóépületek döntő hányada, mintegy 95 százaléka családi ház. A lakásszámot tekintve is a családi házak dominálnak, részarányuk 60 százalék körül van.

A kertes otthonok közel egynegyede 1945 előtt épült, közel ötven százalékuk pedig 1946 és 1980 között. Az előbbiekből az is következik, hogy ez ingatlanok közel háromnegyede 1980 előtt készült, az abban az időszakban érvényben lévő hőtechnikai követelmények szerint. A 2001 után épült házak a teljes állománynak csak mintegy 8 százalékát teszik ki.

A tanulmányból kiderül az is, hogy a társasházak körülbelül 40 százaléka 2001 előtti hagyományos építésű kis társasházi épület, a panel- és egyéb iparosított technológiával készültek aránya pedig valamivel meghaladja a 15 százalékot. Az igen régi, 1945 előtt készült társasházak aránya 10 százalék körül van.

Beszédes adat az is, hogy a társasházi lakásoknak csak mintegy 16 százaléka található a 2001 utáni hagyományos építésű kis és nagy társasházakban, az 1945 előtt készültek aránya pedig 14 százalék körül van. A panel- és egyéb iparosított technológiával épült lakások aránya a társasháziakon belül 42 százalék.

Konkrét energetikai adatokat az ÉMI nem számolt, de rögzített néhány olyan paramétert, amelynek statisztikája jelzésértékű: kiderül belőlük például az, hogy itthon a hőszigetelt homlokzatú családi házak aránya a település jellegétől függően 5-30 százalék, az 1980 előtti házaknál pedig 16 százalék alatt van. Az 1945 előtti nagyobb társasházakat csak elvétve hőszigetelték, a panelépületeknek pedig csak 20 százalékát. Ha a részleges szigeteléseket is figyelembe vesszük, akkor azt látjuk, hogy a családi házak 5-60 százaléka, a panelházaknak pedig körülbelül 50 százaléka szigetelt valamilyen szinten.

A nyílászárók állapotát tekintve kedvezőbb a helyzet: a jó állapotú vagy kicserélt ablakok aránya a 2001 előtti családi házaknál településtől függően 27-75, régebbi társasházaknál 40-50, iparosított épületeknél pedig 20-50 százalék.

A számok tehát, akárhogy is nézzük, erősen arra mutatnak, hogy a legnagyobb rezsicsökkentés akkor lenne elérhető, ha a családok érdemben akarnák és tudnák korszerűsíteni, hőszigetelni otthonukat.