Egekbe szökik a termőföldár

Tavaly a forgalom a felére csökkent, viszont a drágulás jelentős. Hatalmasak a területi különbségek.

A 2014 májusában hatályba lépett földforgalmi törvény nagyban limitálta a termőföldet vásárolni jogosultak körét, aminek hatására a forgalom tavalyelőtt egyharmadával, 2015-ben pedig további felével csökkent. A szűkülő lehetőségek ellenére az árak 14 százalékkal emelkedtek az elmúlt évben, elérve a hektáronkénti 888 ezer forintos országos átlagot – derül ki az OTP Jelzálogbank legfrissebb termőföld értéktérképéből.

Az elemzés rámutat, hogy a megyék hektárár-toplistáján 2014 és 2015 között látványos elmozdulás történt: Komárom-Esztergom, Csongrád, Baranya és Somogy jelentősen drágult, míg Vas megyében egyedüliként esett az átlagár. Ugyan árcsökkenés nem történt, de Pest és Hajdú-Bihar megye is visszacsúszott a ranglétrán.

Békés megye 2013-ban még a harmadik volt, 2014 óta viszont már a legdrágább megye. Mellette tavaly még Fejér, Győr-Moson-Sopron és Tolna megyében lépték át az árak a egymillió forintos limitet. A legolcsóbban továbbra is Észak-Magyarországon lehet termőföldet kapni: e tekintetben Nógrád a sereghajtó mindössze 478 ezer forintos hektáronkénti árral.

Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzője fölhívja a figyelmet arra, hogy az áremelkedés üteme évtizedes távlatban töretlen. Ha a 2011 óta eltelt ötéves időszakot vizsgáljuk, akkor Békés mellett Szabolcs-Szatmár-Bereget és Jász-Nagykun-Szolnokot lehet kiemelni: ebben az időszakban mindhárom megyében kiugró, 75 százalék fölötti volt a drágulás. Az elmúlt egy évben leginkább Baranyában és Szabolcsban ugrottak meg az árak: előbbi helyen 24, utóbbin 25 százalékos volt az emelkedés.

Míg megyei szinten a megelőző évihez képest nagyobb, két és félszeres volt tavaly az árkülönbség a legolcsóbb és legdrágább területi egység között (Nógrádban 478 ezer forintos volt a hektáronkénti átlagár, míg Békésben, 1,8 millió forintos), addig a járások között közel hétszeresre nőtt a differencia: az ózdi járásban 276 ezer forintos a hektáronkénti átlagár, míg a balatonfürediben 1,9 millió forint.

A tíz legolcsóbb járás közül öt Borsod-Abaúj-Zemplén, három Nógrád, kettő pedig Heves megyei, tehát mind az észak-magyarországi régióban található. Ugyanakkor a tíz legdrágább között három járás Békés megyei. Az elemzés kiemeli, hogy látványos árfelhajtó tényezőt két dolog jelent: egyrészt a jó talajminőség (ez főleg az Alföldön, a Mezőföldön és a Kisalföldön nyom sokat a latban), másrészt az autópályák és nagyvárosok közelsége.

Az átlagárak művelési áganként is erősen különböznek: szántó esetében ez az érték hektáronként 934 ezer forintra jön ki, míg erdősített-fásított területeken 650 ezer forintra, gyepeknél, réteknél és legelőnként 376 ezer forintra, kerteknél és gyümölcsösöknél 1,5 millió forintra, szőlőknél 1,81 millió forintra.

A termőföldárakat évek óta monitorozó OTP Jelzálogbank szerint öt év távlatában legnagyobb arányban, közel 60 százalékkal a szántóföldi átlagár nőtt, míg a többi művelési ágban 38-41 százalék közötti volt a drágulás Mindez jól mutatja, hogy a termőföldvásárlás a lakóingatlanokkal ellentétben a válság alatt is folyamatosan jó befektetési lehetőség volt.

A forgalmat egyedül az új földforgalmi törvény fogja vissza, a piac ennek hatására már második éve látványosan szűkül: a tavalyelőtti 35 százalék után tavaly további 45 százalékkal csökkent az adásvételek száma. A tranzakciószám minden megyében visszaesett, Pest, Jász-Nagykun-Szolnok, Zala és Vas megyékben a csökkenés a 60 százalékot is meghaladta. A másik véglet Fejér megye, ahol „csak” 23 százalékos volt a piacszűkülés.

A forgalmat az adásvételekben érintett földterületek mérete alapján vizsgálva 54 százalékos volt a visszaesés 2015-ben. A legjelentősebb, 75 százalékot is meghaladó csökkenést Pest, Vas és Komárom-Esztergom megyében regisztrálták, míg Békésben csak 29 százalékos volt a visszaesés.

Abból, hogy az adásvételek száma ennél kisebb mértékben csökkent, jól látszik, hogy mi történt: a tulajdonosok tavaly átlagosan kisebb méretű földterületeket adtak el, mint 2014-ben. Tavaly összesen 46,7 ezer hektár termőföldet értékesítettek, mellette pedig – a korábbi évek adatai alapján – 80-100 ezer hektárra becsülhető az öröklés miatti tulajdonosváltások nagyságrendje. Összességében tehát éves szinten mintegy 130-150 ezer hektárnyi föld cserélt gazdát.