Sok a kérdőjel a lakáslottó körül

Megvan a nok részletszabályozása, de még így sem teljesen tiszta, milyen lesz az új rendszer.

Részletekbe menően szabályozza a kedden megjelent kormányrendelet az otthonteremtési közösség szervezőinek jogait és kötelezettségeit, valamint a nokok eljárásrendjét. Rögzítve van, hogy a tagokkal hogyan kell kommunikálni, miként kell vizsgálni fizetőképességüket – emeli ki Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzáteszi, hogy utóbbit meghatározni az adott pillanatban viszonylag egyszerű, ugyanakkor tíz-tizenöt évre előre nem lehet garantálni az ilyesmit.

Persze a hiteleknél sem, azoknál is csak az igényléskori feltételeket lehet nézni. Viszont míg egy esetlegesen bedőlő kölcsön csak a felvevőre van rossz hatással, addig az otthonteremtési közösségeknél ezt a kockázatot minden tag egyszerre viseli. Ennek ellenére a rendelet szerint a menekülőút csak annyi lehet, hogy amikor egy-egy tag nehéz helyzetbe kerül, és nem tud fizetni, szerződést módosítanak, maximum 20 százalékkal csökkentik a havonta fizetendő részleteket és azzal együtt a végül lakásra megkapható összeget. A befizetések a nok működésének lezártáig vissza nem kaphatók, és ha mértékük nagyon csökken, akkor tíz-tizenöt év elteltével és az állami támogatással kiegészítve sem feltétlenül lesznek elegendők lakásra.

Startra kész ingatlanlottó

A nemzeti otthonteremtési közösség tagjai akkor juthatnak új lakáshoz, ha kötelezettséget vállalnak arra, hogy előre rögzített ütemben befizetnek egy meghatározott összeget. Ez esetben akár két-három év múlva is birtokba vehetnek egy új építésű ingatlant – ilyenkor az általuk letett összeget állami támogatás és a tagtársak befizetései egészítik ki arra a tételre, amely fedezi az eredetileg tervezett vételárat. Mindez a sors kegyeltjeinek gyakorlatilag kamatmentes hitelt jelent, míg a kevésbé szerencséseknek azt, hogy akár tizenöt évig is fizethetik a részleteket úgy, hogy addig egy négyzetméternyi lakáshoz sem jutnak.

A befizetések mellé járó állami támogatás mértéke 30 százalék, de maximum évi 300 ezer forint, ami magasabb, mint a lakástakarék-pénztárak szintén 30 százalékos, ám csak maximum évi 72 ezer forintos támogatása.

Az, hogy ki lesz a sors kegyeltje, nem egészen a véletlenen múlik: a törvény meghatározza azt, hogy a kiválasztás során az élvez elsőbbséget, aki nagyobb, illetve 20 százaléknál magasabb előtakarékossági befizetést vállal, ha pedig több tag rendelkezik azonos mértékű előtakarékossággal, akkor a nyertesről sorsolással vagy licitálással döntenek.

A kormányrendeletben rögzített részletszabályokból kiderül, hogy a tagok havi befizetései nem haladhatják meg a jövedelem 50 százalékát. Ez elvileg azt biztosítja, hogy senki ne vállalhassa túl magát. A rendelet ugyancsak szabályozza azt a kérdést, hogy mit lehet kezdeni a tagi befizetésekkel, lévén a törvény csak azt írja elő, hogy azokat kizárólag bankszámlán lehet tartani, és csak állampapírba szabad fektetni.

A pontosításból kiderül, hogy a befizetéseket kizárólag az Európai Gazdasági Térség tagállamainak állampapírjaiban lehet pihentetni. Egy kérdés ugyanakkor nem rendezett: elvileg a törvény lehetőséget teremt arra, hogy azok a tagok, akik lakáshoz jutnak, annak vételárába a nokpénz mellett beszámíthassák ingatlanjukat. „Erről a tag és a szervező megállapodhat, viszont ennek részletszabályaira a rendelet sem tér ki. Emiatt továbbra is kérdés, hogy ezen ingatlanoknak milyen sorsuk lehet: hasznosíthatja az otthonteremtési közösség, azaz kiadhatja az így megvásárolt lakásokat, vagy el kell azokat adni? Mert ha előbbi, akkor ez ellentmondásban áll azzal, hogy a tagi hozzájárulások csak bankszámlán vagy államkötvényben lehetnek” – hangsúlyozza Balogh. Ezt mindenképpen fel kell oldani, lévén az emberek pénze nagyrészt ingatlanban van, ha pedig azt be akarják számítani a leendő új lakás vételárába, akkor a közösséghez kell kerülnie.

A kormányrendelet meghatározza azt is, mekkora lehet a szervezők által felszámítható díj mértéke: havonta maximum a lakás szerződéses értékének egy ezrelékéig emelkedhet. Mivel az ingatlanok vételára 10–40 millió forint között alakulhat, a tagi létszám pedig minimum 120 fő, ebből az is következik, hogy a szervezők minimális havi bevétele 1,2–4,8 millió forint között alakul. A rendelet előírja azt is, hogy a közjegyző előtt lefolytatandó kiválasztási folyamatban legalább három alkalmazottnak kell részt vennie. Ebből adódóan kell legalább három munkavállaló, aki a kiválasztásban való közreműködés mellett az ügyfélszolgálati feladatokat is elvégzi, ellátja az adminisztrációs munkát. Emiatt kérdéses, működőképes lehet-e egy olyan közösség, amelynek tagjai olcsóbb lakásokra hajtanak, és ebből adódóan a szervező bevétele alig több mint havi egymillió forint. Ilyen kis összegből egy ekkora rendszer aligha fenntartható. Logikusnak tűnik tehát, hogy csak a nagyon nagy taglétszámmal működő nokok lesznek rentábilisek, vagy legalábbis csak ezeknél lesz megengedhető az, hogy a tagok kisebb értékű lakásokra hajtsanak, kisebb befizetéseik legyenek. Ezek mellett csakis azok rúghatnak labdába, amelyeknél a tagok drágább lakásokat céloznak meg, és emiatt nagyobbak a befizetéseik.

A kedden megjelent részletszabályok azt nem határozzák meg, hogy milyen gyakran kell sorsolásokat tartani: ezt minden esetben a szervező dönti el. Azt, hogy működésük tíz-tizenöt éve alatt hogyan és miként nyerik meg lakásukat a tagok, előre kell rögzíteni, menet közben variálni nem lehet. Ez alapján lehet például olyan 120 tagos közösség, amelyik 12 évig működik, és évente 10 tagot juttat lakáshoz, de olyan is, amelyik azt mondja, csak a nyolcadik év után sorsol, de attól kezdve sűrűbben. A tagoknak a toborzási időszakban kell csatlakozniuk, később már nem kapcsolódhatnak a rendszerbe. Ha ugyanis ez megengedhető lenne, a teljes rendszer kiszámíthatatlanná válna.

Továbbra is probléma, hogy a szervező cégeknek elegendő 100 milliós alaptőkével rendelkezniük, míg a lakástakarék-pénztáraknál ugyanez az összeg kétmilliárd forint, ami sokkal nagyobb biztonságot jelent. Másrészt a nokok tagi befizetéseire nem terjed ki az Országos Betétbiztosítási Alap kártalanítási kötelezettsége sem. Egyedül a szervező felel a károkért a saját vagyonával, ami nem jelent tényleges biztosítékot az alacsony alaptőke miatt. Ezért az várható, hogy a tőkeerős nokok lesznek csak befutók, nem pedig azok, amelyek minimális alaptőkével bírnak. Bár ha utóbbiak nagyon jó ajánlattal állnak elő, és sokakat mozgósítanak, akkor ez sincs kizárva. Korábban is volt arra bőven példa, hogy az emberek nem nézték meg, hová teszik a pénzüket.