Ingatlanlottó: orosz rulett vagy Isten áldása?

Jól hangzik az új lehetőség, ám a fogyasztói csoportokra hajazó rendszer rejthet meglepetéseket.

A csütörtökön megszavazott törvényjavaslat szerint a nemzeti otthonteremtési közösségekhez (nok) csatlakozó tagok egy kis szerencsével könnyen új lakáshoz juthatnak. Ha ugyanis kötelezettséget vállalnak arra, hogy előre rögzített ütemben befizetnek egy meghatározott összeget, akár 2-3 év múlva is birtokba vehetnek egy új építésű ingatlant – ilyenkor az általuk letett összeget állami támogatás és a tagtársak befizetései egészítik ki arra a tételre, amely fedezi az eredetileg tervezett vételárat. Mindez a sors kegyeltjeinek gyakorlatilag kamatmentes hitelt jelent, míg a kevésbé szerencséseknek azt, hogy akár 15 évig is fizethetnek részleteket úgy, hogy addig egy négyzetméternyi lakáshoz sem jutnak.

Az, hogy ki lesz a sors kegyeltje, nem egészen a véletlenen múlik: a törvény meghatározza azt, hogy a kiválasztás során az élvez elsőbbséget, aki nagyobb, illetve 20 százaléknál magasabb előtakarékossági befizetést vállal, ha pedig több tag rendelkezik azonos mértékű előtakarékossággal, akkor a nyertesről sorsolással döntenek.

Nagyon leegyszerűsítve ez azt jelenti, hogy az ilyen közösségek tagjai nemcsak előnyös módon gyűjthetik pénzüket az új lakásra, de kis szerencsével előbb birtokba is vehetik azt, minthogy összegyűlne rá a pénzük. Már ha minden flottul működik, amire nem feltétlenül van garancia.

„A törvény ugyan az alapvető szabályokat rögzíti, de még rengeteg részletkérdés tisztázatlan. Például hogy miként működnek majd a nemzeti otthonteremtési közösségek, milyen gyakran juthatnak lakáshoz a tagok. Ezeket a jövőben kormányrendeletek fogják szabályozni, az ördög pedig azok részleteiben rejlik” – mondja Balogh László. Az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője kiemeli, hogy ugyan elsőre úgy tűnik, a nok-tagok befizetései mellé járó 30 százalékos, de maximum évi 300 ezer forintos állami támogatás magasabb, mint a lakástakarék-pénztárak szintén 30 százalékos, ám csak maximum évi 72 ezer forintos támogatása, de ez nem feltétlenül van így. Az új és használt lakások vásárlására, bővítésére, korszerűsítésére, felújítására és hiteltörlesztésére egyaránt használható segítség felső határa ugyanis viszonylag puha volt. Hiába szabály ugyanis, hogy egy ember csak egy lakástakarék-pénztári szerződést köthetett, egy családon belül többen is élhettek a lehetőséggel. Emiatt magát a támogatást meg lehetett többszörözni: például egy ötfős család ötször 72 ezer forintra tehetett szert évente, ami már több mint 300 ezer forint. De a gyerektelen párok és az egyedülállók nem élhetnek ekkora segítséggel. Emiatt van az, hogy esetükben a lakástakarékokkal a csak új lakás vásárlására használható nok már a támogatási összeg nagysága miatt is versenyre kelhet. Erre tesz rá egy lapáttal a kamatmentes hitel, amelynek lehetősége minden nok-tag szeme előtt ott lebeghet.

Balogh László szerint mindenképp nehéz kérdés, hogy egy adott időszakon belül hány tag juthat be azon szerencsések közé, akik új lakásba költözhetnek. „Nem tudni, hogy évente vagy havonta hány sorsolás történik, ez nyilván függ majd attól is, hogy mennyi pénze van a minimum 120 tagból álló közösségnek. De akárhogy is legyen, ez mindenképpen egy húzd meg, ereszd meg játékot fog eredményezni” – emeli ki a szakember. Ha ugyanis valaki olyan nokhoz csatlakozik, amelyben ő a legnagyobb megtakarító, akkor jó eséllyel kaphat hamar új lakást, viszont arra is nagyobb az esélye, hogy a többiek az önerőt kisebb tétellel egészítik ki. A másik eset, amikor valaki olyan nokhoz csatlakozik, amelyben ő a legkisebb megtakarító: ilyenkor maga a pénz hamar összegyűlhet, de a konkrét tag a sor végére kerül. Tehát ez számára tulajdonképpen lényegtelen.

Ugyan egyelőre kérdés, ki lesz az otthonteremtési közösségek szervezője, de a törvény jól körbeírja, hogy mely cég lehet alkalmas erre. Az ilyen társaságnak legalább 100 milliós alaptőkével rendelkező zrt.-nek kell lennie, a paragrafusok pedig sok egyéb mellett még a vezetőiktől elvárt végzettséget is rögzítik, pontosan körbeírják még azt is, milyen szakmai tapasztalattal kell rendelkezniük.

Ez alapján a törvényalkotási bizottság ellenzéki tagjai már az előterjesztéssel foglalkozó szerda esti testületi ülésén is megfogalmazták aggályaikat. Harangozó Tamás MSZP-s képviselő például azt kifogásolta, hogy a törvényben rögzített feltételeknek mindössze két cég felel meg: a Carion Zrt. és a Poligrupo Hungária Zrt. A tervezet benyújtását és így publikussá válását követően több szakértő is ugyanezt emelte ki portálunknak, hangsúlyozva, hogy a Poligrupót 2006-ban 10 millió forintra büntették a fogyasztók megtévesztése miatt. A Gazdasági Versenyhivatal ezt a bírságot azért szabta ki, mert a cég 2002 és 2005 között a fogyasztók megtévesztésére alkalmas módon népszerűsítette fogyasztói csoportokat szervező tevékenységét. Erre a konstrukcióra pedig a nok erősen hajaz, még ha nem is nevezik annak.

Sokan problémaként emelték ki azt is, hogy a törvény szövege szerint az Országos Betétbiztosítási Alap (OBA) kártalanítási kötelezettsége nem terjed ki a közösségekbe történő befizetésekre. Mivel azonban a kamatmentes hitel és a tetemes támogatás kellő vonzerővel bír, vélhetőn sokakat ez sem fog zavarni. Még akkor sem, ha a nokkal foglalkozó cégek mögött csak 100 milliós törzstőkének kell állni, szemben a lakástakarékoktól elvárt, jóval nagyobb biztonságot jelentő 2 milliárddal. Ugyan a szervezők felügyeletét a Magyar Nemzeti Bank látná el, a múltbéli események miatt sokak számára ez sem lehet elég garancia. A program sikere tehát igazából attól függ majd, hányan teszik félre kételyeiket.

A rendszernek egy nyertese biztosan lesz: az építőipar, amely az új lakások áfájának 5 százalékra történő csökkentése miatt már idén januárban fellélegezhetett. A valósághoz azonban az is hozzátartozik, hogy a 27 százalékosról csökkentett kulcs hivatalosan csak 2019 végéig áll fent, így a lakásépítés jó megtérüléssel csak addig pörgethető biztosan. Az tehát mindenképp kérdés, hogy mi lesz utána, mennyire lesz még kereslet az akkortól szinte biztosan drágábban kínált új lakásokra.

Az általunk megkérdezett szakértők szerint ekkor számít majd az, hogy a nokban lévő pénzek addigra mekkora fizetőképes keresletet jelentenek, és az alapján a fejlesztők mennyire tudnak előre tervezni. A legnagyobb probléma ugyanis a gazdasági válság után is az volt, hogy sorra pörögtek a hitelből finanszírozott fejlesztések, majd eltűntek a vevők, leálltak az építkezések. Ezeket a keresletben jelentkező ingadozásokat a nokkal valamennyire ki lehet küszöbölni, bár az kérdés, hogy ha esetleg ismét beüt egy válság, akkor az emberek nem az ilyen jellegű kiadásaikat fogják-e legelőször lefaragni. A jogalkotó ugyanakkor erre is figyelt, az ügyletből kiszállni ugyanis nem egyszerű: a fizetést leállító megtakarító pénzéhez csak akkor juthat, ha megszűnik a csoport, ami 10-15 év.

Arra sincs biztos válasz, hogy mi történik akkor, ha valaki a lakáshoz jutás után szabotálja a további fizetést. „Ilyenkor részükről új pénz már nem kerül a rendszerbe, tehát a többieknek gyűlő összeg kevésbé fog gyarapodni. Persze a jelzálogjog bejegyzése és a lakások elvesztésének veszélye gátat szabhat annak, hogy a már otthont szerzettek abbahagyják a fizetést, de ha valaki mégis erre kényszerül, akkor fel van adva a lecke” – mondja Korbuly Krisztián, az ingatlanközvetítők együttműködésére épülő Mingo.hu online stratégiai vezetője. Ilyen esetben ugyanis az ingatlanvagyon nyilván pénzzé tehető, de az pluszterhet jelent a rendszernek. Ez esetben pedig könnyen lehet, hogy ugyanúgy az adófizetők pénzéből rendezik majd a helyzetet, ahogyan tették ezt a bajba jutott devizahitelesek esetében.

Míg az új lakások esetében lényegesen nagyobb támogatást jelentő csok és a hamarosan startoló nok egyértelműen az új fejlesztések malmára hajtja a vizet, egyre nagyobb kérdés, hogy mi lesz az ország használt ingatlanjaival. „A mi szervezetünk a legnagyobb gondnak azt tartja, hogy a közelmúlt változásai egyedül az új lakások építésének kedveznek, a felújításoknak nem. Az pedig hatalmas kérdés, hogy a használt lakásokat hogyan lehetne korszerűsíteni” – mondja Németh Miklós ingatlanforgalmi szakjogász, a Magyar Ingatlangazdálkodók Szövetségének főtitkára. Véleménye szerint ehhez ennek áfáját is csökkenteni kellene, lévén az emberek többsége nem új lakást akar, hanem a meglévőt akarja csinosítani és korszerűsíteni, nyílászáróit szeretné lecserélni. Ennek 27 százalékos áfakulcsa viszont ma is nagyon magas.