Reménytelenül üresen álló lakások lepik el a vidéket

Miközben az üres otthonok száma folyamatosan nő, az albérletek egyre inkább hiánycikknek számítanak.

Miközben albérletekből hatalmas a hiány, az üres lakások aránya a Központi Statisztikai Hivatal legfrissebb kutatása szerint már megközelíti a 13 százalékot. Ezen ingatlanok száma egyre csak emelkedik: az 1980-as évekig az otthonoknak még 5 százaléka sem volt lakatlan, 2001-re már 9, 2011-re pedig 11 százalékra nőtt az arány. A növekedés azóta is folyamatos: ma 560 ezerre tehető az ilyen lakások száma. Az önkormányzati bérlakások még nagyobb arányban állnak üresen, 14-15 százalékuk még a nagyvárosokban is lakatlan. Ezeket leszámítva azonban szó sincs arról, hogy az otthonok ott kongnának az ürességtől, ahol az általuk nyújtott lehetőséggel élni is lehetne: míg ugyanis Budapesten csak 6 százalékot tesz ki ezek aránya, addig az 1000 fősnél kisebb településeken már 23 százalék ugyanez a szám. Azaz a kisközségek lakásainak csaknem negyede teljesen kihalt. Nem sokkal jobb a helyzet azokon a településeken, ahol azért valamivel több, de azért 5000-nél kevesebb ember él: ezeken a helyeken az otthonok 17 százalékába soha senki nem teszi be a lábát.

„Ezek az arányok egyre rosszabbak, és a társadalom elöregedésével csak romlani fognak: a legkisebb településeken néhány éven belül lakatlan lesz az ingatlanok 30-35 százaléka, ami az árak esését is maga után vonja” – mondja Németh Miklós, a Magyar Ingatlangazdálkodók Szövetségének főtitkára. A szakember hozzáteszi, hogy kivételes területek persze lesznek, az például már most látszik, hogy Észak-Magyarország szlovák határhoz közeli területei ilyenek lehetnek. Ezeken a vidékeken már megjelentek azok a jómódú szlovákiai fiatalok, akik parasztházakat, kisebb épületeket keresnek – nem befektetési célból, hanem afféle hétvégi laknak, második otthonnak. Az ok egyszerűen az, hogy ezek az ingatlanok a szlovákiaiak töredékébe kerülnek: 3-4 millióért már oda is adják őket, lévén a magyarországi lakosság erről a területről a városokba, például Miskolcra költözik, függetlenül attól, hogy lakást venni nem tud, az albérletárak pedig már mindenütt az egekben vannak. A városi önkormányzatoknak pedig hiába vannak üres lakásaik, nem mind hasznosítják. Kivételek persze vannak, ilyen például Szeged, amely nemrég jelentette be: minden üres lakását szociális bérlakásként fogja kiadni.

A városok önkormányzati lakásainak nagy része főképp csak az akarat hiánya és a nem megfelelő jogszabályi környezet miatt kong az ürességtől, a magánszektor lakatlan ingatlanjainál azonban egészen más a helyzet: az 560 ezer üres ingatlanból a KSH becslései szerint 100-120 ezer olyan, amelyet tulajdonosa értékesíteni próbál, csak éppen nem igazán jön össze neki. Az mindenképpen nagy nehézséget jelez, hogy a piacon álló lakások háromnegyede már egy évnél régebben lakatlan.

Az üres lakások aránya nem csak a településméret tükrében beszédes, hanem az elhelyezkedésében is: Budapesten, illetve regionális szinten Közép-Magyarországon mindössze az otthonok 7 százaléka ilyen, s országos átlag alatti a mutató a Közép-Dunántúlon is. Az ország többi régiójában viszont már 15 százalék fölött van ugyanez a szám, Észak-Magyarországon pedig már a 18 százalékot is meghaladja az érték.

Hasonló következtetés vonható le, ha a településeket aszerint soroljuk kategóriákba, hogy milyen áron keltek el ott a lakások: ahogy az árak az országos átlag alá csökkennek, úgy nő az üres lakások száma. Például azokon a településeken, ahol a lakáseladások árszintje nem érte el a 3 millió forintot, már minden negyedik-ötödik lakás üresen áll. Ráadásul ez ingatlanok 77 százaléka már egy évnél régebb óra lakatlan. A valamivel drágább környékeken sem sokkal jobb a helyzet: az üres otthonok 45 százaléka olyan településen található, ahol a lakásárak nem érik el a 6 millió forintot, tehát feltehető, hogy az amúgy olcsó otthonok ott sem adhatók el.

Szintén a vidék kiüresedésére utal az a mutató, amely az üres otthonokat az ingatlantípus szerint veszi számba: e szerint 48 százalékuk egyszintes családi ház, 17 százalékuk parasztház vagy tanya, és csak 3,7 százalékuk többlakásos épületben lévő, zöldövezeten kívül eső otthon. Érdekes módon lakótelepi lakásból is viszonylag sok lakatlan: jelenleg ezek adják az üres otthonok 13 százalékát.

„A számok egyértelműen azt mutatják, hogy hiába jönnek ki hírek hetente arról, hogy az ingatlanpiac pörög, az árak pedig emelkednek, ez egyáltalán nem igaz az ország egészére” – összegzi a képet Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A KSH számaival az ingatlanhirdetési portál statisztikái is erősen egybevágnak, jól mutatják, hogy kistelepülésre gyakorlatilag senki nem akar költözni: a lakáskeresők 51 százaléka kifejezetten budapesti ingatlanokat nézeget, 16 százalék pedig megyei jogú városokban vagy megyeszékhelyeken keresgél. Községek, nagyközségek ingatlanjai közt csak 11 százalék szemezget, olyan településre, amelynek lélekszáma 1000 főnél kisebb, pedig csak a böngészők 2 százaléka téved.

Balogh kiemeli, hogy ma már vannak olyan községek, ahol az is kérdéses, hogy beszélhetünk-e egyáltalán ingatlanpiacról – a piac ugyanis az a hely, ahol a tényleges és potenciális eladók és vevők találkoznak. Egyre több az olyan település, ahol vevők elvétve sem bukkannak fel, a lakók pedig egyre öregebbek. Iskolák, orvosok sem feltétlenül érhetők már el ezeken a vidékeken, még az alapvető szolgáltatások miatt is be kell utazni a környező városokba – ami már eleve arra ösztönzi a fiatalokat, hogy lakást is azokon a településeken keressenek. Pláne mert munkát szinte biztosan csak ott találnak.

A munkalehetőségek miatti költözésre szintén rámutatnak a KSH friss számai, illetve összevetésük a régiekkel: 2001 és 2008 között a lakhelyváltásokat még csak 5 százalékban indokolta a munkahely vagy iskola elhelyezkedése, 2009 és 2015 között viszont már emiatt került sor a költözések 14 százalékára. A pénzkereseti lehetőségek miatti mobilitás tehát egyre fokozódik.

Mindezzel a probléma csak az, hogy ha az elmaradottabb térségekben sikerülne is lakást eladni, akkor sem lenne esély arra, hogy a vételárából a fejlettebb területeken saját ingatlant vegyenek a családok. Az egyetlen lehetőség a bérlés, ami viszont szintén nagyon drága. Innentől kezdve a hátrahagyott otthon üresen áll és pusztul, ki sem lehet adni, a tulajdonos pedig kénytelen egy vagyonért másikat bérelni.