Adósrabszolga devizahitelesek

Március végén a magyar lakosság svájcifrank-alapon 3870 milliárd forinttal tartozott a kereskedelmi bankoknak és pénzintézeteknek. Ez az összeg a nemzeti össztermék 15 százalékát teszi ki. A hitelek célját tekintve a legnagyobb részt a jelzáloggal fedezett tartozások jelentik. Ezek döntő többségét lakóingatlan vásárlása céljából vették fel az adósok, de nagy számban jöttek létre lakás felújítását szolgáló, avagy szabad felhasználású, döntően fogyasztási hitelek.
A sorban a következő a gépkocsivásárlásra fordított hitelkonstrukció, ami – mint az előző kategóriák – a valamilyen biztosítékkal, jelen esetben a megvásárolt gépkocsival fedezett hitel. Végül pedig létezik a fedezetlennek tekinthető hitelek kategóriája. Ebbe a körbe tartoznak a fogyasztási hitelek, személyi kölcsönök. Ez utóbbiakra az adós vagyoni helyzete, fizetési hajlandósága, esetlegesen a hitelező banknál vezetett számlára érkező rendszeres jövedelme, bankbetétje szolgál biztosítékul.
A biztosítékkal fedezett hitelek esetében a biztosíték mindenkori értékelésének tekintetében a hitelnyújtók a világ különböző tájain eltérő gyakorlatot alkalmaznak. A pénzügyi kultúrát tekintve a világon legfejlettebbnek tekintett angolszász országokban a jelzáloghitelek esetén a biztosítékul szolgáló ingatlan piaci értékét a hitelezők folyamatosan figyelik. Az időszaki értékelésnél nem csak az adott országot, avagy régiót jellemző ingatlanpiaci trendeket tartják szemmel. Komoly figyelmet fordítanak az adott környék helyzetére is. Az Egyesült Államokban például számításba veszik a hitelezett ingatlan környezetében tapasztalható közbiztonsági változásokat is. Ha egy városrészben megszaporodnak a betörések, romlik az utcai közbiztonság például azért, mert akárcsak egy bajkeverő család is megjelent, a hitelezők máris az ingatlanok értékének csökkentésével reagálhatnak. Az adós pedig a döntést köteles tudomásul venni. Nem véletlen, hogy arrafelé az ingatlan vásárlását, sőt kibérlését is referenciákhoz kötik, és a helyi közösség képviselőinek jóváhagyásától függ a bérleti vagy adásvételi szerződés megkötése.
A nyolcvanas évek végén két befektetési banknál dolgozó barátommal kívántunk lakást bérelni egy New Jersey államban fekvő új építésű ingatlanban. A bérbeadó képviselője írásos referenciák kérése – és azok ellenőrzése – mellett az egyik kolléga édesapjától kezességvállalást is igényelt. Mindannyiunk munkahelyét felhívta, és a közvetlen vezetőktől érdeklődött a jövőbeni bérlő felől. Csak e procedúra befejezése után kerülhetett sor a bérleti szerződés megkötésére. Képzeljük el egy hasonló jogi környezetet itthon. Vajon hogyan nézne ki Miskolcon az Avas lakótelep ebben az esetben?
A jelzáloghitel futamideje alatti folyamatos értékelést a tengerentúlon azért veszik komolyan, mert a hitelügylet arrafelé mindkét fél számára értéket teremt. (Itt eltekintenék a „becsomagolt” másodlagos jelzálogpiaci hitelek elemzésétől.) Az adósnak és annak a közösségnek, amelynek tagja, érdeke, hogy lehetőségeihez képest megőrizze ingatlana értékét. Ugyanez igaz a hitelezőre is, hiszen számára a hitel végső fedezetét jelentő ingatlan értéke, piacképessége kulcsfontosságú. És itt vehető észre a legjelentősebb különbség a hazai és a fent említett hitelezési gyakorlat(ok) között.
Amerikában (és Nagy-Britanniában, Spanyolországban stb.) a jelzáloghitel biztosítéka az ingatlan. Ha az adós nem fizet, az ingatlan átmegy a hitelező tulajdonába. Ezzel viszont a kötelezetti viszony a felek között meg is szűnik. Az angolszász gyakorlatban ez az ún. „walk-away” (odébbállási) jogban testesül meg, ahol a nem fizető ügyfél, ingatlanját a bankra hagyva, mentesül a további kötelezettségek alól. Nem úgy, mint nálunk. Itt a bankok nem értik, avagy nem akarják alkalmazni azt az alapelvet, miszerint a jelzálogra alapozott, azzal biztosított hitel vagy jelzáloghitel, vagy nem. Utóbbi esetben az adós által megvásárolt ingatlan csak egy a fedezetek közül. A bank – a bedőlt ingatlan birtokba vétele után – további követeléseket támaszthat az ad abszurdum utcára került ügyféllel szemben. (Egyébként ugyanez igaz a gépkocsihitelekre is, mínusz kilakoltatás). Effajta szerződéses gyakorlat mellett fizetésképtelenség esetén a bank a fedezet megszerzése mellett még egy adósrabszolgához is hozzájut. Ez a gyakorlat minimum tisztességtelen.
Milyen esetben állhat elő az a helyzet, hogy a tartozás meghaladja a hitelfelvételkor forintban számolt összeget? Értelemszerűen akkor, ha a hitelt valamely devizára alapozták, és annak az adós számára kedvezőtlen, forinttal szembeni árfolyamváltozása következett be. Erre viszont védelmet nyújt(ana) az árfolyam-biztosítás intézménye, amely ugyan induláskor néhány százalékkal magasabb törlesztőrészletet jelent, de – a futamidő hosszabbításával – azonos összegű rendszeres törlesztést tesz lehetővé akkor is, ha az említett árfolyammozgás bekövetkezik.
Sajnos a legtöbb hitelnyújtó erről a lehetőségről eleve nem tájékoztatja az ügyfelet, vagy ha igen, akkor a magasabb részlet sokakat elriaszt. Pedig mindenki számára szerencsésebb lett volna, ha kezdettől fogva minden devizahitel-szerződés kötelező elemként tartalmazta volna az árfolyam-biztosítási záradékot. Persze ez – a bankok félelmei szerint – kevesebb ügyfelet, ergo kevesebb díj- és kamatbevételt jelentett volna. A magyar lakosság pénzügyi kultúrájának szintjére jellemző, hogy a többség számára az élete legfontosabb pénzügyi döntését jelentő lakáshitel felvételekor nem az esetleg több évtizedre legalább az árfolyamváltozás ellen biztonságot jelentő biztosítást nem köti meg, hanem „nagy okosan” takarékoskodik ezen. Teszi ezt azért is, mert egészen a legutóbbi időkig fogalma sem volt az őt fenyegető veszélyről.
A kormány a Bankszövetséggel folytatott tárgyalásain felvetett jelenlegi svájci frank árfolyam-rögzítési kísérlete voltaképpen egy utólagos árfolyam-biztosítást jelentene, aminek az ára újabb pénzügyi teher felvállalása az adósok részéről. Rövid távon könnyíthet azok terhein, akik a svájci frank erősödése miatt kerültek megoldhatatlan helyzetbe. Hosszú távon a helyzeten a bankok rablólovag-kultúrájának bankon belüli megváltozása tudna javítani. De ehhez az is kell, hogy a magyar lakosságot ne csak a reklámokban tekintsék ügyfeleknek, és a kampányaikban előszeretettel hangoztatott társadalmi felelősségvállalás nem csak látványos, a média számára hírértékű rendezvények szervezésében, és hasonló dolgokban merülne ki. Mindenki számára hasznosabb lenne egy valóban tisztességes magatartási kódex kifejlesztése és alkalmazása, mint PR-tanácsadók által kifejlesztett kommunikációs stratégiák átültetése a gyakorlatba és az „ügyfél-elégedettségi mutatók” utólagos elemezgetése.

A szerző közgazdász