Óriási különbségek a lakásárak között

A lakások másfél éve drágulnak, de nem mindenhol ugyanúgy. Mutatjuk, hol milyen változások történtek.

Az idei év második negyedévében az ingatlanárak nominálisan 2,7, reálértékben pedig 1,7 százalékkal növekedtek az előző három hónaphoz képest – derül ki az FHB lakásárindexéből. A tanulmányból – amelynek elkészítéséhez piaci és saját információkat, valamint a Nemzeti Adó- és Vámhivatal adott időszakra vonatkozó adatait használták – kiderül, hogy az árak jelenlegi szintje megegyezik a 2006 elején és a 2009 közepén tapasztalhatóval. Az átlagárak az országos növekedés ellenére még mindig nem érték el a válság előtti szintet: a korábbi maximumnál jelenleg valamivel több mint 8 százalékkal kell kevesebbet fizetni az ingatlanokért.

Ugyan a drágulás több mint egy éve folyamatos, a második negyedévben nem sikerült megismételni az előző három hónap kiugróan magas, 6 százalékos növekedését. Az emelkedés mértéke az idei második negyedévében visszatért a korábban megfigyelt 2 és 3 százalék közötti szintre.

Viszont ez a változás kevésbé a piaci tendenciákat mutatja, hanem inkább azt, hogy az idei első negyedévében a Nemzeti Eszközkezelő vásárlásai kikerültek az adatbázisból, miközben a korábbi évek statisztikáira ezek is rányomták bélyegüket. Tehát az év elejére kimutatott drágulás nem teljesen volt valós, abból is adódott, hogy az adatok közül már hiányoztak az eszközkezelő alacsonyabb vételárarai. Ez a módszertani változás önmagában 3 százalék körüli emelkedést eredményezhetett, azaz a növekedés valódi üteme vélhetően alig változott. Összességében tehát az látható, hogy a hazai lakáspiac lendülete töretlen: a felívelés kezdete óta eltelt több mint egy évben – 2014 áprilisától 2015 júniusáig – a lakásárak nominálisan 14,9, reálértelemben pedig 14,6 százalékkal drágultak.

Árnövekedésben élen jár Közép-Magyarország, ahol az idei évben eddig több mint 17 százalékkal drágultak az ingatlanok. Az Észak-Alföldön és Észak-Magyarországon ugyancsak jelentős az áremelkedés. A legkisebb növekedésre a Közép-Dunántúl lakáspiaca számíthat, de még itt is közel 9 százalékos javulás várható idén.

A régiós bontással ellentétben a különböző településtípusok között még mindig akad olyan, ahol ha nem is jelentős csökkenés, de stagnálás látható. A nagyközségeket kivéve azonban a többi településfajtánál már erős növekedéssel lehet számolni az idei évben. A legnagyobb Budapesten valósulhat meg, ahol 17 százalékos emelkedés várható, de a községek és megyeszékhelyek esetében is meghaladhatja a 10 százalékot az áremelkedés.

Úgy tűnik, a válság évei jóval kevésbé viselték meg Budapest drágább kerületeit, mint az olcsóbbakat. Előbbiekben az árcsökkenés sokkal kisebb volt, ezért az árak már most meghaladják a 2008-as szintet. Ugyanakkor az olcsóbb, áresést jobban elszenvedő helyszíneken az ingatlanok értéke még messze elmarad a válság előttitől.

A fővárosi kerületekben megfigyelt tendenciák a megyékre is igazak: a drágább helyszíneket jóval kevésbé érintette a válság, sőt a nyugati megyék kivételezett helyzetben vannak, itt a recesszió éveiben is növekedtek az árak. Emiatt van az, hogy a jelenlegi lakásárszintek a nyugati megyékben már meghaladják a válság előttit. Az ellenpólust Észak- és Kelet-Magyarország megyéi képviselik, ahol a legkisebb árakhoz a legnagyobb zuhanás társult. Itt ma is jóval a korábbi szintek alatt mozognak az árak.

Az idei harmadik negyedévében bő 3000 lakásépítési engedélyt adtak ki, január és szeptember között összesen 8616 ilyen dokumentum látott napvilágot. Ez 1000-rel haladja meg a tavalyi év első kilenc hónapjában regisztráltat, ami 24 százalékos növekedést jelent. Az emelkedés tehát látszik az engedélyek számában, de ez továbbra is messze elmarad a válság előtti szintektől.

Az átadott lakások száma nagyjából a megelőző két negyedév szintjén alakult a július és szeptember közötti időszakban, 2014 azonos időszakához viszonyítva azonban csökkenést mutatott. Ez számszerűleg azt jelenti, hogy az év első kilenc hónapjában összesen 4657 új lakás készült el, ami meghaladja a mélypontnak számító 2013-as év azonos időszakban használatba vett lakások számát, de elmarad a tavaly átadott 5144 otthontól. A fejlesztések tehát nagyon lassan indulnak be.

Budapesten az országos átlagnál nagyobb mértékben növekedett az építési engedélyek száma az év első kilenc hónapjában: a bővülés több mint 73 százalékos volt az előző év azonos időszakához képest. Ebben nagy szerepet játszott az első negyedévben tapasztalt engedélyszám megtriplázódása, illetve a harmadik negyedévben is 45 százalék fölötti emelkedés. Új lakások azonban továbbra sem nagyon épültek a fővárosban: mindössze 1163 használatbavételi engedély született január és szeptember között, ami 21 százalékkal elmarad a tavalyi év azonos időszakától.

A lakáshitelezés továbbra is erős, sőt 2015 harmadik negyedévben az előzőekhez képest is jelentősen bővült: a kihelyezett forintlakáshitelek értéke ebben a három hónapban már meghaladta a 110 milliárd forintot, ami 43,5 százalékos emelkedés a második negyedévhez képest. Szeptemberben a lakáshitel-kihelyezés túllépte a 40 milliárd forintos értékhatárt, de az előző hónapban is stabilan 30 milliárd forint felett alakult.

A lakáscélú forinthitelek átlagos hiteldíja tovább csökkent az idei év harmadik negyedében: szeptemberben átlagos hiteldíjmutató már csak 5,6 százalékos volt.