A főváros minden kerületében megdrágultak az új lakások, de a belvárosban, különösképp a VII. kerületben átlagon felüli volt az árnövekedés: itt 2015 eleje és 2016 februárja között csaknem 40 százalékos volt a drágulás. Ennek hátterében főképp az áll, hogy a rövid távú bérbeadásban rejlő lehetőségek miatt rengeteg befektető vásárol új ingatlant, a kereslet pedig messze meghaladja a kínálatot. A befektetők még a használt garzonokat is hamar elkapkodják a frekventáltabb területeken, nemhogy az újakat.
„Az egyes fővárosi kerületekben komoly eltérések tapasztalhatóak az új lakások kínálatában. Míg például a III., a XI., a XIII. vagy a XIV. kerületben sok az új ingatlan, vannak olyan részei a városnak, ahol csak pár tucat elérhető új építésű lakás található” – mondja Földi Tibor, a Cordia Magyarország vezérigazgatója. A legnagyobb különbség a kínálat és a kereslet között a belső területeken, tehát az V., VI., VII., VIII., IX., kerületben van, ahol több mint háromszoros a túlkereslet. Vagyis itt csak minden harmadik potenciális vásárló tud új lakáshoz jutni.
Azt, hogy a kínálat mennyire beszűkült, jól mutatja, hogy 2005 végén még közel 16 ezer tervasztalon lévő lakás közül lehetett választani, összesen pedig 11 ezer körüli új otthont adtak el. Ez a két szám 2014-re kétezer alá csökkent, és tavaly sem volt jobb. A számokból már látszik az is, hogy miközben a meglévő kínálat nagyon beszűkült, egyre többen vesznek tervasztalon már létező otthonokat. A kereslet pedig egyre nő, úgy tűnik, a fejlesztők nehezen tudnak lépést tartani az igényekkel.
Annak hátterében, hogy az új lakás gyakorlatilag hiánycikk, a megnövekedett befektetői kereslet mellett az is meghúzódik, hogy az elmúlt években rengetegen halogatták a lakásvásárlást. Új otthonok ugyanakkor még csak most kezdenek épülni, válogatni még alig lehet. „A felgyülemlett keresletet igazából még mérni sem tudjuk, egyelőre csak azt érzékeljük, hogy rengeteg az érdeklődő. Pontos számokat viszont csak akkor tudunk mondani, ha megkezdődnek a szerződéskötések” – mondja Földi Tibor, a Cordia Magyarország vezérigazgatója. A cégvezető szerdán jelentette be, hogy vállalata nyolc budapesti helyszínen kezdi meg összesen 1500 lakás építését. Ez az elmúlt 25 év egyik legnagyobb lakásberuházása, a rendszerváltás óta alig volt ilyen volumenű, egy kézben lévő fejlesztés.
A cég felmérése szerint az utóbbi hat hónapban 70 százalékkal többen érdeklődtek új otthonok iránt, mint egy évvel korábban, a két évvel ezelőttinek pedig pont háromszorosa ez az érték. A most bejelentett 1500 új lakás építési volumenét jól mutatja az is, hogy az elmúlt négyéves időszakban egyszer sem adtak át évi 2 ezer lakásnál többet a fővárosban. Beszédes adat az is, hogy tavaly is csak megközelítőleg 3500 új otthont értékesítettek, év végére pedig soha nem látott mélypontra süllyedt az új lakások kínálata.
Az építkezések száma az idei évben már erősen emelkedni kezd, ám ennek azért még mind fejlesztői, mind vevői oldalról lesznek korlátai. Egyszerűen azért lesz ez így, mert a tényleges vételekre a banki szempontok is hatással lesznek, hiszen hiába épülnek új lakások és léteznek támogatások, ez nem jelenti azt, hogy mindenki számára elérhetőek az azokat kiegészítő hitelek. Másrészt a bankok sem hiteleznek minden fejlesztőt, ami már eleve az építkezéseknek is gátja lehet.
Ugyancsak kérdés, hogyan alakul majd az új lakások ára a jövőben, lévén az építőiparban jelentkező komoly munkaerőhiány olyan béremelést is kikényszeríthet, ami akár annyival is növelheti az árakat, hogy az a keresletre is hatással lehet. A munkaerőhiány miatt a projektek indulása akár csúszhat is, főleg a kisebb értékű fejlesztéseké. Az építkezések harmadik korlátja a telekkínálat, a belvárosban ugyanis egyre kevesebb a jó adottságokkal rendelkező beépíthető terület. Másrészt a telkek nagyon megdrágultak az elmúlt időszakban, így egyre nagyobb hatással lehetnek a rajtuk épülő lakások árára is. A parcellák ára nemcsak a fővárosban, hanem vidéken is komolyan megugrott a közelmúltban.
Ugyan a fejlesztések már mindenhol startvonalon állnak, a ténylegesen beindult munkák számában nagy különbség van az egyes kerületek között: ahogyan korábban, úgy most is a XIV. kerület külsőbb része, a XIII. és a XI. kerület a legkeresettebb, nem véletlen, hogy az új házakat is itt húzzák fel először a beruházók. A leggyorsabban a XIV. kerületben reagáltak a fejlesztők, aminek oka, hogy ezen a területen nagyon elaprózódott a piac, sok a könnyebben indítható pici és közepes fejlesztés, a kereslet pedig nagy.
A külső kerületekben a piac az új lakást még nem fizeti meg, ezekben a városrészekben az emberek még olcsóbb, használt ingatlanokat vesznek. Másrészt a fejlesztők is inkább a belsőbb, drágább területekre összpontosítanak, azokra, amelyeknek lakásait a legkönnyebb értékesíteni.
