Hová rohannak a lakásárak?

Van, amiben leginkább a svédekre hasonlítunk: együtt vezetjük az európai drágulási rangsort. Vajon miért?

Az unió statisztikai hivatala nemrég közölte, miként változtak egy év alatt a tagállamok ingatlanárai. Ebből kiderül: drágulásfronton a svédeket leszámítva mindenkit magunk mögé utasítottunk. Az elmúlt egy évben valahogy megszoktuk a folyamatos emelkedést, annak hallatán már szinte a szem sem rebbent, hogy a panelek ára egyetlen esztendő alatt 30 százalékkal ugrott meg.

Nálunk a tavalyi drágulásban mindenképpen közrejátszott, hogy a többi uniós országnál később lábaltunk ki a gazdasági válság ingatlanpiaci részéből, így az árak is később kezdtek emelkedni. A svédeknél nem ez volt a fő ok, ők velünk ellentétben viszonylag hamar túljutottak a mélyponton – emeli ki Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Esetükben többet számított, hogy az ottani jegybank negatívra vágta az alapkamatot, ami az ingatlanok felé tolta a pénzeket. Ráadásul az ország egyes területein rettenetes túlkereslet alakult ki. Ezt támasztja alá az is, hogy Nagy-Stockholm területén már tavaly és tavalyelőtt is 15-15 ezer lakás építése kezdődött meg.

A skandináv államban fontos tényező a belső migráció is, rengetegen költöznek a fővárosba. Balogh olyan forrásokat is említ, melyek szerint több busznyi ember települ oda – naponta. Ez hosszabb távon ingatlanpiaci lufihoz vezethet, aminek kockázatát a negatív kamatláb tovább növelte: tömegek vásárolnak olcsó kölcsönökből drága otthonokat. A svéd lakások hiányát jól érzékelteti továbbá, hogy a kormány tavaly már olyan program indítását is beharangozta, mely során 200 milliárd forintnak megfelelő svéd koronát fordítanának bérlakások fejlesztésére.

Lakáshiány Magyarországon is van, a kereslet már több ingatlantípusnál meghaladja kínálatot, ám nálunk létezik ennél súlyosabb oka is az ugrásszerű drágulásnak. A piaci talpra állás már említett eltolódása a devizahitelezés elterjedtségének és a svájci frankban történő eladósodásnak is betudható.

Ezeket a kölcsönöket a válság 2008-as begyűrűzése után be is tiltották, aztán 2010 nyarán a forint-euró árfolyam is elszállt, ekkor pedig a lakáshitelek szinte megszűntek létezni. Mindez jól látszik az értékesítési statisztikákon is: innentől váltak gyakorlatilag eladhatatlanná az ingatlanok, így eltűntek a hirdetők is. Ráadásul az árakból sem lehetett sokat engedni, mert a svájci frankban számolt tőketartozás forintban annyira megemelkedett, hogy a lakások piaci értéke (amennyiért a valóságban el lehetett volna adni őket) annak közelébe sem ért volna, így végtörleszteni sem tudtak volna az adósok.

Európa többi országában, ahol nem volt svájcifrank-alapú hitelezés, ez a fázis kimaradt, így a piac is sokkal hamarabb magára talált.

A válság alatt megcsappanó kereslet és a finanszírozás hiánya miatt az építőipari cégek is eltűntek, jóval később álltak talpra, mint tőlünk nyugatabbra. Emiatt viszont új lakások sem épülhettek, akik ilyet akartak, azok az elmúlt években egyre szűkülő kínálatból tudtak csak választani. A használt lakások árára, ha áttételesen is, de ennek is volt hatása: akik új ingatlant vettek volna, de nem sikerült, egyre nagyobb összeget voltak hajlandóak kifizetni az akár 5-10 éve épült, ám egyre fogyó újszerű otthonokra.

Minderre rátett egy lapáttal, hogy a jegybanki alapráta csökkenésével a banki kamatok is estek, a befektetők pedig a folyamatos brókerbotrányok miatt is jobb helyen látták a pénzüket ingatlanban. Tavaly főképp ez vezetett a befektetői kereslet hatalmas megugrásához, de mellettük megjelentek azok is, akik a rövid távú lakáskiadásban már akkora fantáziát láttak, hogy (a korábbi pánik feledésbe merülésével) hitelből is vettek erre alkalmas ingatlanokat. Ez mind-mind felfelé hajtotta az árakat.

A központokban megfigyelhető drágulás már tavaly elkezdett kifelé gyűrűzni, mivel a belvárosokban annyira megemelkedtek az árak, hogy az egy átlagos bérlőnek már sok volt – ezt már Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák vezetője emeli ki. Ezek a szereplők egyre kijjebb szorultak, ahol az általuk jelentett keresletnövekedés, ha kismértékben is, de ugyancsak felhajtotta az árakat. Emiatt a befektetők is erre terjeszkedtek, öngerjesztő folyamattá téve a drágulást.

Balla a családi otthonteremtési kedvezményre (csok) is felhívja a figyelmet, ami nemcsak az idei kiterjesztést követően növelte az új lakások árát, hanem már tavaly is a használtakét. Három gyerekkel ugyanis már 2 milliós támogatást lehetett igényelni, ami egy olcsóbb, mondjuk 12 milliós lakásnál komoly segítséget jelent. Hogy ez mennyit számít valójában, az jól érzékelhető, ha megvizsgáljuk, mi történt az elmúlt 15 évben. Egyértelműen kirajzolódik, hogy a lakáspiaci forgalom mindig követte az állami támogatásokat és a melléjük igényelhető hitelek elérhetőségét.

Noha a felsorolt tényezők egyenként nem jelentősek, tavaly annyira „minden összejött”, hogy az már komolyan meglátszott. Már csak az a kérdés, hogy most, amikor a piac stabilizálódni látszik, mindez hogyan folytatódik.

Mivel az ingatlanárak többnyire a bérekkel és a lakástámogatási rendszerrel vannak összefüggésben, a szakemberek szerint nem várható további komoly megugrás. A használt otthonoknál leginkább stagnálásra lehet számítani, de ott, ahol újak is kinőnek a földből, akár csökkenésre is. Például a főváros XIII. vagy XI. kerületében hamarosan rengeteg új ingatlan kerül piacra, amelyek nyilván drágábbak a használtaknál, de nem sokkal. Ez pedig a lakótelepi otthonok árát lefelé nyomja.