Hová rohannak a lakásárak?

Van, amiben leginkább a svédekre hasonlítunk: együtt vezetjük az európai drágulási rangsort. Vajon miért?

Európa többi országában, ahol nem volt svájcifrank-alapú hitelezés, ez a fázis kimaradt, így a piac is sokkal hamarabb magára talált.

A válság alatt megcsappanó kereslet és a finanszírozás hiánya miatt az építőipari cégek is eltűntek, jóval később álltak talpra, mint tőlünk nyugatabbra. Emiatt viszont új lakások sem épülhettek, akik ilyet akartak, azok az elmúlt években egyre szűkülő kínálatból tudtak csak választani. A használt lakások árára, ha áttételesen is, de ennek is volt hatása: akik új ingatlant vettek volna, de nem sikerült, egyre nagyobb összeget voltak hajlandóak kifizetni az akár 5-10 éve épült, ám egyre fogyó újszerű otthonokra.

Minderre rátett egy lapáttal, hogy a jegybanki alapráta csökkenésével a banki kamatok is estek, a befektetők pedig a folyamatos brókerbotrányok miatt is jobb helyen látták a pénzüket ingatlanban. Tavaly főképp ez vezetett a befektetői kereslet hatalmas megugrásához, de mellettük megjelentek azok is, akik a rövid távú lakáskiadásban már akkora fantáziát láttak, hogy (a korábbi pánik feledésbe merülésével) hitelből is vettek erre alkalmas ingatlanokat. Ez mind-mind felfelé hajtotta az árakat.

A központokban megfigyelhető drágulás már tavaly elkezdett kifelé gyűrűzni, mivel a belvárosokban annyira megemelkedtek az árak, hogy az egy átlagos bérlőnek már sok volt – ezt már Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák vezetője emeli ki. Ezek a szereplők egyre kijjebb szorultak, ahol az általuk jelentett keresletnövekedés, ha kismértékben is, de ugyancsak felhajtotta az árakat. Emiatt a befektetők is erre terjeszkedtek, öngerjesztő folyamattá téve a drágulást.

Balla a családi otthonteremtési kedvezményre (csok) is felhívja a figyelmet, ami nemcsak az idei kiterjesztést követően növelte az új lakások árát, hanem már tavaly is a használtakét. Három gyerekkel ugyanis már 2 milliós támogatást lehetett igényelni, ami egy olcsóbb, mondjuk 12 milliós lakásnál komoly segítséget jelent. Hogy ez mennyit számít valójában, az jól érzékelhető, ha megvizsgáljuk, mi történt az elmúlt 15 évben. Egyértelműen kirajzolódik, hogy a lakáspiaci forgalom mindig követte az állami támogatásokat és a melléjük igényelhető hitelek elérhetőségét.

Noha a felsorolt tényezők egyenként nem jelentősek, tavaly annyira „minden összejött”, hogy az már komolyan meglátszott. Már csak az a kérdés, hogy most, amikor a piac stabilizálódni látszik, mindez hogyan folytatódik.

Mivel az ingatlanárak többnyire a bérekkel és a lakástámogatási rendszerrel vannak összefüggésben, a szakemberek szerint nem várható további komoly megugrás. A használt otthonoknál leginkább stagnálásra lehet számítani, de ott, ahol újak is kinőnek a földből, akár csökkenésre is. Például a főváros XIII. vagy XI. kerületében hamarosan rengeteg új ingatlan kerül piacra, amelyek nyilván drágábbak a használtaknál, de nem sokkal. Ez pedig a lakótelepi otthonok árát lefelé nyomja.