Az állam helyett is fizetnek a társasházak

Hiába lett tulajdonos az állam, az épülettel kapcsolatos elmaradt pénzeket nem igazán vállalja át.

Behajthatatlan közösköltség-tartozással küzd sok társasházkezelő, egy idén januári törvénymódosítás ugyanis eléggé ellehetetleníti ezt a folyamatot: azóta nem lehet a három hónaposnál nagyobb elmaradásokat automatikusan jelzálogként bejegyeztetni a tulajdoni lapokra. A változást többen annak tudják be, hogy a bedőlt hitelek miatt állami tulajdonba került lakások egykori tulajdonosainak tetemes közösköltség-elmaradása is volt, annak lehetőségét pedig mindenképp ki akarják zárni, hogy azt bármilyen módon be lehessen jegyeztetni a Nemzeti Eszközkezelőhöz került ingatlanok tulajdoni lapjára. Ezzel viszont sok társasházat lehetetlen helyzetbe hoztak, függetlenül attól, van-e ilyen lakásuk, vagy sem. Ilyen ingatlanból egyébként elég sok van: az állami szervezet idén november végéig országszerte 27 568 lakást vásárolt meg, így vélhetően elég sok társasház érintett.

Arról, hogy összességében mekkora közösköltség-tartozással vette át az adósok lakásait, a Nemzeti Eszközkezelőnek semmilyen információja nincs, de a törlesztő részletek mellett a mindennapi megélhetéssel és rezsiszámlákkal küzdő egykori adósok priorlistáján értelemszerűen a közös költség volt a legutolsó. Arról sincs nyilvántartása az állami szervezetnek, hogy tulajdonszerzése után mekkora közösköltség-tartozás halmozódott még föl. Ez vélhetően azért van így, mert ennek fizetése ugyan tulajdonosi kötelezettség, ám a szervezet a rá vonatkozó kormányrenddelet szerint kivételezett helyzetben van: esetében ez a tétel a bérlőket terheli, befizetését csak második körben vállalják át, hat hónapos elmaradás után, egy bonyolult eljárás részeként. A szervezet mögöttes felelőssége révén eddig összesen 135 millió forintot fizetett ki a társasházaknak, és mivel ezt az elmaradást már jelképes, átlagosan havi 10 400 forintos bérleti díjat fizető bérlőként, nem pedig magas törlesztőrészletekkel küzdő tulajdonosként halmozták fel a lakók, vélhetően jóval magasabb az a korábbi elmaradás, amelynek a házak gyakorlatilag bottal üthetik a nyomát.

Azt, hogy a közös költség behajtását segítő szabályok nem a véletlen folytán változtak, az is jelzi, hogy a jelzálogjog egyszerűbb bejegyezhetőségét lehetővé tevő módosítás hat évvel ezelőtt ugyanúgy kormánypárti javaslatra történt, mint az akkori szigorítást idén januárban felülíró, behajtást ellehetetlenítő módosítás. Az erről szóló törvénymódosító javaslatot eredetileg Nagy Kálmán kereszténydemokrata képviselő nyújtotta be önálló indítványként, 2011-ben, ám végül visszavonta, mert az beépült a társasházakról szóló törvényt több ponton is módosító kormányjavaslatba. A politikus akkor úgy nyilatkozott lapunknak, hogy a változtatással azt szeretnénk elérni, hogy a társasházi tulajdonostársak fegyelmezettebben fizessék a közös költséget. Mint mondta: az nem állapot, hogy amikor a ház tartozása miatt a lift már nem üzemel, a legfelső emeleti, közös költséget amúgy rendesen fizető tulajdonosok ne tudjanak lejutni a földszintre. Az akkori módosításnak köszönhetően az ilyen eseteket nagyobb eséllyel lehetett megelőzni, egészen addig, amíg a lehetőség idén januárban meg nem szűnt.

Mivel az ebből adódó problémát több közös képviselő is jelezte lapunknak, megkérdeztük a témáról Bék Ágnest, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnökét. A szakember kiemelte, hogy a közös költségek általánosságban is nehezebben behajthatóvá váltak, a társasházkezelők pedig az eszközkezelős lakásokkal külön is küszködnek. Az állam ugyanis valóban csak komoly hercehurca után fizeti ki a közösköltség-elmaradásokat, ráadásul csak a tulajdonszerzése óta felgyűlt tartozásokért áll helyt. Ezeket az elmaradásokat csak úgy lehet rendezni, ha a közös képviselő rengeteg dokumentumot beküld, mire pedig az állami szervezet fizet a bérlő helyett, rendszerint eltelik egy év. Az eszközkezelő a problémával eleve csak akkor foglalkozik, ha már hat hónapnyi tartozás gyűlt föl, addig nem.

Miután utal a társasháznak, az összeget az állami szervezet kiszámlázza lakóinak, ezzel párhuzamosan pedig megindítja a határozatlan időre szóló bérleti szerződés felmondási folyamatát. Utóbbi a gyakorlatban nem azt jelenti, hogy a családok az utcára kerülnek, hanem azt, hogy egy programhoz kötötten felajánlják számukra a határozott idejű szerződés megkötésének lehetőségét. Ez tulajdonképpen egy mentorszolgáltatással egybekötött adósságrendezési opció, amelynek keretében a Magyar Máltai Szeretetszolgálat és a Református Szeretetszolgálat szakemberei segítik a felhalmozott tartozások ledolgozását, a fizetőképesség helyreállítását.

Mivel az állami tulajdonszerzés előtti elmaradásokat az eszközkezelő nem vállalja át, azokat maximum a bérlőkön tudja behajtani a társasház. Viszont ez gyakorlatilag esélytelen, mert ingatlanfedezet nincs mögötte, így maximum a jövedelemből próbálhatják meg letiltatni, de jellemzően az sem működőképes. Ezeket a tételeket a társasházak kénytelenek benyelni, még akkor is, ha épületenként milliós tételekről is szó lehet. Magyarán a bérlővé vált egykori tulajdonos, illetve az időközben tulajdonossá vált állam helyett a többi lakó állja a sarat.

Külön probléma, ha a korábbi tulajdonossal szemben a közösköltség-tartozások miatt időközben végrehajtási eljárás is indult. Mint Németh Miklós ingatlanforgalmi szakjogásztól megtudjuk, ezt mindig felfüggesztik addig, amíg az eszközkezelő átveszi a lakást, majd újraindul az eljárás. Ilyenkor a korábbi tulajdonos bérlőként felel a tartozásért, lévén dologi adóssá válik. Más kérdés, hogy a behajtás innentől kezdve ugyanúgy kilátástalan, mint egyéb esetekben, így a ház nagy eséllyel arra is hiába költött, hogy megpróbáljon pénzékez jutni.

Nem telhet mindenre

A társasházak nemcsak az eszközkezelős lakások miatt vannak bajban, hanem azért is, mert a nehezen behajtható közös költség fizetését eleve sok lakó szabotálja. Arról ráadásul szó sincs, hogy a szegény nyugdíjasok mulasztanák el a fizetést. Minden második luxusapartman tulajdonosa több tíz- vagy akár százezer forinttal tartozik, a paneleknél a lakók harmada adós. A házak többmilliós kintlévőséggel küzdenek.