Optimista banki várakozások szerint négy év múlva akár 1600-1700 milliárd forintra is nőhet a pénzintézetek által kihelyezett lakás- és ingatlanhitel-állomány az idén augusztus végén regisztrált 570 milliárdról. A piac bővülését jelzi, hogy az eddig szinte csak a fogyasztási kölcsönökre koncentráló pénzintézetek – az idén augusztustól a Budapest Bank, sőt információink szerint hamarosan a Citibank is – megkezdik támogatott lakáskölcsöneik forgalmazását.
Gátat szabhat viszont a növekedésnek, hogy a kormányzat várhatóan szigorítani fogja az állami támogatások körét. Konkrét előterjesztés még nincs, de ötlet szintjén már többek között felmerült: az eddigi több helyett a jövőben csak egyszer lehetne igénybe venni a használt lakás vételére szóló, támogatott jelzálog-fedezetű hitelt, ráadásul ez bizonyos lakásméret felett egyáltalán nem járhatna. A várható szigorításokat magyarázó – s az ügyfelek körében minden bizonnyal nem túl népszerű – szakértői vélemény szerint a mostani kamattámogatási rendszer fenntartása hosszú távon kezelhetetlen adósságokba verné az államot.
A most kedvező lakáskölcsönt kereső ügyfélnek hasznos, ha a kamat mellett áttekinti az egyéb banki feltételeket is. A legtöbb bank 2,75–4 százalékos kamattal kínálja e kölcsönfajtát. Sokan közülük egyéves kamatperiódusokkal kínálják a hitelt, ami azt jelenti: évente egyszer lehetőség van a kamat változtatására. Jó tudni azt is, hogy a kamat mellé egyéb terhek is járulnak. Ilyen mondjuk a futamidő alatt fennálló éves kezelési költség, amelynek mértéke általában másfél-két százalékra rúg. Nem mellékes, hogy ez utóbbit egyes helyeken évente egyszer, másutt viszont havonta vonják le.
Fizetni kell azonban még azt megelőzően is, hogy egyáltalán megkapnánk a lakáshitelt. A legtöbb pénzintézet – fix összegű vagy a kölcsön százalékában számított – hitelbírálati díjat is kér, ráadásul a legtöbb helyen akkor is, ha az ügyfél esetleg nem kölcsönképes, és nem ítélik meg neki a hitelt. (Az egyik bank magyarázata szerint utóbbira kicsi az esély, mert a fiókokban már előszűrésen estek át a folyamodók, így csak a „biztos” pályázatok mennek az elbírálók elé). Az Ersténél és a Kereskedelmi és Hitelbanknál (K&H) például egy százalék (de legfeljebb 5–50 ezer, illetve 10–40 ezer forint), a CIB-nél tízezer, a Magyar Külkereskedelmi Banknál (MKB) ötezer, a Földhitel- és Jelzálogbanknál (FHB) fél százalék e teher. A Raiffeisen másfél százalékot kér, viszont csak a megítélt összeg után.
Egyes bankok külön egyszeri kezelési költséget is felszámítanak. Az Ersténél fél százalék (5–50 ezer forint), az MKB-nál 0,8 százalék e teher. A legtöbb helyen 10–30 ezer forintos ára van a megszerzendő ingatlan értékbecslésének, más néven fedezetértékelésének is. Ritka kivétel az ebben ingyenes CIB és a K&H, ahol ez benne van a hitelbírálati költségben (itt viszont van 1500 forintos ügyintézési költség). Az FHB-nál a folyamatos kezelési költség fejében maximum két főre szóló hitelfedezeti életbiztosítást is kötnek az ügyfélnek.
A terheknek – noha még nem is említettük például a szerződés közjegyzői okiratba foglalásának kiadását – még ezzel sincs vége. Ha valaki olyan szerencsés, hogy idő előtt vissza tudná fizetni tőketartozásának egészét vagy egy részét, ezt általában nem teheti meg ingyen. Erre csak a K&H-nál és évi egyszer a CIB-nél van mód, az MKB néhány ezer forintot, az Erste másfél-két, az FHB kettő, a Raiffeisen pedig kettő–négy százalékot „csíp” még le magának a fennálló hitelből. Jobbára néhány százaléknyi a költsége annak, ha valaki csak módosítani kívánja szerződésének feltételeit.
A törlesztés megkezdéséhez persze előbb még hozzá kell jutni a hitelhez. A bankok kölcsönbírálatuk előtt a fedezetül felkínált ingatlan(ok) mellett az adós jövedelmi helyzetét is megvizsgálják. Általános szabály, hogy az ügyfél fizetése minimum havi nettó 40-50 ezer forint legyen (vállalkozóknál adóhatósági jövedelemigazolás is megfelel ennek bizonyítására), s hogy nettó jövedelme legalább a háromszorosa legyen a törlesztendő havi hitelrészletekének. Érdekes kivétel az FHB, amely rendkívül nagy értékű ingatlan fedezete mellett eltekint a jövedelemvizsgálattól. A pénzintézetek általában legalább 30-40 százalékos saját erő felmutatását is igénylik a kölcsönnyújtáshoz.
A legkellemetlenebb meglepetések akkor érik az ügyfelet, ha a dokumentumok benyújtása után egy-két héttel szembesül azzal, hogy a vártnál kevesebb lakáshitelt kapott. Ez általában azzal magyarázható, hogy a pénzintézetek nem a fedezeti ingatlan forgalmi, hanem úgynevezett hitelbiztosítéki értéke alapján kalkulálják a kölcsönösszeget. Utóbbi (a forgalmi érték durván 70-80 százaléka) az az érték, amelyről a bank úgy ítéli meg: az ügyfél fizetésképtelensége esetén ezen az áron gyorsan túladhat az ingatlanon, és így hozzájut követeléséhez. A bankok ráadásul a hitelbiztosítéki értéknek is csak a 70-80 százalékára rúgó kölcsönt hajlandók nyújtani, ami így a tényleges forgalmi ár 50-65 százaléka.
A fedezeti ingatlan természetesen az épülő új lakás is lehet, csakhogy itt is adódhatnak problémák. Az profi beruházócég által épülő társasházban lakást választók erre az ingatlanra nem gyakorta kaphatnak kölcsönt addig, amíg nem történik meg a lakások albetétesítése (vagyis a helyrajzi számok elkülönítése és az önálló tulajdonjogok bejegyzése a földhivatalnál). Róka fogta csuka helyzet: amíg a beruházó a tulajdonos, nincs hitel, pedig ez pont a befejezéshez és a tulajdonba kerüléshez kell. Az átmeneti időre másik ingatlanfedezetet kell felajánlani, ekkor viszont – külön díjakkal – utólag módosítani kell a bankkal kötött megállapodást.
E gondra azért akad megoldás: a CIB ügyfélszolgálata szerint viszont az ő vásárlási hitelüknél mód van az építtetővel való különmegállapodásra és az épület felhúzását követő szakaszos hitelezésre is (itt az utolsó részlettel párhuzamosan kerül az ügyfél tulajdonába az épület). A K&H albetétesítési gond esetén vásárlási helyett a csak kicsivel magasabb hiteldíjú építési kölcsönét ajánlja, ahol szintén szakaszos a finanszírozás.
***
Kiegészítő kamattámogatású lakáskölcsön néhány banknál
Társaság Futamidő Hitelösszeg Kamat Éves kezelési
(év) (M Ft) (%) költség (%)
CIB 1–35 1–10 2,99 1,5
Erste 0,1–20 0,5–10 2,99 1,99*
FHB 5–20 1–10 2,9 havi 0,125
K&H 1–20 0,2–10 3 2**
MKB 7–35 max. 10 2,99 1,5
Raiffeisen 2–15 1–10 2,75 havi 0,15
*max. évi 108 E Ft **évi 48–120 E Ft
Forrás: banki adatközlések, Magyar Nemzet-gyűjtés
***
Kiegészítő kamattámogatású kölcsön:
Egy alkalommal igénybe vehető, első új lakás építésére, vásárlására igényelhető, házaspárok, illetve egy vagy több gyermekét egyedül nevelő szülő részére, ha a költség telekár nélkül nem haladja meg a 30 millió forintot. A támogatás – amely révén az ügyfél hiteldíja legfeljebb hat százalék lesz – maximum 10 millió forinthoz és 20 éves futamidőhöz jár. A hitelt bármely lakáshitelezéssel foglalkozó bank nyújthatja.
***
Forrásoldalú (általános, jelzáloglevél-alapú) kamattámogatású kölcsön: Minden állampolgárnak szóló, többször is igényelhető, használt vagy új lakás építésére, vételére, bővítésére és korszerűsítésére (festést, burkolást kivéve) alkalmas kölcsönforma. A támogatás maximum 30 millió forintra és 20 éves futamidőre szól. A hiteldíj itt is legfeljebb hat százalék.
rendőrség
Az őzek párzási időszaka miatt van veszély az utakon
