Egyre több olyan vállalkozás kap felmondólevelet a kerületi, illetve helyi önkormányzattól, amely a hivataltól bérelt helyiségben nyitott üzletet. Nagyjából harmincezer vállalkozást és ötvenezer helyiséget érint, hogy 2004. január elsején lejár az a tilalom, amely megakadályozta, hogy az önkormányzatok felmondjanak azoknak, akik már 1994. január elsején is bérlőik voltak. E tilalom megszűnésével az érintett vállalkozások elbizonytalanodnak, s perek ezreire lehet számítani.
„A törvény hatálybalépésekor önkormányzati tulajdoni helyiségre fennálló szerződés (…) cserehelyiség biztosítása nélkül tíz évig nem mondható fel” – tartalmazza az 1994. január 1-jén hatályba lépett lakástörvény 77. paragrafusa. Az indoklás szerint erre a rendelkezésre a helyiségbérletek jelentős részét kitevő önkormányzati tulajdon esetén a fennálló szerződések védelme érdekében van szükség. Ha pedig ez a tilalom jövőre megszűnik, akkor eszerint a fennálló szerződések védelme 2004-től már nem szükséges. A bérbeadót – ebben az esetben az önkormányzatot – az elmúlt tíz évben sem korlátozta semmi abban, hogy a bérleti díj emelését kezdeményezze, s ha ez peren kívül nem vezetett eredményre, a bíróságtól kérje a szerződés ilyen jellegű módosítását. Jogi szakértők álláspontja szerint mindez azt is jelenti, hogy a törvényhozóknak a védelem 2004. január 1-jén életbe lépő megszüntetésével nem az volt a célja, hogy a bérleti díjak emelkedését segítsék elő. Úgy vélik, ez derül ki abból is, ahogy a törvény indoklása a jogszabályok céljait meghatározza: egyfelől a tulajdonosi jogok kiteljesedése, másfelől bérlők (vállalkozók) számára – a vállalkozás tervezhetősége érdekében – kiszámítható viszonyok teremtése. A vállalkozókhoz egyre-másra érkező önkormányzati levelek tartalma viszont azt mutatja, hogy ma nem a tervezhetőség és a kiszámíthatóság van napirenden, hanem a felmondás. Jelenleg azonban az tapasztalható, hogy az önkormányzatok, illetve az önkormányzati bérbeadók a tulajdonosi jogok kiteljesítése alatt nem értenek mást, mint a bérleti díjak felemelésének peren kívüli gyors kikényszeríthetőségét – felmondások révén.
A Helyiségbérlők Egyesülete ezzel kapcsolatos álláspontját írásban is megfogalmazta, eszerint a lakástörvény 77. paragrafusa nem azért született, hogy a bérlők jogait csorbítsa. Ugyanis a bérleti díj emelését már a törvény elfogadásakor is lehetett kérni a bíróságtól. Az önkormányzat ezt abban az esetben teheti meg, ha a szerződés megkötését követően beállott valamely körülmény folytán a bérleti díj már túl alacsonynak bizonyul, és a bérlővel-vállalkozóval nem tud megegyezni a bérleti díj felemelésében. Az egyesület úgy véli, hogy azoknak az önkormányzatoknak, amelyek ilyen helyzetbe kerültek, legalább tíz évük volt arra, hogy bírósághoz forduljanak. Ha ezt eddig nem tették meg, akkor nem felmondással, hanem perindítással kell érvényt szerezniük a bérleti díj módosítására, s majd a bíróság eldönti, indokolt-e az emelés, illetve annak mértéke. A Helyiségbérlők Egyesületének jogi szakvéleménye az, hogy a bérletidíj-emelés felmondással való kikényszerítése nem méltó egy közhatalmú szervezethez. Az meg különösen nem, ha a felmondással nemcsak a jövőre nézve emelnék a bérleti díjat, hanem 6-8 évre visszamenőlegesen is. Ugyanis a múltra esedékes bérleti díjat sok önkormányzat annak ellenére hátraléknak tekinti, hogy arról szerződés soha nem rendelkezett. Igaz ez azokra az esetekre is, amikor a viszszamenőleges bérletidíj-emelésért cserébe 5–15 éves szerződést kínálnak. Az egyesület úgy véli: a hosszú távú szerződés előnyös, de ízléstelen, ha a meglévő szerződést maradéktalanul betartó bérlő-vállalkozó egyetlen választási lehetősége a távozás.
Ijesztő az a tendencia – hívja fel a figyelmet az egyesület –, miszerint egyes önkormányzatok arra alkotnak szabályzatokat, hogy a felmondást követően hogyan adják bérbe ugyanazt a helyiséget ugyanannak a bérlőnek. A jog szerint ugyanis a felmondás célja a bérleti jogviszony egyoldalú megszüntetése. Az önkormányzatok viszont valójában nem ezt akarják, hiszen tudják, milyen nehéz manapság megbízható bérlőt találni. Valós céljuk – állítja az egyesület – a szerződésmódosítás kikényszerítése vagy új szerződés megkötése ugyanazzal a személlyel úgy, hogy az ügy ne kerüljön az igazságszolgáltatás látókörébe.
Jogi szakértők véleménye szerint a régi bérlőkkel szemben alkalmazott taktikai felmondás nemcsak a joggal, hanem a bérlő helyzetével való visszaélés is egyben.
A Helyiségbérlők Egyesülete leszögezi: messzemenően egyetértenek minden olyan törvénymódosítási javaslattal, amely fokozza a bérlők és a bérbeadók érdekazonosságát, s egyben javít a bérlők biztonságérzetén. Egyetértenek azzal is, hogy a bérlőket úgynevezett előbérleti jog illesse meg. Ez a jog azt a bérlőt illetné meg, akinek rendes felmondással megszűnik a szerződése. A cél az, hogy az eredeti szerződést tisztességgel teljesítő bérlők egyáltalán ne kerüljenek a kényszerű felmondás helyzetébe csak azért, mert nem kívánják módosítani szerződésüket az önkormányzat egyoldalú elképzelései szerint.
Az egyesület egyúttal felhívja arra is a figyelmet, hogy a felmondási tilalom lejárta a bérleti díjak nem csak egyszeri, 2004-ben érvényesülő emelésére biztosít lehetőséget az önkormányzatok számára! Azaz ezt követően bármikor megemelheti az önkormányzat a helyiségek bérleti díjait. Ez általában arra ösztönzi a hivatalokat, hogy ne adjanak el helyiségeket, különösen ne olyat, amelynek kedvező adottságai vannak, s a magas bérleti díjat a bérlő fegyelmezetten fizeti. Az egyesület véleménye szerint alaptalan az önkormányzatok azon aggodalma, hogy a helyiségeladások által vagyonvesztés éri őket. Így az egyesület azt javasolja, hogy ruházzák át a bérlőre a helyiségek 30–50 éves tartós és örökölhető használati jogát a tulajdon értékének egy részét kitevő egyösszegű fizetés ellenében. A szakmai egyesület úgy véli, ez mindenképpen jobb megoldás a felmondásnál.
Törvénymódosító javaslatot nyújtott be Józsa István MSZP-s képviselő azzal, hogy a vállalkozások tervezhetősége érdekében kiszámítható viszonyokat teremtsen a jogalkotó. Javasolja az előbérleti jog bevezetését, amely nem korlátozza a bérbeadókat tulajdoni joguk gyakorlásában. Szabadon köthetnek szerződést, s módosíthatják a bérlemény bérleti díját, amennyire azt a piac megengedi. Ugyanakkor az eredeti bérlő eldöntheti, hogy az új követelményeknek – melyet a piac visszaigazol – meg tud és meg akar-e felelni, így abban biztos lehet, hogy egzisztenciája, megélhetése és működése ténylegesen csak a piactól függ. Továbbá annak érdekében, hogy az újonnan létrehozott előbérleti jogot ne lehessen kijátszani, szükségesnek tartja annak kétéves fenntartását. E javaslatot azonban a parlament mindmáig nem tárgyalta, a 2004. január elsejei időpont viszont vészesen közeleg.
origo.hu
Rejtett díjak a hétköznapokban: így húzzák le a vásárlókat a boltok és éttermek
