Hazánk irodapiacán – a nyugati gyakorlat alapján – megkülönböztetünk A és B, illetve C és D kategóriájú irodákat. A két első a magasabb színvonalú, nagyobb alapterületű, az utóbbi tíz évben épített, míg a C és D jelzésűek az olcsóbb, alacsonyabb nívójú, a szakzsargon szerint inkább szocreál stílusú irodákat jelentik. A piacról készült kimutatások leginkább az A és B csoportokra terjednek ki, elsősorban azért, mert (ahogy a spekulánsok mondanák) ezekkel éri meg foglalkozni – más szóval: ezekben van igazán pénz. Nem utolsósorban azért is, mivel a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma jóvoltából sokkal bővebb a nyilvántartásuk. Ez a titokzatos szervezet egyébiránt nem más, mint a világon szinte mindenütt fellelhető monstre ingatlanközvetítő cégek hazai szövetsége.
A közvetítők egyúttal az ingatlanspekulánsok legfőbb támaszai is, akikhez az információ gyakorlatilag házhoz megy. Márpedig ha egy információs társadalomban a vevő házhoz megy, akkor legfeljebb egy másik jól értesült háztulajdonostól kell tartani. Hogy ez a szövetség javít-e vagy ront a közvetítők jószomszédi viszonyán, annak kiderítéséhez közéjük kellene költözni. A bérleti szerződések gyakorlatából viszont egy földi halandó is sok mindent ki tud hámozni. Többek között azt, hogy a bérlő és bérbeadó közötti szerződések átlagosan három–öt évre szólnak, a fizetés havonta vagy negyedévente történik, a közvetítői jutalék összege pedig átlagosan egy-két havi bérleti díjnak felel meg. Azt azonban kevesen tudják, hogy az A osztályú irodákat bérlő legjelentősebb multinacionális cégek három–öt évente szedik a sátorfájukat, és odébb költöznek. Ennek indoka, hogy a piaci verseny következtében máshol olcsóbb, mégis jobb színvonalú telephelyre találnak, de feltételezhető egyéb, az irodapiacon kívüli pénzügyi megfontolás is.
A piac másik fontos szereplője maga az ingatlanfejlesztő cég vagy cégcsoport, esetünkben az irodaház leendő tulajdonosa, amelyet nem illik egy napon említeni a rossz hírbe keveredett ingatlanszövetkezetekkel. Ez utóbbiak a tőkét furfangos úton-módon a kisbefektetőktől szerzik be, a jól bevált pilótajáték módszerével, ezáltal kikerülve a bankokat mint finanszírozókat. Eme társaságoknak az irodák piaca egyébként is túl nagy és rágós falat lenne, ezért inkább a kisbefektetőknek szánt lakóingatlanokra specializálódnak. Itt viszont konkurenciaként jelennek meg a 2002-től rohamosan terjeszkedő lakóparképítő konzorciumok számára, így a bankok és az általuk támogatott ingatlanos cégek kereszttüzébe kerülnek. A túlerő pedig könnyedén rájuk sütheti a pénzmosás gyanúját, így hamarosan felmorzsolódhatnak.
Mi más is lehetne a bankszféra által támogatott ingatlanfejlesztők elsődleges célja, mint a profit minél gyorsabb besöprése? Ebből kiindulva nem meglepő, hogy a német és osztrák, amerikai, angol, kanadai, svéd és izraeli pénzemberek kezében lévő irodaházüzletben magyar szót csak elvétve lehet hallani. Bár üdítő kivétel itt is akad. A külföldi befektetők mellett az utóbbi időkben megjelentek a magyar pénzügyi alapok is, s ezek közül kiemelendő a legnagyobb magyar bank, az OTP, amely külön alapot hozott létre erre a célra. S ha valaki ezenfelül kézzelfogható példára kíváncsi, akkor látogasson el a Szépvölgyi Irodaház Parkba, amelynek A osztályú irodakínálata honfitársaink nevéhez kötődik.
A harmadik kulcsszereplő a bérlő, akiért ádáz harc folyik a tulajdonos és a közvetítők szövetsége között. Más piaci körülmények között viszont megesik, hogy a bérlő ácsingózik egy számára kedvező feltételeket biztosítani tudó irodaházra. Ez a piac farkastörvénye – de nálunk ez az ősi törvény is kicsit sajátosan működik. Idehaza a játszma általában már a fehérasztalnál eldől, azaz a kapcsolati tőke, vagyis a piacgazdaság e nem titkolt sikerreceptje minden másnál fontosabb. Ha szemügyre vesszük 2003 első félévi statisztikai mutatóit, és összevetjük a bérlők tulajdonlási viszonyait, meglephet bennünket, hogy a magyar cégek aránya csaknem feleannyi, mint a külföldieké. Mielőtt bárki ujjongani kezdene valamely kormányzati intézkedéscsomag sikerén, amely ilyen gyorsan eredményre vezetett, fontos leszögezni: a hazai tulajdonlás nagyobb aránya nem a magyar kis- és középvállalkozások, de még nem is a fölöttébb ritka nagyvállalkozói cégek „kertek alatti” megerősödését jelenti. A statisztika arról mesél, hogy állami cégeinket (így például az Országos Egészségbiztosítási Pénztárat, a Budapesti Ítélőtáblát vagy a Fővárosi Illetékhivatalt) A osztályú irodaházakba költöztették. Ezek az intézkedések feltétlenül igényesebb munkahelyi környezetet és – az összevonások révén – gazdaságosabb működést tesznek lehetővé a cégeknek és dolgozóiknak. Erre volt példa az Orbán-kormány idején is: ilyen a Malév Lurdy-házbéli új irodája vagy az FHB West End Business Centerben lévő bérlete. Azonban a szóbeszéd szerint a kormányváltás óta az említett konstrukció a régi, bevált kapcsolati tőke dominanciájáról tesz tanúbizonyságot, s meglepő módon az is előfordult, hogy a piacon elfogadott bérleti díjaknál magasabb összegeken történtek a szerződéskötések. (Jelenleg a piaci átlagár havi 13 és 16 euró között mozog négyzetméterenként.) Tagadhatatlan viszont, hogy e történések jótékony hatással vannak az irodapiac kulcsszavaként is emlegetett kihasználatlansági rátára. Egy ilyen lépéssel a mindenkori magyar kormány két legyet üt egy csapásra: a spekulánsok hálásak az ínséges időkben beeső, pláne jó zsíros állami bérletekért, az állami cégek alkalmazottai pedig a kellemesebb munkahelyi körülményekben rejlő gondoskodást értékelhetik.
Rá is fér a piacra némi élénkülés, mert európai, de még kelet-közép-európai viszonylatban is siralmas a kép befektetői szempontból. A budapesti ingatlan-tanácsadók júliusi felmérése szerint az átlagos kihasználatlansági mutató 19,4 százalékon áll. S bár ez az adat már enyhén javuló tendenciát mutat, ha az összesen közel 1,3 millió négyzetméter területű budapesti irodabérlést összehasonlítjuk a kihasználatlan mennyiséggel, amely meghaladja a 250 ezer négyzetmétert, nagyságrendileg nyolc–tíz teljesen kihasználatlan irodaházat kapunk. Ez a mutató Nyugat-Európában szinte mindenütt öt százalék alatti. De ha összevetjük a hasonló prágai, varsói és moszkvai piaccal, az első két esetben is alig öt százalék körüli adatokkal találkozunk, az orosz fővárost illetően pedig csak az összes érintett fél áradozásáról hallhatunk. Ennek alapján már joggal merülhet fel bennünk: itt valami gond lehet – ráadásul az elemzők becslései szerint a kihasználatlansági mutató tíz százalék alá szorításának a jelenlegi állapotok között semmi esélye sincs. Hivatalos vélemények szerint a következő egy évben a kereslet továbbra is meghaladja majd a kínálatot, az új A osztályú irodák hozama viszont nyolc–kilenc százalék körül megállapodik. Tehát az alacsonyabb értékű befektetések, ingatlanvásárlások fognak dominálni, mivel ezek alacsonyabb kockázat mellett magasabb hozamot ígérnek.
Jogos a kérdés: mi okozta és okozza ezt a negatív tendenciát a kihasználtságban és az ingatlanok értékében? A túlkínálat vitathatatlan, s ez már az utca emberének is feltűnik. A kereslet pedig képtelen lépést tartani vele, ezért a közeljövőben valószínűleg nem kell számítani nagyszabású irodaépítésre. Egy-két évtizedig még biztosan a fiókban marad a Csepel-szigetre álmodott Manhattan-terv, amely a sziget százhúsz hektár területű északnyugati csücskének a beépítését célozta meg. Ott egy valóságos új városközpont jönne létre. Ám a tervnek nem a sokat emlegetett toronyházak problémája szab igazán határt (a Róbert Károly és a Hungária körút ívén, valamint a Lágymányosi hídtól délre fekvő területen a szabályozások elvileg a százméteres homlokzatmagasságot is lehetővé tennék), hanem sokkal inkább az említett kedvezőtlen piaci körülmények. A befektetés rövid távú megvalósulása ellen szól az a kockázat is, amely részben a területen található sok ezer rendezetlen tulajdoni helyzetű parcellából, másrészt pedig a szocialista nagyiparosítástól örökölt talajviszonyokból ered. Nem kizárt, hogy a föld mélyebb rétegeiben olyan szennyezések rejtőznek, amelyek jelentősen megdrágíthatják majdan a kivitelezést. Ha ezek az akadályok elhárulnának a projekt elől, akkor is olyan alapvető infrastrukturális beruházások hiányoznak a terv megvalósulásához, mint például az északra tervezett M0-s körgyűrű, az aquincumi, illetve a Csepel-szigetet összekötő dunai hidak, valamint a hozzájuk kapcsolódó útfejlesztések, illetve a négyes (s talán az ötös és hatos) metró megépülése – hogy csak a legfontosabbakat említsük. Mindezek viszont mai ismereteink szerint az álmok világába tartoznak.
Az ingatlanfejlesztők és a -befektetők pár éve még optimális lehetőségként kezelték Magyarországot, s a magyar gazdaság növekedésének mértéke, a működő tőke hazánkba áramlása alátámasztotta optimizmusukat. A jelenleg zajló ingatlanfejlesztések valószínűleg ennek a derűlátásnak is köszönhetők. Az utóbbi egy évben azonban lelassultak az irodaház-építések. Mindez persze a mutatók javulásához, a már említett kereslet-kínálat kiegyenlítődéséhez vezet, a jövő mégis több szempontból bizonytalan. Jelenleg a bankok nem szívesen adnak hitelt irodacélú ingatlanfejlesztésre, legfeljebb akkor, ha a terület legalább huszonöt–harminc százaléka már előre elkelt. Se híre, se hamva annak az optimizmusnak, amely nemrég még jellemezte a piacon részt vevő cégeket. A pár éve oly sikeres budaörsi Terrapark irodakomplexum mára gyakorlatilag elveszítette vonzerejét, most már a kedvező telekárak, az olcsó iparűzési adó és az alacsony bérleti díjak sem elegendőek a bérlők odacsalogatásához. Intő példaként szolgálhat a két svéd óriáscég, a Skanska és újabban az NCC részbeni, illetve teljes kivonulása az országból; ezek sikeres irodaházaiktól váltak és válnak meg a még biztosabb hozam érdekében. Így kíván tenni Magyarország egyik vezető fejlesztő cége, a TriGránit is, amely egy portfólióban árulja a Pólus és a West End bevásárlóközpontját. Más fejlesztő társaságok, mint például az AIGlincoln pedig jobban bízik az ipari létesítmények piacában, ezért inkább oda csoportosítja erőforrásait. Az izraeli tulajdonú BC-csoport ellenben – egyedülálló módon – a Váci úti irodaházak mellett lakóparkok építését preferálja. Mivel befektetőik jelentős mennyiségű ingatlannal rendelkeznek, ezért – kiaknázva a honi és külföldi vevőik részéről megjelenő igényt – ők is beszálltak a két éve hatvanszázalékos rekordbővülést felmutató piacba. Biztosat senki sem tud, de a legtöbb szereplő arra számít, hogy a bérleti díjak emelkedése és az EU-csatlakozás várható pozitív hatása növeli majd az ingatlanok tőkeértékét.
Persze minden válság idején vannak, akiket elkerül annak szele, s ahogy lenni szokott, végül ők lehetnek az igazi nyertesek. A negatív statisztikáknak két környék mond ellent: az egyik a XIII. kerületet végigszelő Váci úti folyosó, a másik pedig a II. és XII. kerületi bel-budai övezet. Az első esetben a metró közelségében és a vegyes (ipari és lakó-) övezetben rejlő előnyökön túl sokat nyom a latban a kerületi önkormányzat ingatlaneladási kedve, rugalmas hozzáállása, a másik esetben pedig az irodaházat bérlő külföldi cégek vezetői számára bérelt lakások közelsége indokolja a sikerességet.
Egy szó, mint száz: manapság sokkal inkább a bérlőknek áll a világ, mint az üveggyártó iparral kokettáló ingatlanfejlesztőknek.
origo.hu
Eltűnt pásztói nőt keres a rendőrség
