Kiszámolt beszámítás

A válság következtében duplán bajban vannak, akik túl akarnak adni ingatlanjukon. Ha akad is vevőjük, korántsem biztos, hogy hitelképesnek bizonyul. A patthelyzetet kijátszandó újra divatba jön a tanácsi lakások korából ismert cserekereskedelem.

Egyre több olyan ingatlanhirdetést találni, amelynél az eladó cserelehetőséget kínál, vagyis nyitott valamilyen ingatlan beszámítására. Legtöbbször nagy lakást vagy családi házat cserélnének kisebbre, így elsősorban az járhat jól, akinek van némi félretett pénze és egy ingatlana, amit cserealapként beszámíttathat. Az ilyen jellegű üzletkötéseknél jellemző, hogy az értékesebb ingatlan tulajdonosa sürgősen pénzhez akar jutni, ezért könnyebben alkudozhat vele az a vevő, aki jó cserealappal kopogtat.
A cserék a válság beköszönte óta különösen vidéken szaporodtak meg: az ingatlan.com statisztikáiból például az derül ki, hogy a csere- vagy beszámítási lehetőséget is elfogadó hirdetések fele vidéki, miközben az eladásra kínált használt lakásoknak csak a negyede nem fővárosi – az arányok tehát látványosan eltolódtak. Ennek oka vélhetően az, hogy vidéken még inkább áll a piac, még jobban elhúzódik az értékesítés, így az eladók jobban hajlanak a kompromisszumra – mondja Korbuly Krisztián, a portál vezérigazgatója, majd hozzáteszi, hogy ez a fajta „ingatlanos cserekereskedelem” az elmúlt években egyáltalán nem volt jellemző.
Azt, hogy a cserék elsősorban a vidékre jellemzők, alátámasztja az ingatlanosok véleménye is: Budapesten cserés-beszámításos ügyletekkel elvétve találkoznak a közvetítők, van viszont olyan vidéki város, ahol az irodák elmondása alapján már-már több a csere, mint az adásvétel. Különbség az is, hogy Budapesten a gyakorlatban akkor is csak ritkán jön össze a beszámításos üzlet, ha az eladó elviekben hajlandó a cserére. A probléma legtöbbször az, hogy a tulajdonos szinte semmit nem fogad el cserealapként: van olyan budai családi ház, amelynek vételárába csak irodának alkalmas belvárosi lakást számítanak be, és olyan is, amelynél csak egyetem környéki ingatlant vesznek figyelembe. Ez utóbbiak a gyakorlatban cserealapként azért nem jöhetnek szóba, mert a pangó piac mellett ezek adhatók el a legkisebb kompromisszummal – tulajdonosaik így kis eséllyel használják őket beszámításhoz.
Vidéken merőben más a helyzet: Kaiser Éva, a veszprémi Korrekt hitel- és ingatlaniroda vezetője például arra lett figyelmes, hogy a válság beköszönte óta igencsak megszaporodtak a cserék – ezen ügyletek az értékesítés és a hitelhez jutás nehézségei miatt terjednek. A városban arra is van példa, hogy tízmillió forintnál olcsóbb lakást – az értékkülönbözet megfizetése mellett – több tíz milliós családi házra cserélnek. A kompromisszumos megoldás után az új tulajdonosok vagy beköltöznek a csereingatlanba, vagy továbbértékesítéssel próbálkoznak, hogy ezáltal két lépcsőben a pénzükhöz juthassanak. Kaiser Éva tapasztalatai szerint ilyen jellegű megoldás különösen a nagy értékű, kevésbé eladható családi házak tulajdonosainak jön jól, hiszen ily módon egyrészt felszabadíthatják ingatlanvagyonukat, másrészt kisebb, könnyebben értékesíthető, esetleg kiadható ingatlanra tehetnek szert.
Veszprém esete nem egyedi, a beszámításos ingatlancserék száma az ország másik felén, Nyíregyházán is megugrott: Losonczi Mária, a Luxingatlan Iroda vezetője úgy véli, hogy az ilyen jellegű ügyletek száma a válság beköszönte óta hozzávetőlegesen húsz százalékkal emelkedett. Ennek oka, hogy az ingatlanok Szabolcs-Szatmár-Bereg megye székhelyén is nehezen kelnek el, a cserék viszont könnyebben kivitelezhetők. A városban szintén a nagyobb ingatlanok tulajdonosai ajánlják fel a beszámítási lehetőséget, hogy ezzel is vételre serkentsék a lakáskeresők azon rétegét, amelyik csak azért nem költözik, mert nem tudja eladni kisebb otthonát. A módszer a városban abban az esetben is működik, ha a belvárosi lakások tulajdonosai kertes házba akarnak költözni: ez esetben a várostól öt-tíz kilométerre lévő ingatlanokkal is megoldható a csere.
Érdekes, hogy vannak olyan települések, amelyeken az ingatlancsere a pangó piac ellenére sem terjed: egy pécsi ingatlanos például arról számol be, hogy a felek rendszerint addig sem jutnak el, hogy megnézzék egymás lakását. Az eladók ugyan bevállalnák a cserét, de nemhogy készpénzes vagy hiteles érdeklődő nem jelentkezik a hirdetésekre, de az esetek többségében olyan vevőjelölt sem akad, akit a beszámításos megoldás érdekelne. A pangást jól mutatja, hogy olyan másfél szobás pécsi téglalakás is akad a kínálatban, amit tulajdonosa az értékkülönbözet rendezése mellett háromszobás panellakásra is hajlandó volna elcserélni – mivel a két ingatlantípus közül nyilvánvalóan az első a keresettebb, arra lehet következtetni, hogy a csere ez esetben is mint végső lehetőség jön szóba.
A cserére való hajlandóság más országrészekben is meglenne. Sipos András, a zalaegerszegi Das Haus ingatlaniroda ügyvezetője például arról számol be, hogy ezt a megoldást manapság érezhetően több tulajdonos vállalná be, ám tényleges tranzakcióra alig kerül sor – ennek oka, hogy a felek még nem vállalják be a kompromisszumot, reménykednek, hogy el tudják adni ingatlanjaikat. Hasonló a helyzet Szolnokon, ahol szintén nem jellemző, hogy a tulajdonostársak megegyeznének. Gyebdán Gábor, az Ingatlancredit iroda vezetője azt tapasztalja, hogy az ajánlatok a válság miatt valóban szaporodnak – a múlt hónapban már olyan ügyfelek is akadtak, akiket csak a csere érdekelt, az eladás nem –, megállapodás mégis csak akkor történik, ha az egyik fél nagyon kiszolgáltatott helyzetben van.
A kulcsszó Budapesten és környékén is a kiszolgáltatottság. Itt a cserék hátterében a pangó piac mellett rendszerint családi okok, valamint a törlesztőrészletek emelkedése áll – jókedvében itt sem él senki ezzel a módszerrel. Találni például olyan épülőfélben lévő belvárosi lakást, amelytől tulajdonosa válás miatt feleakkora értékű ingatlan beszámításával próbál szabadulni. Olyan ingatlan is bőven akad, amit gazdája a megemelkedett törlesztőrészlet miatt szeretne kisebbre, olcsóbbra cserélni. A legbeszédesebb példa talán az az agglomerációbeli, alacsony rezsijű, egy éve épült geotermikus házban lévő húszmillió forintos lakás, amit tulajdonosa értékbeszámítás mellett ugyanazon a településen lévő nyolcmillió forintos panelre is hajlandó lenne elcserélni. Az ok ez esetben is kézenfekvő: a lakást minimális önerővel vásárolták, a törlesztőrészlet pedig nyolcvanezer forintról százhúszezerre ugrott.
A beszámításos ügyletek nemcsak a használt lakásoknál terjednek, hanem már az új beruházásoknál is megjelentek: Veresegyházon van például olyan épülőfélben lévő társasház, amelynek fejlesztője a tizenötmillió forintos vételárba gyakorlatilag bármilyen ingatlant beszámít. Piacképes ingatlant ceglédi, tizennyolcmillió forintos lakások vételárába is beszámít a beruházó, és Diósgyőrben is találni olyan új társasházat, amelynek tízmillió forint körüli lakásainak árába a fejlesztő beszámít már meglévő ingatlant – korábban ilyesmire alig volt példa.