Lakástámogatás: éveket ugrott át a piac

Nem csak a csok miatt élénkül az ingatlanok iránti kereslet, sok egyéb hatás csapódik most le.

A családok otthonteremtését az elmúlt egy évben több tényező is nagyban segítette, a csok új lakásra igényelhető, három gyermekkel elérhető, 10 plusz 10 milliós konstrukciója már csak hab volt a tortán. Az elérhető támogatások alapból is bővültek, javultak a munkalehetőségek, különösen a 20–30 éves korosztály körében csökkent a munkanélküliség. A hitelezési feltételekben is pozitív irányú volt az elmozdulás – derül ki az FHB-lakásárindex elemzéséből. A tanulmány arra is rávilágít, hogy a vizsgált tényezők közül egyedül a lakásárak jövedelmekhez való viszonya mozdult el kedvezőtlenebb irányba. Emögött az áll, hogy az előző másfél évben, a lakáspiaci mélypont elérése óta jelentősen drágultak az ingatlanok. Azonban még így is könnyebb ma lakást venni, különösen az öt évvel ezelőtti lehetőségekhez képest.

Míg 2007-ben még jellemzően 1,93 hónapnyi átlagjövedelemből lehetett egy négyzetméternyi lakást megvásárolni, addig 2014-re már 1,17-re csökkent ez a szám. A lakáspiac 2014-ben érte el mélypontját, az árak azóta emelkedni kezdtek. A drágulás 2015-ben is folytatódott, és fel is gyorsult, amit a csaknem 4 százalékkal növekvő jövedelmek sem tudtak ellentételezni. Ennek hatására a lakásárak jövedelemhez viszonyított aránya növekedett: már csak 1,27 hónapnyi átlagjövedelemből lehet egy átlagos méretű lakás egy négyzetméteréhez hozzájutni. Ez ugyan 8 százalékos romlást jelent az egy évvel korábbiakhoz képest, de a 2007-es, válság előtti évvel összehasonlítva elmondható, hogy még mindig 34 százalékkal kedvezőbb helyzetben vannak a lakásvásárlók.

Tavaly a lakáshitelek piaca is tovább bővült, a kamatok pedig csökkentek. A növekedés ugyan már 2014-ben is látszott, de akkor még csak elérte a 20 milliárd forint körüli havi kihelyezést, 2015 közepétől viszont a hitelkihelyezések összege már folyamatosan átlépte a havi 30 milliárd forintot, sőt tavaly szeptemberben meghaladta a 40 milliárdot is. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a piaci kamatozású forinthitelek thm-szintje átlagosan 5,76 százalékon állt tavaly novemberben, míg 2014-ben ugyanebben a hónapban még 6,6 százalék volt.

A múlt évben jelentősen változtak a lakáshoz jutást segítő támogatások: júliustól még kedvezőbb feltételekkel volt igényelhető a csok, az idén januártól pedig tovább bővült ez a támogatás. Jelenleg használt lakás vásárlásához vagy bővítéséhez 550 ezer és 2,75 millió forint közötti összeghez juthatnak az igénylők a gyermekek számától és a vásárolni vagy bővíteni kívánt ingatlan hasznos alapterületétől függően.

Új lakások vásárlásához már jóval nagyobb támogatás igényelhető: az egy gyermeket nevelők vagy egy gyermeket vállalók 600 ezer forintot, míg a kétgyermekesek vagy két gyermeket vállalók 2,6 milliót, a három- vagy több gyermekesek, illetve a három gyermeket vállalók 10 millió forintot kaphatnak erre a célra. A háromgyermekes családok részére a vissza nem térítendő támogatáson kívül még egy 10 millió forintos kedvezményes kamattámogatott hitel is igényelhető. A lakástakarék-pénztárak segítségével a lakásár három százalékának megfelelő támogatásban is részesülhetnek a vásárlók. Az újlakás-vásárlókat szintén kedvezően érintheti, hogy az új lakások áfája öt százalékra csökkent január 1-jén.

Ha a múlt évet nézzük, akkor azt látjuk, hogy tavaly egy tipikus lakás megvásárlása esetén a vételár 14,7 százaléka volt megszerezhető támogatások formájában. Ez a szint körülbelül a 2004–2008-as időszakban tapasztalhatónak felel meg. Új lakások esetében nagyobb volt ez az arány, itt kicsivel több mint 18 százalékos volt az állami hozzájárulás mértéke, ez azonban a 2010–2011-et leszámítva továbbra is jóval alacsonyabb szint volt, mint 2000 és 2008 között. Használt lakásoknál a támogatás mértéke ugyanakkor csak a 2000–2003-as időszakban volt magasabb a jelenlegi 13,8 százaléknál.

Az idén a számok erősen változtak: a három- vagy több gyermekes családok esetében a tavalyi átlagos 17,1 millió forintos újlakás-árral számolva a vételár csaknem 60 százaléka finanszírozható a csokból. Ez a szint a többi támogatás nélkül is meghaladja a 2002-es eddigi csúcsot, amikor az új lakás vásárlásához a vételár 57 százalékának megfelelően igényelhettek támogatást a vásárlók.

A 2000-es évek elején virágkorukat élték a kis alapterületű, egyszobás lakások: az akkoriban épült társasházakban ezek aránya elérte a 15-16 százalékot. Az új lakások – a támogatási rendszernek is köszönhetően – egyre jobban „divatba jöttek”, sokan akartak új ingatlanba költözni, az áruk azonban jelentősen meghaladta a használt lakásokét, így a családok csak a kisebb otthon vásárlását engedhették meg maguknak.

Amikor a lakásvásárlás 2004-től egyre könnyebbé vált, sokaknak nagyobb otthon vásárlására is lehetőségük adódott. Ekkor az egyszobás lakások helyett inkább a legalább még egy félszobával rendelkező otthonok váltak népszerűvé. Ez a trend a válság kirobbanása előtt folytatódott, a fejlesztési projektekben az egyre tágasabb otthonok kerültek előtérbe. Innentől a nagyobb alapterületen kevesebb szoba kapott helyet, az egyszobás lakások iránt pedig csökkent az igény.

A válság csendes évei után némileg változott a helyzet: a Budapesti Lakáspiaci Riport adatai alapján végzett becslés szerint a most épülő projektekben az egyszobás lakások aránya csupán valamivel 10 százalék fölötti. A valósághoz az is hozzátartozik, hogy ebben nagy szerepük van a kimondottan ilyen lakásokat kínáló fejlesztéseknek, ezek nélkül az egyszobás ingatlanok aránya mindössze 7,1 százalékos lenne. Vagyis az egyszobás garzonlakások korszaka lejárt.

Nem egyszobás kis lakások ugyanakkor jelentős arányban készülnek: a most épülő otthonok között a legnagyobb arányban a 40–60 négyzetméter közötti ingatlanok találhatók, amelyek több mint a 42 százalékát teszik ki az építés alatt álló állománynak. A 40 négyzetméternél kisebb lakások is fontosak, ezek aránya több mint 15 százalékos. Ez azt is jelenti, hogy a 60 négyzetméter alatti lakások aránya az épülő projektekben 58 százalékos.

A kibővített csoknak köszönhetően 10 plusz 10 millió forintos konstrukcióra jogosult, háromgyermekes családok köztudomásúan nincsenek kedvező helyzetben. Jelenleg ugyanis nagyon kevés olyan lakás van, amelynél a 10 milliós támogatás igénybevételéhez előírt kritériumok teljesülnek. Például kapásból mindössze az épülő ingatlanok 42 százaléka 60 négyzetméter fölötti. A 10 plusz 10 millió forintos támogatás és az adó-visszatérítési támogatás lehetősége ugyanakkor várhatóan komoly motivációt jelent majd a három- vagy több gyerekes családoknak arra, hogy akár építkezésbe is belevágjanak. Ez elsősorban a vidéki településeken vagy a városi agglomerációban várható. Tehát azokon a részeken, ahol megfizethető áron vagy helyi kedvezményekkel lehet építési telekhez jutni.