Lakást akar eladni? Ha drágulásra vár, ne tartogassa!

A már tavaly észlelhető pörgés idén is folytatódik, ám az áremelkedés már nem lesz annyira jelentős.

Tavaly az ingatlanok drágulási üteme már két számjegyűre gyorsult, az árak a harmadik negyedév végére már 14 százalékkal haladták meg az előző évieket, és 15 százalékkal a válság mélypontját jellemző árakat. A drágulás a fővárosban volt a legfeltűnőbb, de a Nyugat-Dunántúl megyei jogú városaiban is jelentős volt az árváltozás – derül ki az FHB hétfőn közölt tanulmányából. A nagyvárosok túlnyomó többségében az áremelkedés 10 és 20 százalék közötti volt, csak néhány olyan település akadt, ahol ennél kisebb növekedésről beszélhetünk: ilyen volt Nagykanizsa, Kaposvár és Zalaegerszeg. Az árak az elmúlt évben csak elvétve csökkentek, ilyesmi csak Salgótarjánban és Hódmezővásárhelyen történt.

Az áremelkedésben a hatalmas befektetői kereslet mindenképpen kulcsszerepet játszott, minden harmadik vevő befektető volt. Tavaly e célból nagyjából 600 milliárd forintnyi készpénzt költöttek ingatlanra az emberek – ez nagyjából 60 ezer lakás árának felel meg. Az FHB elemzése kitér arra is, hogy az ingatlanba fektetett készpénz jelentős részét a külföldön dolgozók hazautalt jövedelmeiből képzett megtakarítások adják, mely tétel az MNB adatai szerint tavaly elérhette a 900 milliárd forintot is.

A befektetői érdeklődés különösen Budapesten volt erős, és még ma is itt a legerősebb: a Duna House ingatlanközvetítői hálózat saját forgalmi adatai alapján úgy becsüli, hogy ezen a területen még idén januárban is e célból történt minden második vásárlás. Ez különösen ahhoz képest jelentős arány, hogy 2012 és 2013 decemberében még csak a vásárlók 23, illetve 21 százaléka volt befektető.

Az ilyen jellegű érdeklődés lakáspiacra gyakorolt erős hatását Magyarországon utoljára a kilencvenes évek végén láthattuk, amikor az orosz válság miatt sokan választották befektetési célpontul a lakáspiacot. Az arány azonban ekkor is kisebb volt a jelenleginél: az FHB adatai szerint 1999-ben 20 százalékot, 2000-ben pedig 33 százalékot tett ki e vételek száma.

A mostani befektetői kedvnek mindenképpen kedveznek az alacsony hitelkamatok, ami miatt az emberek még a befektetési célból való vásárlásokhoz is hajlandóak kölcsönt felvenni. Ez a statisztikákra már tavaly is erősen rányomta bélyegét: az év harmadik negyedévétől kezdődően az új hitelek összértéke rendre meghaladta a havi 30 milliárd forintot. Idén további hitelezési bővülés várható, lévén a jelenlegi szint még mindig messze alatta van a válság előtti volumennek.

Szintén komoly hatással van az árnövekedésre a rövid távú lakáskiadás felfutása. Ezt mutatja, hogy míg három-négy évvel ezelőtt az Airbnb rendszerben alig 500 budapesti lakást kínáltak kiadásra, tavaly már meghaladta az 5000-et a regisztrált ingatlanok száma. Azok, akik azért vettek lakást, hogy ily módon kiadják, szintén gyorsan jelentek meg keresletükkel a lakáspiacon, ez ugyancsak hozzájárult a vártnál nagyobb árnövekedéshez. Az Airbnb-láz különösen a budapesti belvárosban erős, amit jól jelez az is, hogy a VI., és VII. kerületben az átlagosnál is több az üres lakás, ezzel párhuzamosan pedig kiemelkedő az árnövekedés. A rövid távú lakáskiadások a befektetőket azért is vonzza különösen, mert ezzel éves szinten akár két számjegyű hozamot is el tudnak érni.

Ugyancsak szerepet játszott az áremelkedésben a kínálat abból adódó szűkössége, hogy új lakások érdemben évek óta nem épültek.

Bár tavaly kevesebb lakás épült, a kiadott engedélyek száma jelentősen emelkedett: országos szinten közel 30 százalékos volt a bővülés. Hozzá kell azonban tenni, hogy a növekedés nagyon alacsony bázisról indult, így az építési engedélyek száma még így is messze elmarad a válság előtti szintektől. Jól mutatja ezt az, hogy lakáspiac felívelő szakaszaiban az épített lakások száma a 30 ezret is meghaladta: 2001 és 2003 között átlagosan 31 700, 2004 és 2007 között közel 39 ezer lakást adtak át évente átlagosan hazánkban. A válság kezdeti időszakában szintén magas volt ez a szám, 2008 és 2010 között a használatbavételi engedélyek átlagos száma még megközelítette a 30 ezret. Aztán 2011 és 2014 között már csak nagyon kevés lakás készült el, az évente átlagosan átadott ingatlanok száma 10 ezer alá csökkent. Ebben fordulatot nemcsak a keresletnövekedés hozhat, hanem az is, hogy az új lakások áfája idén januártól az eddigi 27 százalékos szintről 5 százalékra csökkent, jelentős lökést adva a fejlesztéseknek.

Az áfacsökkentés nem csupán Budapesten, hanem a nagyobb vidéki városokban is beindíthatja az építkezéseket, lévén ezeken a területeken eddig az alacsonyabb árak miatt végképp nem érte meg fejleszteni. A növekedés vélhetően nagy lesz: az elmúlt években is fejlesztő Metrodom és a Cordia mellett sok más cég is elkezdte tervei leporolását. Budapesten egyebek között folytatódik a Kondorosi lakónegyed és a Mediterrán lakópark építése is.

Az új lakástámogatási rendszer, a családok otthonteremtési kedvezménye (csok) tavaly július óta él. A szabályozás több újítást is hozott a korábbi struktúrához képest: az egyik legnagyobb nyári változást az jelentette, hogy a használt lakásokra is kiterjesztették a folyósítását. A támogatás iránt már tavaly is jelentős volt az érdeklődés: a kormányzat 2015-re 4 ezer igénylővel számolt, de már a bevezetés első három hónapjában 5 ezer család igényelte a segítséget – emiatt a tavalyi keretszámot 12 ezerre emelték.

Az FHB tapasztalatai szerint a leggyakrabban a kétgyermekes családok éltek a lehetőséggel, és a csokkal vásárlók többsége hitelt is igénybe vett a vásárláshoz a tavalyi évben. 2015-ben még a támogatás feltételéül szabott vételárkorlát miatt egyes régiókban – főként Budapest drágább kerületeiben – sokak számára nem volt elérhető a támogatás, míg vidéken könnyebben lehetett olyan ingatlant találni, amely megfelelt a kritériumoknak.

Ezen változtattak az idei év elején: eltörölték a maximumkorlátot, új ház építéséhez vagy új lakás vásárlásához pedig 10 millió forintra emelték a háromgyermekes családok által igénybe vehető támogatás mértékét. Emellett szintén 10 millió forintos támogatott hitel felvételére is lehetőség nyílt. A kétgyermekes családok számára új ház vagy új lakás vételéhez elérhető összeg jelenleg 2,6 millió forint. Újdonság az is, hogy az új lakáshoz vagy házhoz igényelt támogatás feltételei közül kikerült az egyéb lakástulajdonra vonatkozó tilalom.

A lakások iránti kereslet az otthonteremtési támogatás struktúrájának változása miatt jelentősen élénkülni kezdett. Másrészt mivel a megemelt összeg csak a 60 négyzetméternél nagyobb lakások vagy a 90 négyzetméternél nagyobb házak esetében igényelhető, a jövőben a nagyobb lakások iránt növekvő keresletre számít a piac.

A kiterjesztett támogatásnak köszönhetően vidéken és Budapest külsőbb kerületeiben különösen a családi házak építése kaphat nagyobb lendületet. Emellett a fővárosban, de akár a nagyobb városokban is újra népszerűvé válhat az agglomerációba költözés, a könnyen elérhető települések pedig ismét előtérbe kerülhetnek az olcsóbb telekárak miatt. Az építkezések beindulása a telekpiacot is megmozgatja, a parcellák árai a bővülő érdeklődés miatt elmozdulhatnak a mélypontjukról, és immár országszerte növekedésnek indulhatnak.

A használt lakások piacán az eddigi jelentős drágulás idén mérséklődhet, az egész évet tekintve 5 százalék alatti országos drágulásra számít az FHB.