Több mint felár: mit tudnak a 30 milliós panelek?

Nincs annyi extra, amit lakótelepi lakásba ennyi pénzért be lehet pakolni. Mégis egyre többnek kúszik az ára e fölé.

Budapest több területén is van olyan lakótelep, ahol nem kell sokat keresgélni ahhoz, hogy 30 milliónál drágább lakást találjunk: Gazdagréten 70-75 négyzetméteres otthonokat kínálnak 30-34 millióért, még csak nem is panelprogramosakat, de találni hasonló összegért hirdetett lakótelepi lakást Újbudán, a Szent Imre Kórház környékén is. Utóbbi területen négyemeletes panelprogramos házban már egy 60 négyzetméteresnél alig nagyobb otthont is 32 millióért vesztegetnek.

Gazdagrét és Kelenföld persze csak a kezdet, hiszen az észak-budai Római-parton, a Pók utcai lakótelepen már végképp nem lepődik meg az ember, ha 35 millióért lát 74 négyzetméteres panelprogramos lakást vagy éppen 40 millióért 98 négyzetméterest. A Duna-part tőszomszédságában álló lakótelepen még olyan 106 négyzetméteres otthonba is bele lehet botlani, amelyet 45 millióért árulnak: a két lakás egybenyitásával kialakított ingatlan dupla komfortos, szobáiban valódi fa szalagparkettát fektettek le, konyhája márkás gépekkel felszerelt.

Bár a 30 milliós határt vidéken is ostromolják panellakások kínálati árai, ezeken a területeken nem azokról a 60-80 négyzetméteres otthonokról van szó, amelyekért a főváros legfelkapottabb lakótelepein szemrebbenés nélkül megpróbálják elkérni ezt az összeget. „A vidéki városok közül jelenleg Szegeden hirdetik a legdrágább panelt, 29,5 millióért. Egy 105 négyzetméteres sorház egyik lakásáról van szó, amely belső kétszintes, tehát nem a megszokott lakótelepi lakás” – mondja Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzáteszi, hogy Székesfehérváron tízemeletes, panelprogramos ház legfelső szintjén is kínálnak 29 millióért 117 négyzetméteres otthont, amelyet a tulajdonos egy 68 és egy 49 négyzetméteres lakás egybenyitásával alakított ki. Közel 27 millióért Debrecenben is árulnak 106 négyzetméteres lakótelepi lakást, amely még a panelprogramban sem vett részt. Harmincmilliót átlagos méretű panelekért még a fővárosi agglomerációban sem kell lerakni az asztalra: Budaörsön és Dunakeszik például 25-26 millió a tető, ezért már a legdrágább 75-80 négyzetméteres lakótelepi lakásokat is meg lehet venni.

„Mindig is voltak kedvelt és kevésbé kedvelt lakótelepek, a legfelkapottabb pedig mindig is Pók utcai és a gazdagréti volt” – mondja Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője. Hozzáteszi, hogy ilyen helyen azok vesznek lakást, akik bár megtehetnék, de eszük ágában sincs családi házba költözni, mert egyszerűen szeretik a lakótelepi közeget, az adott területet. A hőszigetelt házaknál plusz előny, hogy a távfűtés nagyon olcsó, ahol pedig van napkollektor, ott a meleg víz gyakorlatilag ingyen folyik a csapból. Hiába tűnik tehát érthetetlennek, hogy valaki 30 millióért panellakásba költözik, ennek érzelmi és anyagi oka is van.

A 30 milliós határt a Duna másik oldalán is sok panel átlépi: az újlipótvárosi lakótelepen, a Kárpát utcában szintén röpködnek az ennél drágábban kínált, 70 négyzetméteresnél tágasabb panorámás otthonok, 34 millióért pedig már 80 négyzetméteresnél is nagyobb, Dunára és a budai hegyekre tekintő lakótelepi lakást is lehet venni. A közeli Népfürdő utcában 41 millióért is vesztegetnek 80 négyzetméteres panorámás panelt, de a kicsit északabbra lévő Vizafogó lakótelepen is akad 70 négyzetméteres otthon 36 millióért.

A legdrágább lakótelepi lakások nem is feltétlenül felújított épületben vannak, de az szinte biztosra vehető, hogy előbb-utóbb korszerűsítik őket. A jó elhelyezkedésen túl közös bennük az, hogy belülről felújítottak, jól karban vannak tartva, más extra viszont nincs bennük. „Ugyan arra már láttunk példát, hogy valaki félt az egerektől, ezért rézhálóval borította a tapéta alatti falfelületet, ami egy vagyonba került, viszont ennek pluszköltsége nem megfizettethető egy átlagos vevővel. Tehát inkább csak olyan alap extrákról lehet csak szó, mint például a klíma vagy a jó minőségű, gépesített konyha, a jó minőségű burkolólap. Viszont ezek a sokmilliós felárat önmagukban nem indokolhatják, inkább csak maguktól értetődően hozzátartoznak azokhoz a panelekhez, amelyeket ilyen összegért kínálnak” – magyarázza Beák.

A panelárak szárnyalása várhatóan nem tart a végtelenségig, az pedig eleve kérdés, hogy mindez mennyire valós. „A 30 milliós ár mindenképpen erős, nagy kérdés, hogy ezeket a lakásokat végül mennyiért és mennyi idő alatt tudják eladni. Az viszont tény, hogy például a kelenföldi panellakások négyzetméterára ma bőven 300 ezer forint fölött van. De még a József Attila-lakótelepen is ilyen áron kínálják a paneleket, és nem ritkák a 400 ezer forintos négyzetméteráron hirdetett kisebb lakások sem” – mondja Balla Ákos, a Balla Ingatlaniroda vezetője.

Ez különösen annak tükrében irreális, hogy az építőipar beindultával sorra jelennek meg a piacon 450-500 ezer forintos négyzetméteráron kínált új építésű lakások. Ezek építészeti és épületminőségi szempontból is jobbak, korszerűbbek, tartozik hozzájuk mélygarázs is. Viszont ilyen lakások az elmúlt 5 évben nem épültek, most kezdik fölhúzni és átadni őket. Ezzel párhuzamosan a jó helyen lévő jó otthonok elfogytak, így a panelkínálat nagyon felértékelődött, túlárazódott. Az egyetemek környékén álló lakótelepek árait a bérbeadásban rejlő lehetőségek is föltornázták, sokan nem is saját használatra vettek lakást ezeken a helyeken. Ugyancsak tupírozta az árakat a kínálat abból adódó csökkenése, hogy az alacsony banki kamatok és a brókerbotrányok miatt már azok is inkább ingatlanba fektették a pénzüket, akiknek csak egy panellakásra elegendő megtakarítása volt.

A panelárak szárnyalásával kapcsolatban Balla egy érdekes jelenségre is felhívja a figyelmet: a tapasztalat azt mutatja, hogy sok eladó félreértette a családi otthonteremtési kedvezmény kommunikációját, és szentül hiszi, hogy valaki 10 milliós támogatásból és 10 milliós kedvezményes hitelből tudja megvenni kispesti panellakását. Sokan emiatt hirdetik jóval drágábban otthonukat, míg rá nem eszmélnek arra, hogy a valóságnak köze sincs az elképzelésekhez. A csok ugyanis a panelpiacra különösebb hatást nem gyakorolhat, hiszen ezekre csak viszonylag kis támogatás igényelhető.

Hosszabb távon Balla azt várja, hogy a panelárak mindenképpen csökkenni fognak, főleg azokon a területeken, ahol beindulnak a fejlesztések és nő az új lakások kínálata. Ez mindenképpen visszahat a használt ingatlanok piacára, visszarendezi annak árait.