Jó ötlet elűzni a népet a lakótelepekről?

Miután tízmilliárdokat öltünk bele, és egy év alatt 30 százalékkal ment fel a panellakás ára, nem biztos.

Lázár János Miniszterelnökséget vezető miniszter múlt csütörtöki sajtótájékoztatóján dobta föl a magas labdát azzal, hogy kijelentette: időszerű lenne a korszerűtlen lakótelepi lakásokban élőket kertes házakba költöztetni. A miniszter szerint a panelek felújítása nem a legjobb megoldás, mivel a klímaváltozás következtében a bennük lakók nagyon szenvednek a nyári melegtől, annak kivédésére pedig nincs jó műszaki megoldás.

A panelprogramból 68 milliárd forint jutott lakótelepek korszerűsítésére, de nem ez a teljes összeg, amelyet ezen otthonok korszerűsítésére költöttek: más programok keretében közel 5 milliárd forinttal támogatták távhővel ellátott, tehát jellemzően panelépületek fűtéskorszerűsítését, további 7,4 milliárdot pedig energiahatékonysági pályázatok keretében ítéltek oda. Az előbbiek alapján 2010 és 2014 között közel 50 milliárd forinttal támogatták a lakóépületek energiahatékonyságának fejlesztését. A programok keretében az ország több mint 700 ezer panellakásából több mint 235 ezer vált takarékosabbá. Arról nincs pontos adat, hogy hány panellakást korszerűsítettek 2010 előtt, de a témában készült tanulmányok alapján úgy becsülhető, hogy az elmúlt tizenöt évben összesen 350 ezer többlakásos épületben lévő otthon felújítását végezték el központi költségvetési vagy önkormányzati támogatással. Ennek jelentős hányada mindenképp panellakás, felújításukra pedig nem azért volt hatalmas igény, mert a családok vidéki kertes házakban látták volna jövőjüket.

Kicsit váratlan felvetés ez azt követően, hogy a panelprogramok keretében eddig 68 milliárd forintot használtak föl, aminek több mint felét 2010 után, tehát jelen kormány regnálása alatt tolták ki, és emellett egyéb forrásokból is milliárdok ömlöttek a lakótelepekre.

Ugyancsak furcsa, hogy a panelekből kertes házba való költözést a családok sem feltétlen látják alternatívának, és messze nem csak az anyagiak miatt. Például az óbudai Pók utcai lakótelepen szemrebbenés nélkül meg tudnak hirdetni és el tudnak adni 80 négyzetméteres panelt 30 millió körüli összegért, pedig ebből az összegből még Buda déli területein is lehet vásárolni nem túl lepusztult családi házat. Mégis van, aki a panel mellett dönt, arra adja ki ezt a nem csekély összeget.

„A lakótelepi lakásokra az áremelkedéstől függetlenül hatalmas a kereslet. Az albérletek különösen megdrágultak ezekben az épületekben, van, ahol az egy évvel korábbinál 50-60 százalékkal többek kell ilyesmiért fizetni” – mondja Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője. Sőt egyik ügyfele például tavaly még 55 ezer forintért bérelt egy kétszobás, 50 négyzetméter közüli panellakást Békásmegyeren, most viszont ugyanezért 110 ezret kell fizetnie. Az eladási árakat többek közt ez is megdobta, hiszen sokan eleve abból a célból vásárolnak ilyen ingatlant, hogy azt kiadják. Főleg a korszerűsítetteket, mivel azoknak olcsó a fenntartása.

Azt, hogy a lakótelepi otthonokra mekkora a kereslet, az árak alakulása mindenképpen jól mutatja. A statisztikákból például kiderül, hogy ezek egy év alatt – a tavalyi év első negyedévétől az idei év azonos időszakáig – több mint 30 százalékkal drágultak.

„Az áremelkedés Budapesten 32 százalékos volt, de csaknem ekkora volt a drágulás Kecskeméten, Székesfehérváron és Tatabányán is. A 20 százalékos határt ezek mellett Debrecen, Nyíregyháza, Szeged és Veszprém is átlépte” – mondja Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A drágulás nem meglepő módon a fővárosban volt a legjelentősebb: Csepelen több mint 40 százalékkal ugrottak meg az árak, és közel ekkora áremelkedés történt Újlipótvárosban is. A drágulás 30 százalék fölötti volt Angyalföldön, Békásmegyeren, Kispesten, Mátyásföldön, Óbudán és Őrmezőn is. Budapestnek egyébként mindössze három olyan lakótelepe van, ahol az egy év alatti árnövekedés 20 százalék alatt maradt, de ebből kettőnél 19 és 20 százalék közötti számadatról beszélünk, tehát valójában csak egy helyen, Pesterzsébeten nem drágultak a panelek legalább 20 százalékkal.

Itt persze ki kell emelni, hogy mindez alacsonyabb bázisértékhez képest történt, hiszen a panelek jóval olcsóbbak, mint a téglalakások. Emiatt esetükben az 1-2 millió forintos árnövekedés százalékban kifejezve sokkal magasabb, mint az utóbbiaknál.

Budapesten a Rómaifürdőn és az Újlipótvárosban több mint 400 ezer forintot fizetnek a panelek négyzetméteréért. Ez egy 70 négyzetméteres lakásnál majdnem 30 milliós vételárat jelent, amiből az agglomerációban már nagyobb ház is vásárolható. A vidéki településeken pedig akár több is. Sokan mégsem emellett teszik le a voksukat, vidékre költözni pedig még úgy sem akarnak, hogy már egyre több önkormányzat csábítja ingyen telekkel az odatelepülőket.

Valószínűleg nem véletlen az sem, hogy miközben egy gazdagréti lakás árából is kitelne egy agglomerációbeli házikó, a többség onnan sem mozdul, még a közelebbi településekig sem megy el. Erre azoknak, akik olcsóbb lakótelepen laknak, még elméleti esélyük sincs, hiszen 12-15 millió forint körüli összegből végképp csak vidéken lehet normális házat venni.

Azt, hogy a panelekből való kiköltöztetésnek mekkora a realitása, jól mutatja az is, hogy miközben a városoktól távolabbi kistelepülések egyre jobban kiürülnek, a lakások, házak és telkek pedig eladhatatlanok, addig a lakótelepi otthonokra pillanatok alatt vevőt lehet találni. Mint Balogh Lászlótól megtudtuk, ezeket a fővárosban ma átlagosan 50 nap alatt értékesíteni lehet, de például Óbudán 40 napos az átlagos eladási idő, a Rómaifürdőn csak 37 napos, a Vizafogón pedig mindössze 33 napos. A helyzet a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban sem sokkal rosszabb, ott nagy átlagban alig több mint két hónap alatt találnak vevőt a panelekre.

Annak, hogy ezekből az épületekből a családok kertes házba költözzenek, azért sem nagyon van realitása, mert többségük a munkalehetőségek és az iskolák miatt sem tudja elhagyni a városokat, illetve Budapestet. Egyszerűen azért, mert logisztikai és anyagi okok miatt képtelenek lennének megoldani azt, hogy napi szinten ingázzanak. Arra sem nagyon van esélyük, hogy a főváros belsőbb részein vagy a jobb tömegközlekedéssel rendelkező agglomerációs településeken telket vegyenek, hogy arra akár a csok igénybevételével is építkezzenek. Itt ugyanis alig vannak üres telkek, vagy ha mégis, akkor áruk az egekbe szökött: ezekért a felkapottabb vidéki városokban is több 10 milliót kérnek, Budapestről nem is beszélve.

Az, hogy mindez nemcsak anyagilag, hanem a területigényt tekintve is problémás, egy konkrét példával is szemléltethető. Ehhez nézzük a jól ismert óbudai „faluházat”, amelynek 10 emeletes tömbje összesen 886 lakást rejt, és több mint 3 ezer embernek ad otthont. Ha őket ezer négyzetméteres telkeken álló családi házakba költöztetnék – a főváros sok kerületében ez az építési telkek minimális mérete –, akkor ennek területigénye csaknem 90 hektár lenne. Ez nem sokkal kisebb, mint maga a Margitsziget. És itt még csak ezernél kevesebb lakásról beszélünk, miközben hazánkban nagyságrendileg 350 ezer körüli korszerűtlen lakótelepi otthon található. Ha pedig összességében nézzük a panelépületek és a panellakások számát, akkor azt látjuk, hogy míg az épületek darabszáma nyomába sem ér a családi házakénak, addig csak a lakásszámot tekintve már összemérhető a két nagyságrend.