A kormányt nem érdekli a bérlakáspiac

Önkormányzati bérlakások szinte alig vannak, a helyzet rendezését pedig kőkorszaki lakástörvény is nehezíti.

Budapesten az egyszerű halandó egyre kevésbé tud albérlethez jutni: a belsőbb kerületekben átlagos fizetés mellett gyakorlatilag esélytelen lakást bérelni, lévén a piaci bérletek megfizethetetlenek, normális állami bérlakásrendszer pedig nem létezik. Ilyen ingatlanja az önkormányzatoknak alig van, arányukat tekintve sereghajtók vagyunk Európában. Ráadásul míg ezek száma valamennyire ismert, addig a magánbérlakásokét homály fedi. Még azt sem tudni, hogy legálisan mennyit adnak ki a tulajdonosok, lévén az adóbevallásban sincs erre külön sor, az ebből származó bevétel csak ömlesztve kerül be a jövedelmekkel kapcsolatos adatok közé. Ebből adódóan az adóhatóság is csak tippelget és sötétben tapogatózik. Ugyanígy nincs fogalma senkinek a valós árakról: azokat csak a hirdetések alapján és hallomásból lehet megbecsülni. Mindez azért is elgondolkodtató, mert a számok ismerete nélkül aligha lehet jó döntéseket hozni arról, mit és hogyan kellene szabályozni, támogatni vagy éppen adóztatni. Jelenleg a szakemberek is csak tippelgetnek.

Magyarországon legutóbbi népszámlálási adatok szerint 4,4 millió lakás van, az üres otthonok száma pedig 477 ezerre rúg. Ebből több mint tízezer önkormányzati tulajdonban van. Azaz összességében az ingatlanok 12 százaléka kihasználatlan. Ehhez képest az üres lakásokat csak kevés önkormányzat próbálja hasznosítani. Ilyen például Zugló, amely már tervezi meghonosítani a szociális lakásügynökség modelljét. Ezek terjedését a Habitat évek óta szorgalmazza, ősszel pedig olyan kampányt is indítani fognak, amely arra hívja föl a figyelmet, hogy olyan beavatkozásokra is szükség volna, amelyek féken tudják tartani a jelenleg igen magas albérletárakat. A Nemzeti Eszközkezelő tulajdonában álló lakások szintén jelenthetnének olcsó bérleti lehetőséget, viszont korlátjai ennek is vannak: az, hogy az ilyen lakások többsége olyan hátrányos helyzetű térségben van, ahol a munkalehetőségek korlátozottak. Megfizethető bérlakásra viszont ott lenne szükség, ahol az emberek állást is találnak.

„A napokban indítunk el egy olyan kutatást, amelyben a bérlakásokat, azok árváltozásait fogjuk vizsgálni. Bár konkrét adataink csak őszre lesznek, azt a családok visszajelzéseiből már érezzük, hogy a díjak nagyon megnövekedtek” – mondja Koltai Luca, a Habitat megbízott igazgatója.

A lakhatási szegénységgel foglalkozó civil szervezettől rengeteg család kér segítséget, de többségüknek nem tudnak mit mondani: egyre többen panaszkodnak arra, hogy bérbeadójuk egyik napról a másikra nagyon felemeli a díjakat, de van példa arra is, hogy valakit azért tesznek ki, hogy a következő bérlőtől nagyobb összeget kérhessenek el. A probléma akkor különösen nagy, ha szerződés sincs, hiszen ilyenkor a bérlő pillanatok alatt az utcán találhatja magát.

A Habitat éves jelentéséből az is kiderül, hogy rengeteg olyan család kényszerül magánbérlakásba, amelynek valójában szociálisan támogatott megoldásra lenne szüksége. Viszont erre esély sincs, lévén a legtöbb kerületnek és településnek alig van ilyen ingatlanja. Összességében bérlakásuk is alig van. Például a fővárosi XI. kerületnek mindössze 1200 bérleménye van, a VIII. kerületnek 8 ezer, a XIII. kerületnek pedig 5 ezer. Egész Budapesten összesen néhány tízezer önkormányzati bérlakás van, ráadásul ezek nagy része félkomfortos vagy komfort nélküli. A helyzet vidéken sem jobb, Miskolcon például nagyjából 5 ezer ilyen ingatlanról beszélhetünk, ahogyan Szegeden és Győrben is nagyságrendileg ennyit tartanak nyilván. Debrecenben, Nagykanizsán és Pécsett szintén 5 ezer önkormányzati lakásról tudunk, míg Zalaegerszegen ezernél valamivel több ilyen otthon érhető el. Az önkormányzatok többsége pályázatot alig ír ki, és ilyenkor is több tízszeres, illetve százszoros a túljelentkezés. Van olyan terület is, ahol tíz évet kell várni ilyen lehetőségre.

„Az önkormányzatok abban sem érdekeltek, hogy bérlakásokat építsenek, lévén az esetleges nem fizető lakókkal szemben teljesen védtelenek. A gond az, hogy a jelenlegi törvények szerint őket gyakorlatilag nem lehet kitenni a lakásból, ehhez több évet kell pereskedni” – mondja Németh Miklós ingatlanforgalmi szakjogász, a hazai önkormányzatok vagyonkezelőit összefogó Magyar Ingatlangazdálkodók Szövetségének főtitkára. „Ezzel a probléma az, hogy ily módon az önkormányzatok kintlévősége csak növekszik, olyan családok pedig nem jutnak lakáshoz, akik fizetni is hajlandóak érte” – mondja a szakjogász.

Németh kiemeli, hogy a lakástörvény módosítására nagy szükség volna, anélkül ugyanis biztosan nem építenek bérlakásokat a települések: mint megtudtuk, ennek tervezetét az ingatlanszakma már elő is készítette, de még nem adta át a szaktárcának. Összeállításában társaságuk mellett a Magyar Ingatlantanács is részt vett, és bár bizonyos kérdéseket még tisztázni kell, de mellé állt a Munkaadók és Gyáriparosok Országos Szövetsége is. Utóbbi érthető, lévén a megfizethető bérlakások hiánya nekik is egyre nagyobb gondot okoz, hiszen a munkavállalóik sokszor nem tudnak hova költözni.

A probléma már messze nem csak Budapestet érinti, az olyan települések is küzdenek vele, mint például Győr és Kecskemét. Utóbbi helyen a Mercedes már cégként is lépni kényszerült: idén májusban negyven bérlakást már adott át munkavállalóinak, hogy azokat kedvezményesen bérelhessék. Erre óriási szükség van, mivel a város albérletárai az egekbe szöktek: a településen még a 30 négyzetméter körüli jobb állapotú panelekért is elkérnek havi 50 ezer forintot. Úgy tűnik, Győrben önkormányzati együttműködéssel lakásépítési program is indul majd, mert a probléma ugyanaz, csak ott épp az Audi dolgozói küszködnek lakáshiánnyal – és persze mindenki más is.

A bérlakásrendszer hazai kiépítését nemcsak a problémás jogszabályi környezet nehezíti, hanem az is, hogy az emberek eleve nincsenek hozzászokva ahhoz, hogy bérleményben éljenek: nálunk mindenki saját lakásra vágyik, a mindenkori kormány is ezt erőlteti, miközben Európában ez egyáltalán nem általános. Olyannyira nem, hogy egyedül nálunk, Finnországban, Litvániában és Szlovákiában lakik saját tulajdonú lakásban az embereknek legalább 90 százaléka. Például az osztrákoknál, a németeknél és a cseheknél alig 40 százalék fölötti ez az arány, és Dániában, Hollandiában és Franciaországban is 60 százalék alatti.

Utóbbi lehet az egyik oka annak, hogy nálunk a belvárosi albérletárakat feltornázó Airbnb ellen sem lépnek föl olyan erőteljesen, mint azokban a városokban, ahol tömegek élnek bérlakásban. Ott ugyanis a lakáshotelek árdrágító hatása sokkal szélesebb réteget érint. „Tőlünk nyugatabbra az emberek hosszú idő óta arra vannak berendezkedve, hogy fizetésüknek egy adott részét elviszi az albérlet, így tömegeknek okoz komoly gondot az, ha az árak nagyon megugranak. Innentől kezdve az elkölthető jövedelem nagyon lecsökken, a társadalmi nyomás pedig előbb-utóbb új szabályozást kényszerít ki” – mondja Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Erre a legjobb példa Berlin, ahol tavasszal gyakorlatilag betiltották a lakáshoteleket. A városban rövid távon kiadni csak szobát lehet, de azt is csak úgy, ha annak nagysága nem haladja meg a lakás összméretének 50 százalékát. Ezen túlmenően csak egyedileg, komoly indoklással lehet engedélyt kérni arra, hogy a tulajdonosok rövid távra adhassák ki otthonukat. Maga az engedély ráadásul nem üdvösség, hiszen az ingatlanokat ez esetben sem lehet drágábban kiadni a turistáknak annál, mint amennyit az adott környéken az átlagos bérleményekért kérnek. Innentől kezdve pedig már nem olyan jó a biznisz. Ráadásul aki a szabályokat megszegi, annak akár 100 ezer eurós büntetésre is számítania kell.

Izlandon is külön szabályok vonatkoznak a lakáshotelekre, ott például csak úgy lehet ilyesmit üzemeltetni, ha abban a tulajdonos is benne lakik. Ráadásul egy évben csak 90 napig lehet ilyen megoldással élni. Illetve lehet annál tovább is, de akkor már az üzleti tevékenységre vonatkozó, jóval magasabb adó sújtja azt.

Londonban más a helyzet, ott más jellegű a szabályozás is: a városban eleve nem jellemző, hogy komplett lakásokat adnának ki rövid távra, viszont az emberek ettől függetlenül is nagyon drága bérleményekben élnek. Ebből adódóan más a felfogás is: egyfajta könnyebbségnek tekintik azt, ha valaki lakásfenntartási költségét azzal csökkenti, hogy egy-egy éjszakára megosztja azt turistákkal. A lakáshoteleket Amszterdamban és egyes francia városokban is hagyják működni, viszont rájuk lőcsölik még azt is, hogy a turistáktól szedjék be az idegenforgalmi adót. Ezzel egyrészt tehermentesítik az államigazgatást, másrészt nyomon követhetik a piaci állapotokat is.

Hogy nálunk lesz-e valaha szabályozás, és ha igen, akkor milyen, azt egyelőre homály fedi. Áprilisban például napvilágra kerültek tervek, azokra reagáltak is az érintettek, de úgy tűnik, maga az ötlet azóta ködbe veszett. Egyelőre csak a jelenlegi helyzet ismert. „Most a rövid távú lakáskiadás után – ha a lakást egy ember nem bérli tovább 90 napnál – a tulajdonosok átalányban adózhatnak. Ilyenkor az éves szinten fizetendő összeg szobánként 32 ezer forint, amire rájön még 20 százalék egészségügyi hozzájárulás, ami szobánként 6400 forint” – mondja Balogh László. Ez elég kedvező ahhoz, hogy a jó elhelyezkedésű lakások tulajdonosai ezzel bajlódjanak ahelyett, hogy tartósan adják ki ingatlanjukat a turistáknál kevesebbet fizető családoknak. A tőlük szedett bérleti díj után ugyanis jelenleg 15 százaléknyi személyi jövedelemadót kell fizetni, ha pedig az árbevétel meghaladja az évi egymilliót, akkor a bruttó jövedelem 450 ezer forint alatti része után 14 százalék egészségügyi hozzájárulást is le kell róni. Amíg tehát az adóztatás korrigálásával nem kényszerítenek ki változást, nem igazán várható, hogy a turisták által használt lakások újra hosszú távú albérletek lehessenek.