Budapest és Győr mindent visz

Az ingatlanárakból és az adásvételek számából jól látszik, hogyan néptelenednek el egyes vidékek.

Ahol az emberek jobban élnek és tartalékkal rendelkeznek, a lakáspiac is jobban pezseg, míg a magas munkanélküliséggel és alacsony jövedelemmel rendelkező térségekben a lakásvásárlások száma az országos átlagnál alacsonyabb. Az árakból és adásvételek számából arra is következtetni lehet, hova költöznek szívesen az emberek, és honnan vándorolnak el.

A legtöbb ingatlant nem meglepő módon a fővárosban, azon belül is a XI., XIII., és XIV. kerületben adták el az idei év első félévében, emellett pedig a legnagyobb városok adatai húzták fölfelé a számokat. Ezzel szemben a legkevesebb lakás a funkcionális értelemben városhiányos térségekben, azaz az északkeleti és délnyugati országrészekben kelt el – derül ki az Otthon Centrum elemzéséből.

Országos mérlegek

A havi nettó átlagkereset országban 115-222 ezer forint között alakult 2016 első félévében a KSH adatai alapján. A legmagasabb érték a fővárosban jellemző, míg Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében a legalacsonyabbak a bérek. Ezzel összefüggésben a munkanélküliségi ráta értéke 2-12 százalék között oszlik meg az országban. A legkedvezőbb értékek Győr-Moson-Sopron, Komárom-Esztergom és Fejér megyében jellemzőek, ahol 3 százalék alatti a munkanélküliség. A Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében mért 12 százalékos munkanélküliségi ráta a legkedvezőtlenebb az országban, amely négy százalékponttal magasabb az összes megyei értéknél.

A regisztrált vállalkozások fajlagos értékében a főváros mellett Szabolcs-Szatmár-Bereg megye van az élen ezer lakosra jutó 200 vállalkozással, ám itt ezek egy része kevésbé működő kényszervállalkozás. A legalacsonyabb értékek észak-magyarországi Nógrád és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében jellemző. A vállalkozásokkal részben összefügg az épített lakások száma, amelyben a legmarkánsabb különbség rajzolódik ki az ország megyéi között. Kiemelkedően magas az új otthonok száma Győr-Moson-Sopron megyében, ahol százezer lakosra 144 új lakás jut. Ellenben az Észak-Magyarországon százezer lakosra négy épített lakás jut.

Ha a térségeket az ezer lakosra jutó adásvételek száma alapján vetjük össze, akkor egyértelmű a főváros dominanciája: az első tizennégy helyen a főváros kerületei sorakoznak. Ez érthető is, hiszen a Budapesten a legmagasabbak a nettó jövedelmek, valamint alacsony munkanélküliség és magas vállalkozási kedv jellemző. Szintén kedvezően alakultak a tranzakciószámok a régióközpontokban és a Balaton-parti járásokban, melyek migrációs célpontjai is az országnak.

Népességre vetítve a legkevesebb adásvétel Északkelet-Magyarországon, a Miskolctól és Nyíregyházától északra fekvő járásokban történt. Ezek a területek egytől egyig Szabolcs-Szatmár-Bereg és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében találhatóak, ahol az országos átlagnál magasabb munkanélküliség, alacsonyabb jövedelem, nagyobb elvándorlás jellemző.

Az ország többi területét nézve Sopron, Debrecen és Győr ugrik ki magasabb áraival. Ezekben a városokban 250-300 ezer forintos négyzetméteráron lehet hagyományos társasházi lakást venni, míg a panelek négyzetméteréért 210-260 ezer forintot kell fizetni. Az árak jellemzően a településmérettel arányosan csökkennek: a kisebb városokban 100 ezer forintos, míg a kisebb községekben akár 50 ezer forint alatti fajlagos áron is lehet használt lakást kapni. Mindezt a gazdaság koncentráltsága idézi elő azáltal, hogy a nagyobb, nyereségesebb vállalkozások a nagyobb városok mellé települnek, ez pedig e települések környékére vonzza az embereket, köztük a lakásvásárlókat is. Ez a helyzet a jelentős üdülőövezetekkel – azon belül elsősorban a Balatonnal – is, amelynek településein a vidéki átlagnál magasabb árak a jellemzőek.

Ha az adásvételek számát és a lakásárakat összevetjük azzal a mérleggel, amely az országon belüli költözési irányokat mutatja, mellé tesszük a munkanélküliségi mutatókat és az adott területen működő cégek számát, egyértelműen látszik, hogy a jobb gazdasági adottságokkal rendelkező területek felé közelednek az emberek. Ebből adódóan egyre többen költöznek olyan területekre, ahol eleve drágábbak az ingatlanok, míg onnan, ahol azok olcsóak, egyre többen jönnek el. A vándorlási mérleg Vas, Győr-Moson-Sopron és Fejér megyében mindenképpen pozitív, még a kisebb településeken is, viszont például Debrecenből a magas árak és az 1000 lakosra vetített sok adásvétel ellenére elvándorlás jellemző. Mindkét példa a régió helyzetével magyarázható: a nyugat-dunántúli területek kedvező gazdasági adottságai a környék kisebb városaira is kedvezően hatnak, ellenben az Észak-Alfölddel, ahol Debrecen gazdasági potenciálja kevés a térség népességének megtartásához.

Budapesti csúcsok

Azokon a területeken, ahol sok adásvétel történt, jellemzően magasabb áron kelnek el a lakások is. Az Otthon Centrum adataiból például jól látszik, hogy az idei év első 9 hónapjában a főváros V. és VI., I. II. III. és XII. kerülete volt a legdrágább a maga 500 ezer forint feletti négyzetméterárával. A panellakások esetében a XI. és XIII. kerület a listavezető, ezen a két helyen a 350 ezer forintos négyzetméterár a mértékadó. A családi házak Buda hegyvidéki területein, a II., XI. és XII. kerületben a legdrágábbak, ezeken a részeken 400-500 ezer forintot kérnek négyzetméterükért.

Budapest legolcsóbb része a délkeleti városrész, egészen pontosan a XVIII., XXI. és XXIII. kerület. Ezek társasházaiban 250 ezer forintos négyzetméteráron lehet lakást venni, míg panelre 230, családi házakra pedig 200 ezer forintos átlagos négyzetméteráron lehet szert tenni. Ezek alapján az látszik, hogy a fővárosi ingatlanárakra egy északnyugati – délkeleti „lejtő” jellemző azáltal, hogy a legdrágább városrészek többségében észak-budai kerületeiben, míg a legolcsóbbak a dél-pesti térségben találhatóak.