Olcsóbb lakáshoz juthatunk Budapest egyes részein

A reális árakon kínált lakások gyorsan értékesíthetők, a túl drágák viszont a piacon maradnak.

Annak ellenére, hogy az elmúlt félévhez képest még némi emelkedés tapasztalható a hirdetési árakat tekintve, a vevők már nem hajlandók megvásárolni a túlárazott ingatlanokat. Ennek következtében a reális árakon kínált lakások gyorsan értékesíthetők, a túl drágák viszont a piacon maradnak – mondta Lendvainé Pető Zsuzsanna, a Balla Ingatlanirodák XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Az ingatlanközvetítők egyöntetű véleménye szerint az értékesítési árak emelkedése mára megállt. Jelenleg a korábbi magas szinten való stagnálás a jellemző. Hamarosan akár árcsökkenést is előidézhet, ha ismét megnövekszik a kínálat, mivel az árfolyamgát egyik hatásaként emelkedésnek indulhatnak a korábbi devizahitelesek törlesztőrészletei, ami nyomást gyakorol rájuk, hogy ingatlanjukkal lépjenek ki a piacra. Mindez akár 5-10 százalékos árcsökkenést is eredményezhet.

Az alku mértéke viszont egyelőre nem növekedett. Úgy tűnik, hogy a társasházi lakások tulajdonosai nagyon kitartók, legfeljebb 5 százalékos árcsökkentést lehet elérni az ártárgyalások során a lakások esetében, családi házaknál kicsit többet: 5-12 százalékot. Természetesen annál nagyobb az alku mértéke, minél magasabb az irányár az ingatlan reális piaci értékéhez viszonyítva.

És hogy hol járnak most az árak Dél-Pesten? A XIX. kerületi lakótelepen például egy 59 négyzetméteres, felújított lakást 246 ezer forintos négyzetméteráron adtak el, az Óvárosban egy 56 négyzetméteres, kétszobás, hallos, felújítandó házrész eladási négyzetméterára 220 ezer forint volt. Ugyanakkor egy XX. kerületi, 41 négyzetméteres, a központhoz közel fekvő téglalakás esetében 283 ezer forintos négyzetméterárról beszélhetünk.

Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlanirodák XXI. kerületi egységének szakmai vezetője az új építésű ingatlanokról elmondta: Csepelen egy 100 négyzetméter körüli családi ház vagy ikerház ára 35-36 millió forint körül alakul. Ez azt jelenti, hogy az árak 350-400 ezer forint körül mozognak, de persze ennél drágább, 450 ezer forintos négyzetméteráron kínált ingatlanokkal is lehet találkozni a piacon.

Az árak stagnálása a XVIII. kerületért felelős Rácz Gyula László szerint talán annak is betudható, hogy a nagy drágulási hullám végére egyszerűen eltűntek a befektetők. Készpénzért és hitelre változatlanul vásárolnak az emberek, de főleg az utóbbi jelenléte kezd erősödni a piacon. Kerületenként változó, de a vevők 50-70 százaléka hitelt vesz fel az ingatlanvásárláshoz, érezhetően nőtt a számuk az utóbbi időben. A hitelre vásárláshoz persze kell a minimum 20-25 százalékos önerő, amely egy 10 milliós ingatlannál 2-2,5 millió forint. Az átlagos hitel mértéke egyébként 4-5 millió forint.

Rácz Gyula László szerint a nyáron jellemző erős kereslet szeptember közepére kissé megtorpant a kerületi ingatlanpiacon. Ennek az lehet az oka, hogy a kínálat továbbra is gyenge. A vevők arra panaszkodnak, hogy mérsékelt az ingatlanválaszték a hirdetési portálokon. Sokan gondolkodnak ugyan lakásuk eladásában, de nem mernek lépni, mert nem találnak maguknak megfelelő új otthont, így bizonytalan számukra a továbblépés. Az ingatlanközvetítő szerint ebben az esetben a kivárás helyett jobb megoldás lenne, ha a szerződésben kitolnák a birtokba adás dátumát az adásvétel időpontjához képest, így lenne idejük másik lakást keresni.

A Balla Ingatlan szerint a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) csak az év első néhány hónapjában fokozta a forgalmat, amikor a média a támogatásról szóló hírekkel volt tele. Azóta nincs számottevő kereslet a támogatásra: új lakásoknál egyáltalán nem érzékelni az érdeklődést, kizárólag használt ingatlanoknál él a lehetőséggel néhány ügyfél a XVIII. kerületben, a XIX., XX. és XXIII. kerületben pedig csak a telekvásárolásokra volt hatással a csok. Az említett kerületekben egyébként kevés építési telek került a piacra, így mára el is keltek. 

A legkeresettebb kategóriát most az olcsó lakások jelentik. Tehát a kisebb méretű, egy szoba, egy félszobás, esetleg kétszobás panellakások, a 10 millió forint körüli házrészek, a 20-25 millió forintért kínált családi házak a legfelkapottabbak. Ezek mellett persze a 2000 és 2008 között épült, újszerű téglalakásoknak van biztos vevőkörük. A dél-pesti kerületekben a közlekedés határozza meg az egyes városrészek népszerűségét. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy minél közelebb található a metróhoz egy utca, annál kedveltebb a vevők körében. Így Kispesten a lakótelepi városrész metróközeli utcáiban található lakások vonzók a vevők számára – az egyedi hangulatú Wekerletelep ingatlanai mellett –, a XX. kerületben ugyancsak a központi részen lévő panellakások. A XVIII. kerületben sok esetben csak a Szarvas csárda térig keresnek otthont a vevők, mert a mögötte fekvő részek sokak számára már túlságosan kiesnek a város vérkeringéséből.

A jelenlegi stagnálásból az árak bármely irányba eltérhetnek, de nagyobb az esélye egy árcsökkenésnek. Lendvainé Pető Zsuzsanna szerint ennek az az oka, hogy növekedni fog az eladó ingatlanok száma, aminek hatására tavasza már kifejezetten kínálati piac alakulhat ki. Rácz Gyula László ugyanakkor az árfolyamgáttal érintettek esetében a megemelkedő törlesztőrészletek hatására hívta fel a figyelmet. Ez 5-10 százalékkal csökkentheti majd az árakat az ingatlanpiacon. Ráadásul még sok a túlárazott ingatlan is – különösen a családi házak körében –, ami ugyancsak ereszkedő árakat indokol.