Csokosok a pácban: kellemetlen meglepetéseket tartogat a konstrukció

Az építészek már nem szívesen játszanak orosz rulettet amiatt, hogy a szabályokat másképp értelmezik a hatóságok.

Gergely háromgyerekes családapa. Eredetileg kész kertes házat akartak venni feleségével. Már régóta tervezték, döntésüket a csok miatt változtatták meg, akkor billent a mérleg nyelve az építkezés felé. Tavaly februárban vettek egy telket az egyik Budapest környéki agglomerációs településen, majd megkerestek egy tapasztalt építészt. A tervező tájékoztatta a családot, hogy az engedélyeztetés menete megváltozott. Egyszerűsödött, de mindez – figyelmeztetett a tervező – a gyakorlatban bonyodalmakat okozhat. A legnagyobb gond, hogy még nem igazán vannak tapasztalatok.

Az említett változás: tavaly év eleje óta a 300 négyzetméternél kisebb lakóingatlanok építéséhez nem kell külön építési engedély, elég a bejelentés. Azóta látszólag tovább egyszerűsödött a szabályozás: idén januártól a bővítéshez és átalakításhoz sem szükséges engedély, azt is fölváltotta a bejelentési kötelezettség. Áprilisban megint lazultak a szabályok: nem kell előzetes engedélyt kérni ahhoz sem, hogy valaki saját célra 300 négyzetméternél nagyobb házat építsen. Ilyenkor is elegendő, ha az érintettek egyszerű bejelentést tesznek. Az új eljárásrend elsőre könnyítésnek tűnik, ám az érintettek egy része tart tőle.

„A tervünk első verziója tavaly nyáron készült el. Akkor az építész be is ment vele a település főépítészéhez. Azt mondta, ez azért fontos, mert ugyan engedély nem kell, éppen az engedélyeztetési eljárás egyszerűsítése miatt nincs olyan terv, amelyet a hatóság hivatalosan jóváhagy. Emiatt fontos az előzetes kommunikáció, ami segíthet megelőzni a későbbi vitákat, bonyodalmakat” – meséli Gergely. A főépítész készített a tervükről egy nagyon pozitív szakvéleményt, úgy fogalmazott, jó lenne, ha minden ház ilyen színvonalú lenne. Ez persze még nem az a szint, amikor azt nézik, hogy a terv megfelel-e minden szabálynak, inkább csak azt mutatja meg, hogy a leendő épület mennyire illeszkedik a település képébe. A pozitív visszajelzés után Gergelyék elkezdték kidolgoztatni a tervet, amelyet korábban az engedélyezési eljáráshoz kellett benyújtani – ez az a dokumentum, amelyre ma már nem mond áment az illetékes hatóság.

Az építész – biztos, ami biztos – erről is egyeztetni akart az illetékes szervekkel. Meg akart győződni róla, hogy a terv a hatóság szerint is megfelel az előírásoknak. Ekkor derült ki, hogy a település időközben változtatott a helyi szabályozáson. Ennek előkészületeiről, a változás jellegéről elvileg a főépítésznek is tudnia kellett. A korábbi egyeztetéskor mégsem említette, hogy ugyan a terv csodaszép, néhány hét múlva nem lesz kivitelezhető.

„A változás aprónak tűnik, de a tervet át kellett alakítani. Az új szabályok azt mondták ki, hogy ha nem is építünk garázst, az arra szolgáló alapterületet a telek beépíthetősége tekintetében akkor is fenn kell tartani. Ilyen szituáció akkor is előállhatott volna, ha nincs egyszerűsített eljárás, hiszen a tervek benyújtásakor és engedélyeztetésekor kiderült volna, hogy időközben változtak a feltételek. Az építész elmondta, hogy ez korábban is rendszeres volt, tehát önmagában nem meglepő. A dolgot úgy oldottuk meg, hogy a fedett teraszt kisebbre terveztettük, eszerint készült el a kiviteli terv. A munkálatokhoz pedig a tervek birtokában az idei év elején kezdtünk árajánlatokat kérni” – folytatja Gergely.

A vállalkozókkal való egyeztetés során derült ki, hogy a kivitelezési költségek megugrottak, az építőipar erőteljes felpörgése miatt néhány hónap alatt jelentős áremelkedés történt. Emiatt néhány dolgot egyszerűsíteni akartak a terveken. Ekkor jött a nem várt fordulat.

Az építész a tervezett változtatások miatt ismét benyújtotta a terveket a hatósághoz, ahol a hivatalban már egy másik hölgy ült. Ő azt közölte, hogy eleve nem jó a megoldás, amelyet a kollégája még jóváhagyott. Leszögezte: mindaz, amit megterveztek, nem fér bele a beépíthetőségbe. Ha ez engedélyezési eljárás során történik, akkor föl tudják mutatni a korábbi terveket, amelyek szerint a hatóság egyszer már rábólintott a megoldásra. Most viszont hiába állt rendelkezésre a tervekről szóló korábbi egyeztetés jegyzőkönyve, illetve az erről szóló levelezés. Magyarán: Gergelyék tulajdonképpen a drágulásnak köszönhették, hogy újra egyeztetni akartak, emiatt nem kerültek komolyabb bajba. Ha ugyanis a jónak gondolt tervek szerint megkezdik a kivitelezést, az indulásnál nem derül ki, hogy az építési hatóság munkatársai ebben a kérdésben más állásponton vannak immár.

„Jó, hogy kiderültek a dolgok, de a bizonytalanságunk csak fokozódott. Mi jöhet még? Mi történik akkor, ha az építkezés elkészültekor egy harmadik ember kitalálja, hogy szerinte a tervek valami miatt mégsem felelnek meg? Akkor bontanunk kell?” – kérdezi Gergely. A szituációt patthelyzetnek érzi, fél annak rizikójától, hogy miután súlyos pénzeket költenek otthonukra, kiderülnek apróságok, amelyek korrigálása újabb milliókat emészt fel.

Gergelyék ügye nem egyedi. Az építészek az ilyen eseteken már meg sem lepődnek. Vannak köztük olyanok is, akik a családok otthonteremtési támogatásával épülő házak tervezését el sem vállalják, mondván nem szívesen játszanak orosz rulettet amiatt, hogy a szabályokat másképp értelmezik a hatósági emberek. Szavukra vagy levelükre pedig később hivatkozni sem lehet. Többükkel is beszéltünk, a tapasztalatok mindenhol ugyanazok: településtől függetlenül totális a bizonytalanság. Munkájuk pedig van elég, így ha választhatnak, hogy olyan épületet tervezzenek, amelyhez szükséges építési engedély, és amely emiatt biztonságban épülhet, inkább amellett döntenek, mint hogy a csokot igénylő családok házépítéses egyeztetéseivel bajlódjanak. Mindennek az az eredménye, hogy a csokot igénylő többgyerekes családok építészt is alig találnak.

„A helyzet az, hogy a nem otthonteremtési támogatással épülő családi házaknál van egy kiskapu, amelyre hivatkozva lehet építési engedélyt kérni és kapni, amire később lehet hivatkozni. De ez nem segítség azoknak, akik ezt a támogatást szeretnék igényelni, ők ugyanis nem tudnak élni a lehetőséggel” – hangsúlyozza Földes László Ybl-díjas építész. Irodája foglalkozik csokos házakkal is, az egyeztetéssel kollégái is rengeteget küzdenek. Azt ők sem tudják biztosan, hogy az építési engedély híján készülő házakba később ki hol tud belekötni, lesznek-e értelmezési problémák a használatba vétel során.

„Amikor bemegyünk az önkormányzatokhoz, minden esetben leszögezik, hogy ugyan beszélgethetnek velünk, jogi értelemben nem kompetensek a kérdések megítélésében. Szakmai véleményt persze adnak. Van, ahol segítőkészek, máshol hárítanak, alig állnak szóba velünk” – mondja a tervező.

A helyzetet az teszi még faramucibbá, hogy bár a tervekről lehet egyeztetni, a használatba vételre vonatkozó végzést nem az önkormányzat műszaki osztálya adja ki. Ez már a kormányhivatalok építésfelügyeleti osztályának feladata, amelyek munkatársai végképp megközelíthetetlenek. Viszont ha a hatóságok a használatbavételi engedélyek kiadásakor annyira szőrszálhasogatók lesznek, mint korábban az engedélyeztetésnél, akkor komoly bírságok, még rosszabb esetben bontások várhatók. Kérdés, hogy az emiatt felmerülő költséget ki állja.

A tervekkel kapcsolatban korábban is voltak értelmezésbeli kérdések, viták az engedélyezési hatósággal: az eljárások háromnegyedében történtek olyan pontosítások, amelyeket a tervlapokon néhány tollvonással javítani lehetett. A módosítások nem építés után történtek, ezért nem kerültek vagyonokba. Számíthatott az is, hogy a háznak terveznek-e erkélyt. Ezek olyan apró technikai fortélyok, amelyek hatással lehetnek az építmény magasságára, más tényezők a beépítési százalékra. Az építészeknek megmosolyogtató tapasztalataik is vannak: a korábbi időszakból arra is mondtak példát, hogy az építési hatóság még a tervezési fázisban kifogásolta, hogy egy fürdőszobának merre nyílik az ajtaja, pedig ehhez a hivatalnak nem sok köze van.

Földes László az engedélyezési eljárás egyszerűsítése miatt előálló problémát arra vezeti vissza, hogy a szabályok módosításakor az építészszakma véleményét nem kérték ki érdemben. Ha kikérték volna, kiderül, hogy a hatóságok többféleképpen értelmezik a szabályokat, másképp kezelik az egyes fogalmakat. Most minden megfordult: eddig lényegtelen dolgokba is belekötöttek a hivatalok, de a végül elfogadott tervek legalább egyértelmű hivatkozási alapként szolgáltak, ma viszont nincsenek már ilyen alapok.