Ki nevet a végén?

Van, aki csődbe megy, van, aki megerősödik. Van, aki akciókkal, van, aki a piaci igényekhez igazított fejlesztésekkel, van, aki a roló lehúzásával reagál. Egy biztos: a válság alaposan átrendezi a hazai új lakások és az ingatlanközvetítők piacát.

Konopás Noémi
2009. 08. 19. 22:00
VéleményhírlevélJobban mondva - heti véleményhírlevél - ahol a hét kiemelt témáihoz fűzött személyes gondolatok összeérnek, részletek itt.

A lakásfejlesztők nagy részét derült égből villámcsapásként érte a válság miatt hirtelen lelassuló piac, főképp azért, mert többségüknek még soha nem kellett mély recessziós időszakot átvészelnie. A válságra a szocpol megszüntetése és az áfaemelés még rátett egy lapáttal, olyan helyzetet teremtve, amelyre a fejlesztőknek gyorsan kellett reagálniuk. Aki időben érzékelte a problémát és kreatív megoldást keresett, nyár elején a válság ellenére sikereket érhetett el. – A júniusi, szocpol megszüntetése előtti dömpinget az Ingatlan.com is érzékelte: a beruházók a válság ellenére is sok hirdetést helyeztek el az oldalon, a portál pedig éppen ebben a kritikus időszakban lépte át a 300 ezres hirdetésszámot – tudtuk meg Korbuly Krisztiántól, a cég vezérigazgatójától. Szerinte a válság az új lakások fejlesztőit is rosszul érinti, de ők még mindig jobb helyzetben vannak, mint a tartalékok nélküli kisebb ingatlanközvetítők. A válság Bartucz Tamás, a Magyar Ingatlanszövetség közvetítői bizottságának elnöke szerint is a gyengébb lábakon álló közvetítőket viselte meg a leginkább: a szakember úgy saccolja, őszre a nyár elején harmincezresre becsült ingatlanközvetítői létszám a felére apadhat.
Az érthető, hogy a kisebb forgalmú irodák a válság negatív hatásait nehezen tudják csak kivédeni, az viszont furcsa, hogy a szilárdabb alapokkal rendelkező ingatlanfejlesztők sem feltétlenül törekednek arra, hogy a piacon maradjanak. Egy ingatlanközvetítő franchise hálózat kutatásából például az derül ki, hogy a vizsgált kétszáz budapesti és agglomerációs beruházás fejlesztőinek hetven-nyolcvan százaléka egyáltalán nem reagált a világgazdasági válságra. Ezen fejlesztők többsége csak a költségeket igyekezett csökkenteni, aki pedig tehette, kezdeti stádiumban leállította az építkezést, csökkentette a dolgozói létszámot, felezte, harmadolta a hirdetési büdzsét. A tapasztalatok egyébként azt mutatják, hogy elsősorban a mostaninál jelentősen magasabb piaci várakozással számoló külföldi befektetők azok, amelyek kiárusítás után ki is vonulnak a piacról, vagy meg sem kezdik fejlesztéseiket a korábban már megvásárolt területeken.
Ezt látszik alátámasztani, hogy a Király utcai beruházása miatt elhíresült, az országba nagy elánnal érkező spanyol Fadesa gyakorlatilag beszüntette magyarországi ingatlanfejlesztői tevékenységét. A sztárépítészekkel dolgozó, luxemburgi illetőségű Orco Property Group is csődvédelmet kért idén tavasszal, de folyamatban lévő budapesti programjainak befejezését tervezi. A képet némileg árnyalja, hogy a cég máig nem fizette ki a Divatcsarnok újjáépítésének egyik kivitelezőjét, a Market Építő Zrt.-t. Több olyan külföldi tulajdonosi hátterű cég is van, amely jelenleg tagadja csőd közeli állapotát, de kivonulása már sejthető.
Van persze ellenpélda is, a több jelentős fővárosi projektet jegyző Olimpia Group az előbbiekkel ellentétben korántsem fagyasztja be fejlesztéseit a válság miatt, jelenleg is több van folyamatban, és két újat is indít: egyet a Ferencvárosban, egy másikat pedig Zuglóban. A cégcsoport az új fejlesztéseknél már változtatott a lakások jellegén is: a korábbiakkal ellentétben a harminc négyzetméter körüli, jó alaprajzú garzonlakásokat favorizálja.
A Pesti Házak Zrt. sem fogja vissza fejlesztéseit, és bár a cég a szocpol és a támogatott hitelek megszüntetése előtti időszakban nem érezte a kereslet növekedését, értékesítési bevételei reális keretek között maradtak. Bóka András, a beruházó marketingmenedzsere arról számolt be, hogy cégük – amely százszázalékos magyar tulajdonban van – a szigorú pénzügyi stratégiának köszönhetően még ősszel is kapott hitelt új projektek indításához. Bóka biztosra veszi, hogy az a fejlesztő, amely a jelenlegi válságot túléli, az új helyzetben versenyelőnybe kerülhet. A szakember azzal magyarázza véleményét, hogy a mostani helyzet olyan típusú bizalmatlanságot teremtett, amelynek hatására azok sem vágnak bele új ingatlan vásárlásába, akik anyagi helyzetük alapján minden további nélkül megtehetnék ezt. Ha tehát a hangulat oldódik, a piac pedig helyrebillen, a vásárlók azon beruházókhoz fordulhatnak, amelyek a válság alatt is állták a sarat.
Jelenleg a beruházók egy része kivár, másik része a gyors értékesítés érdekében jelentős kedvezményeket nyújt – ez utóbbi egyes vélemények szerint nem feltétlenül szerencsés. Zelei Zoltán, a főleg a pesti peremkerületekben fejlesztő Elephant Holding értékesítési igazgatója például egyenesen úgy véli, nagyobb kedvezményeket reálisan csak az a fejlesztő adhat, amelyik ki akar vonulni a piacról. Zelei a megoldást az árengedmények nyújtása helyett abban látja, ha a vevők nagyobb mozgásteret kapnak a belső kialakításban, burkolatválasztásban. Az alaprajzot, lakásméretet persze nehéz variálni, hiszen az építési engedélyezési eljárás hossza másfél-két év, így a fejlesztők nem gondolhatják meg magukat egyik pillanatról a másikra. A cég ennek ellenére bízik abban, hogy elkelnek nagyméretű, családi házakkal konkuráló sorházaik is. Ennek érdekében olyan megoldásokat is kidolgoztak, mint például a vételárba beleszámító bérleti díj. Ez esetben a vevő a bérleti díjat úgy fizeti, hogy annak felét bérleti díjként számolják el, a másik fele viszont beleszámít a vételárba, ha a későbbiekben vásárlásra kerül a sor. Ily módon nem vész kárba a bérleti díj – a válság előtt ilyen konstrukciókkal aligha találkozhattunk. A fejlesztők bérleti díjas ajánlatai között olyat is találunk egyébként, amely módot ad arra, hogy a vételárat a vevő csak egy év múlva, a bérleti díj beszámításával fizesse meg.
Földi Tibor, a Corvin sétányt fejlesztő Cordia Zrt. vezérigazgatója szintén úgy véli, az öt-tíz százalékos árengedmények helyett a vevőknek tényleges segítségre van szükségük – a probléma ugyanis nem az, hogy 18 vagy 20 millió forintba kerül-e a lakás, hanem az, hogy a hezitálók nyolcvan százaléka fél az árfolyamkockázattól, drágállja a forinthiteleket, vagy nem tudja eladni meglévő lakását. A vezérigazgató szerint ezeket a gondokat kell orvosolni – a cég jelenleg ezen dolgozik, új stratégiájuk várhatóan őszre lesz kész.
Olyan fejlesztő is akad a piacon, amely egy-egy speciális rétegre fókuszálva próbál kilábalni a válságból, és rendőröknek, katonáknak kínál kedvezményt. „A lakópark értékesítésénél ez a megoldás azért jó, mert az adott közösségen belül – amely számára korábban lakótelepek, épülettömbök épültek – az akció közbeszéd tárgya lehet” – mondja Szili Balázs, a módszert alkalmazó csillaghegyi Forest Hill lakópark értékesítési igazgatója. Szili szerint egyébként az áfaváltozás miatt prognosztizált négy-öt százalékos drágulás sem feltétlenül a vevőn csapódik majd le, hiszen a pangó piac miatt a fejlesztők egy része az értékesítés érdekében lenyelheti az újabb költségeket.

Ne maradjon le a Magyar Nemzet legjobb írásairól, olvassa őket minden nap!

Google News
A legfrissebb hírekért kövess minket az Magyar Nemzet Google News oldalán is!

Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.