Elúszni látszó építői garanciák

Az egyik legnagyobb ingatlanberuházó tavaly húzta le a rolót, és bár felszámolása még tart, az már most látszik, hogy a több száz millió forintos hitelezői követelés egészének rendezésére a cégnek nem lesz fedezete. A társasházak közös tulajdoni részeit érintő hibákkal kapcsolatos panaszai például már szinte biztosan válasz nélkül maradnak.

A tavaly bedőlt AL Holding 1999 óta volt aktív szereplő a hazai ingatlanpiacon. 2008-ig csak Budapesten több mint 2500 lakást adott át – nevéhez pedig olyan fejlesztések kapcsolódnak, mint például a Mandala kert, a Duna-parti Dagály sétány, Center társasház és az Origo társasház. A cég nevét fejlesztései mellett az is ismertté tette, hogy folyamatos résztvevője volt a lakásvásároknak, a GKI Gazdaságkutató Zrt.-vel együttműködve pedig negyedévente közzétette ingatlanpiaci indexét. A cég a 2008-ban beköszöntött válság óta küszködik gondokkal, tavaly pedig már a felszámolása is megindult – és bár az eljárás várhatóan csak az év végén zárul, a végeredmény már most sejthető: aligha lesz lehetőség a cég minden tartozásának rendezésére.
A felszámolást az AL Holding saját maga, valamint egy ingatlan-bérbeadással foglalkozó társaság kezdeményezte. A cég legnagyobb hitelezője egy olyan bank, amelyik üzletrészen alapuló zálogjoggal bír, és közel 400 millió forintot követel a társaságtól. Egy másik fontos hitelező a Fővárosi Önkormányzat. Budapestnek nagyjából 200 millió forintos iparűzési adóval tartozik a cég. Ezen túlmenően egy hitelező végrehajtás alapján kétmillió forintnyi igényt nyújtott be, további tizenkét hitelező pedig közel 30 millió forintra tartana igényt. Az AL Holding felszámolóbiztosától azt is megtudtuk, hogy a hitelezők között jótállási, szavatossági hibák miatt két magánszemély és három XIII. kerületi társasház is szerepel, összesen több mint 25 millió forintnyi igénnyel.
A követelések rendezhetőségét az vonja kétségbe, hogy a cég tevékenységének zárómérlege szerint a társaságnak 24 millió forintos a vesztesége, mérlegfőösszege pedig 772 millió forint – viszont ez utóbbiból több mint 500 millió forint a cég kintlévősége, ami azt jelenti, hogy jelenleg nem áll a társaság rendelkezésére. A dolgot az is árnyalja, hogy mint a felszámolóbiztostól megtudtuk, ezen követeléseknek csak kis része hajtható be – azaz a cég most elérhető vagyona a felszámolási igényekhez képest elenyésző.
Jelenleg a felszámolási eljárásról azt lehet tudni, hogy a hitelező bank követeléseire nincs ingatlanfedezet, azok fedezete részesedésekben van. Már az is látszik, hogy a cég vagyona a bejegyzett végrehajtás alapján egy hitelezői követelésére, a banki követelések, illetve a magánszemélyek követelésének egy részére nyújt fedezetet. Biztos az is, hogy az iparűzési adóval kapcsolatos követelés rendezésére nem lesz keret, egyszerűen azért, mert a felszámolási költségek, a zálogjogosultak és a magánszemélyek követelései megelőzik az adóköveteléseket.
Ezt, valamint a társasházak követeléseinek kétséges rendezhetőségét hangsúlyozza Ruszthi Hunor ügyvéd is. Mint tőle megtudtuk, a felszámolás során meghatározott fizetési sorrend szerint kell rendezni a tartozásokat, tovább lépni pedig csak akkor lehet, ha az azonos csoportba tartozó hitelezők igényeit rendezték. – Az első helyen minden esetben a felszámolási költségek szerepelnek, beleértve a felszámoló munkadíját is – Magyarországon sok felszámolásnál egyébként már ez a tétel sem rendezhető. Ha mégis, akkor következnek a vagyont terhelő zálogjogi jogosultak követelései. Ezen igényeket a sorban egyebek mellett a magánszemélyek követelései követik – kivéve akkor, ha azok gazdaság tevékenységből származnak –, majd pedig az adó- és egyéb köztartozások rendezése következik. A sort végül az egyéb céges és nem magánszemély hitelezők zárják – ezek közé tartoznak a társasházak is – hangsúlyozza az ügyvéd, majd hozzáteszi, hogy ebből az következik, hogy a társasházak általában csak akkor jutnak követelésükhöz, ha a beruházó céggel szemben még a felszámolást megelőzően volt vagyont terhelő zálogjoguk – erre azonban a gyakorlatban kicsi az esély. Ez utóbbi egyben persze azt jelentheti, hogy a közös tulajdonban lévő épületrészek garanciájával kapcsolatos igények szinte biztosan nem rendezhetők. Problémát jelent az is, hogy az AL Holding épületeivel kapcsolatos garanciális problémák rendezésére a későbbiekben sem lesz lehetőség, hiszen a cég gyakorlatilag megszűnik majd. Az egyetlen lehetőség emiatt az – bár ez elég ritka –, ha a társasház bíróság előtt kéri a cég vezetőinek tartozásokért történő felelősségének megállapítását.