Egyedi megoldások a súlyos albérlethiányra

Bár az állam számára a probléma mintha nem létezne, már több önkormányzat is indított saját programot.

A hazai bérlakások száma a lakásprivatizáció óta folyamatosan csökken, az önkormányzatok pedig megállás nélkül futnak a kiadott ingatlanok miatti kintlévőségeik után. A pénzek behajtása nehézkes, a városoknak pedig arra sem nagyon van keretük, hogy  a meglévőket renoválják. Ezért érkezett derült égből villámcsapásként az a hír, hogy Szeged városa felújítja és szociális bérlakásként kívánja hasznosítani üresen álló ingatlanjait.

„Ez nagyon komoly lépés, hiszen a megyeszékhely az önkormányzatok közül elsőként vonná be szociális bérlakásrendszerbe portfóliójának kihasználatlan részét. Ezzel bemutathatják, hogy az önkormányzatok hogyan tudják lakásállományukat úgy hasznosítani, hogy azok a későbbiekben ne szimplán költséget termeljenek, hanem egyfajta szociális funkciót is ellássanak: lakhatást biztosítsanak a rászorulóknak” – mondja Németh Miklós, a Magyar Ingatlangazdálkodók Szövetségének főtitkára.

A szakember kiemeli, hogy a lakásprivatizáció után – tehát 1993 óta folyamatosan – a városokban rengeteg olyan társasház alakult, amelyekben az önkormányzat kisebbségi tulajdonba került, ingatlanjait pedig abszolút nem tudta vagy nem akarta hasznosítani. Az e miatti költségek viszont tetemesek: például egy olyan budapesti kerületben, amelyet a helyhatóság az övezeti besorolás alapján havi 120 ezer forintért adhatna ki, de ezt 10 éve nem teszi, éves szinten 50 ezer forint csak a közös költség. Ezt pedig az önkormányzatoknak is be kell fizetniük, ami 10 év alatt 500 ezer forintot jelent. Ugyanakkor az ilyen üresen álló ingatlanokat nyomott bérleti díjon bérbe lehetne adni rászorulóknak. Ami egyre jobban indokolt, mivel a leszakadó társadalmi réteg egyre szélesebb, a piaci alapú bérleményeket sokak már képtelenek megfizetni.

Németh Mikós hangsúlyozza azt is, hogy az önkormányzati lakások hasznosítatlansága mögött általában nem szakmai indokok állnak, hanem akarathiány – már több mint 20 éve. Ráadásul ez nagyon sokba került az önkormányzatoknak: az üresen álló ingatlanok nem csak a költségeket viszik, hanem egyre rosszabb állapotba kerülnek, értékük csökken, közben pedig minimális bevételt sem termelnek. Emiatt is kiemelkedő példa a szegedi kezdeményezés.

A megyeszékhely már idén közel kétszáz lakást tervez bevonni a rendszerbe, ami hatalmas előrelépés. „Városunknak kerekítve 4100 önkormányzati lakása és 1900 nem lakás célú helyisége van, előbbiből közel hatszáz, utóbbiból ötszáz áll üresen. Ráadásul ez a szám korábban jóval magasabb volt, sokkal több lakás, illetve helyiség volt kiadatlan” – mondja Kardos Kálmán. A szegedi IKV Ingatlankezelő és Vagyongazdálkodó két éve kinevezett vezérigazgatója kiemeli, hogy öt évvel ezelőtt egy év alatt mindössze 4 üresen álló lakást, négy éve 12 darabot, három éve 9-et, két éve 17-et adtak bérbe. Tavaly viszont már 49 darabot, idén félévkor pedig már 52-nél tartanak – a számot még növelni is akarják, az évet 175 újonnan kiadott lakással szeretnék zárni. Ebből nagyjából 90 frissen helyreállított, 40 pedig részlegesen felújított, a többi pedig helyreállított. Történik ez annak ellenére, hogy a szociális bérlakások bérleti díja a felújítást egyáltalán nem fedezi, szűken véve csak a napi üzemeltetésre elegendő. A renoválást a vagyonkezelő részben a piaci alapon bérbe adott üzlethelyiségekből származó bevételből oldotta meg, azt forgatta vissza, másrészt a nagyon lepusztult lakásokat inkább eladják, annak bevételéből pedig több kevésbé lerobbantat is föl tudnak újítani. Az eladó lakásokat jellemzően befektetők veszik meg, akik a renoválás után bútorozva adják ki azokat egyetemistáknak.

Bár a mutatók így is javulnak, a vezérigazgató fájlalja, hogy állami szinten három év alatt teljesen leépült a lakhatás állami szociális támogatása: napjainkra az önkormányzatok semmilyen állami pénzt nem kapnak az efféle védőháló fenntartására.

Abból adódóan, hogy a legelesettebbek lakhatását állami pénzből nem segítik, az a réteg pedig egyre nő, amelyik még a szociális bérlakások díját és rezsiköltségét sem képes megfizetni, egyre emelkedik az önkormányzatok kintlévősége is. Szegeden például közel 900 millió forintos hátralékban vannak a bérlők, ami elég magas a város ingatlan-bérbeadásból származó évi 2,8-3 milliárd forintos árbevételhez képest.

Mint megtudtuk, a lakásbérlőknek nagyjából harmada fizet normálisan, egy másik harmada viszont szabotál. Az a bérlemények ellenőrzésekor azért az életvitelből sokszor kiderül, hogy amúgy képes lenne fizetni a bérlő. Ezt a réteget a hátralékokat kezelő jogi osztály mindig megpróbálja fizetésre bírni, méghozzá úgy, hogy felmondják a szerződést, ami miatt az ügyfelek fele gyakorlatilag azonnal fizet. Probléma inkább akkor van, amikor az elmaradás már egészen tetemes: gyakran 400-500 ezret, vagy akár 1 milliót, esetenként több milliót is kitesz az az összeg, amely a havi 20-40 ezres bérleti díjakból halmozódik fel. Akad, aki soha nem fizetett, kitenni viszont az elavult lakástörvény miatt csak több évi pereskedés után lehet.

Azért, hogy a fegyelem valamennyire megmaradjon, a vagyonkezelőnek mindenképpen szigorúnak kell lennie, mutatnia kell, hogy nem marad következmények nélkül a nemfizetés: noha ennél több lenne indokolt, havonta egy kilakoltatást végeznek. Ez egyszerűen szükséges ahhoz, hogy a negatív spirál ne induljon be. „Nem csak Szegedről van szó, hanem minden településről: végignéztük a nagyvárosokat, és azt tapasztaltuk, hogy a számok mindenhol hasonlók. Az üres lakások aránya 14-15 százalékos, és hasonlóan fest a bérlői struktúra és a nemfizetők aránya is. Ez tehát általános jelenség, foglalkozni kell vele, nem lehet veszni hagyni a kintlévőségeket. Mi például tavaly 60 millió forint értékben tudtunk behajtani sokéves tartozást, idén pedig 50 milliónál tartunk. Egy évben 500-600 lakó ügyét tudjuk földolgozni” – mondja Kardos Kálmán.

A szakember kiemeli, hogy ezt a problémát az önkormányzatok egyedül nem tudják megoldani, hiszen hatalmas adósságok vannak fölhalmozódva. Ráadásul onnantól kezdve, hogy valaki 500-700 ezer forintos lakbértartozást gyűjtött össze, és gyakorlatilag esélytelen, hogy azt önerőből valaha rendezze, már minden mindegy, a bérlőnek vesztenivalója nincs, nem is töri magát. Ahhoz pedig, hogy mindez rendeződjön, hiányzik a kormányzati szándék. Arról például még országos adatok sem állnak rendelkezésre, hogy mekkora az önkormányzatok ilyen jellegű kintlévősége, vagy éppen mekkora rezsitartozást kell a bérlő helyett megfizetniük a közszolgáltatók felé.

Bérlakásból Debrecenben is kevés van, de a vagyonkezelő ott is megpróbál kezdeni valamit a helyzettel. Hasonlóak a problémák is, azokra viszont saját megoldást sikerült kidolgozniuk – aminek eredményeképp egyre kevesebb a zűrös lakójuk. „Nálunk is sokkal nagyobb az igény ilyen otthonokra, mint amennyi rendelkezésre áll. Épp ezért az elsők között vezettünk be egy olyan pályázati rendszert, amelyben a potenciális bérlők egy adott intervallumon belül licitálhatnak a lakásokra. Ehhez jövedelemtől függően kaphatnak támogatást, ami tulajdonképpen a bérleti díj csökkentését jelenti” – mondja Erdei Edit, az önkormányzat ingatlanvagyonát kezelő Cívis Ház Zrt. gazdasági és értékesítési igazgatója.

Szervezete 50-80 lakásra szokott egyszerre pályázatot kiírni, a jelentkezők pedig látják, milyen lakbérű ingatlanra pályáznak. A lakások nem alacsony komfortfokozatúak és nem csak kis alapterületűek, tehát nem a régi értelemben vett szociális bérlakásrendszerről van szó. Ennek megfelelően nem is a legrászorultabbak kapják az ingatlanokat, velük más intézmények, egyházi és önkormányzati szervezetek foglalkoznak. Ezzel párhuzamosan a vagyonkezelő által gondozott lakásokra már egyre inkább a középréteg pályázik, amelynek a mobilitás miatt van nagy igénye bérlakásokra.

A beérkező pályázatokat szigorúan bírálják el, mindent ellenőriznek – találkoztak már például hamis jövedelemigazolásokkal. A papírokat mindig ellenőriztetik az adóhatósággal, és ezt előre közlik is, hogy eleve elejét vegyék a próbálkozásnak. Sokan vannak olyanok is, akik nem alkalmasak arra, hogy társasházban éljenek, miattuk is szigorítania kellett a vagyonkezelőnek: már a pályázat elbírálásakor megnézik, ki képes másokkal együtt élni, és ki nem. Az utólagos problémákat megelőzendő a lakásbérleti szerződéseket közjegyzői okiratban is rögzítik, annak érdekben, hogy ha mégis probléma adódna, ne kelljen évekig pereskedni egy nem fizető bérlővel, ráadásul úgy, hogy közben a tartozások tovább halmozódnak. A közjegyzői eljárást a Cívis Ház az üzlethelyiségeknél már évek óta alkalmazza, a lakáspályázatoknál viszont csak most kezdte – korábban csak akkor ragaszkodtak hozzá, ha már kilakoltatás előtt állókkal kötöttek új szerződést azt követően, hogy sikerült a tartozás rendezéséről megállapodni. Ennek költségét ilyenkor már a bérlő viselte, viszont szerződéskötéskor, amikor az önkormányzatnak még azt kell feltételeznie, hogy minden rendben lesz, értelemszerűen nem terhelik azt a lakókra.

Debrecennek egyébként jelenleg 3300 körüli önkormányzati lakása van, ebből 2800 ki is van adva. A még üresen álló ingatlanok egy része tömbrehabilitációra vár, másik részét pedig értékesíteni fogják.

Az üresen álló önkormányzati lakásokat Szombathely is próbálja jól hasznosítani, a város két speciális módszert is kidolgozott erre. „Az egyik megoldást tavaly alkalmaztuk, és úgy működött, hogy amikor nyolc-tíz ilyen lakás összegyűlt, pályázaton meghirdettük azokat: olyan fiatal családok jelentkezhettek rájuk, akik tudták vállalni a helyreállítást, cserébe annak költségét bérletbeszámítással lelakhatják. A pályázók tehát nem szociálisan rászorulók voltak, de azért olyanok, akik önerőből nem tudnának lakást venni” – mondja Lökkös Judit, a Szombathelyi Vagyonhasznosító és Városgazdálkodási Zrt. osztályvezetője. A felújítást a leendő bérlőknek költségvetési kiírás alapján kellett elkészíteniük, azt átvették tőlük, majd utána birtokba vehették az ingatlant. Tavaly 28 lakást állítottak helyre ilyen bérlőkijelöléssel. Ekkor a városnak már száznál is több üres lakása volt, így az arányokat nézve mindez hatalmas előrelépést jelentett. Ezek a pályázati körök mára lefutottak, idén már az önkormányzat saját büdzséből különített el 40 millió forintot lakás-helyreállításra. Ebből jelenleg 16 olyan ingatlan felújítása van folyamatban, amelyre már szociálisan rászorulók pályázhatnak.

A város a nem fizető bérlők miatti kintlévőségekkel ugyanúgy küzd, mint bármelyik másik település: jelenleg az önkormányzatnak 172 millió forintnyi lakbérrel tartoznak a bérlők, amihez 46,5 millió forintnyi vízdíjtartozás és 13 millió forintnyi szemétdíjtartozás jön. A behajtási eljárások költsége 8 millió forintnál ketyeg, a jogi osztály folyamatosan dolgozik. A kintlévőségek egy részét letiltható jövedelemből szerzik meg, ahol viszont ilyen nincs, ott öt év után le kell írni a veszteséget.

Végeredményben tehát Szombathely példája is rámutat arra, hogy a hazai bérlakásrendszer szabályozása nem megfelelő, a problémákkal pedig még azok az önkormányzatok is küzdenek, akik a nehézségek ellenére megpróbálják kezelni az egyre súlyosabb albérlethiányt.