Egyedi megoldások a súlyos albérlethiányra

Bár az állam számára a probléma mintha nem létezne, már több önkormányzat is indított saját programot.

A megyeszékhely már idén közel kétszáz lakást tervez bevonni a rendszerbe, ami hatalmas előrelépés. „Városunknak kerekítve 4100 önkormányzati lakása és 1900 nem lakás célú helyisége van, előbbiből közel hatszáz, utóbbiból ötszáz áll üresen. Ráadásul ez a szám korábban jóval magasabb volt, sokkal több lakás, illetve helyiség volt kiadatlan” – mondja Kardos Kálmán. A szegedi IKV Ingatlankezelő és Vagyongazdálkodó két éve kinevezett vezérigazgatója kiemeli, hogy öt évvel ezelőtt egy év alatt mindössze 4 üresen álló lakást, négy éve 12 darabot, három éve 9-et, két éve 17-et adtak bérbe. Tavaly viszont már 49 darabot, idén félévkor pedig már 52-nél tartanak – a számot még növelni is akarják, az évet 175 újonnan kiadott lakással szeretnék zárni. Ebből nagyjából 90 frissen helyreállított, 40 pedig részlegesen felújított, a többi pedig helyreállított. Történik ez annak ellenére, hogy a szociális bérlakások bérleti díja a felújítást egyáltalán nem fedezi, szűken véve csak a napi üzemeltetésre elegendő. A renoválást a vagyonkezelő részben a piaci alapon bérbe adott üzlethelyiségekből származó bevételből oldotta meg, azt forgatta vissza, másrészt a nagyon lepusztult lakásokat inkább eladják, annak bevételéből pedig több kevésbé lerobbantat is föl tudnak újítani. Az eladó lakásokat jellemzően befektetők veszik meg, akik a renoválás után bútorozva adják ki azokat egyetemistáknak.

Bár a mutatók így is javulnak, a vezérigazgató fájlalja, hogy állami szinten három év alatt teljesen leépült a lakhatás állami szociális támogatása: napjainkra az önkormányzatok semmilyen állami pénzt nem kapnak az efféle védőháló fenntartására.

Abból adódóan, hogy a legelesettebbek lakhatását állami pénzből nem segítik, az a réteg pedig egyre nő, amelyik még a szociális bérlakások díját és rezsiköltségét sem képes megfizetni, egyre emelkedik az önkormányzatok kintlévősége is. Szegeden például közel 900 millió forintos hátralékban vannak a bérlők, ami elég magas a város ingatlan-bérbeadásból származó évi 2,8-3 milliárd forintos árbevételhez képest.

Mint megtudtuk, a lakásbérlőknek nagyjából harmada fizet normálisan, egy másik harmada viszont szabotál. Az a bérlemények ellenőrzésekor azért az életvitelből sokszor kiderül, hogy amúgy képes lenne fizetni a bérlő. Ezt a réteget a hátralékokat kezelő jogi osztály mindig megpróbálja fizetésre bírni, méghozzá úgy, hogy felmondják a szerződést, ami miatt az ügyfelek fele gyakorlatilag azonnal fizet. Probléma inkább akkor van, amikor az elmaradás már egészen tetemes: gyakran 400-500 ezret, vagy akár 1 milliót, esetenként több milliót is kitesz az az összeg, amely a havi 20-40 ezres bérleti díjakból halmozódik fel. Akad, aki soha nem fizetett, kitenni viszont az elavult lakástörvény miatt csak több évi pereskedés után lehet.

Azért, hogy a fegyelem valamennyire megmaradjon, a vagyonkezelőnek mindenképpen szigorúnak kell lennie, mutatnia kell, hogy nem marad következmények nélkül a nemfizetés: noha ennél több lenne indokolt, havonta egy kilakoltatást végeznek. Ez egyszerűen szükséges ahhoz, hogy a negatív spirál ne induljon be. „Nem csak Szegedről van szó, hanem minden településről: végignéztük a nagyvárosokat, és azt tapasztaltuk, hogy a számok mindenhol hasonlók. Az üres lakások aránya 14-15 százalékos, és hasonlóan fest a bérlői struktúra és a nemfizetők aránya is. Ez tehát általános jelenség, foglalkozni kell vele, nem lehet veszni hagyni a kintlévőségeket. Mi például tavaly 60 millió forint értékben tudtunk behajtani sokéves tartozást, idén pedig 50 milliónál tartunk. Egy évben 500-600 lakó ügyét tudjuk földolgozni” – mondja Kardos Kálmán.

A szakember kiemeli, hogy ezt a problémát az önkormányzatok egyedül nem tudják megoldani, hiszen hatalmas adósságok vannak fölhalmozódva. Ráadásul onnantól kezdve, hogy valaki 500-700 ezer forintos lakbértartozást gyűjtött össze, és gyakorlatilag esélytelen, hogy azt önerőből valaha rendezze, már minden mindegy, a bérlőnek vesztenivalója nincs, nem is töri magát. Ahhoz pedig, hogy mindez rendeződjön, hiányzik a kormányzati szándék. Arról például még országos adatok sem állnak rendelkezésre, hogy mekkora az önkormányzatok ilyen jellegű kintlévősége, vagy éppen mekkora rezsitartozást kell a bérlő helyett megfizetniük a közszolgáltatók felé.

Bérlakásból Debrecenben is kevés van, de a vagyonkezelő ott is megpróbál kezdeni valamit a helyzettel. Hasonlóak a problémák is, azokra viszont saját megoldást sikerült kidolgozniuk – aminek eredményeképp egyre kevesebb a zűrös lakójuk. „Nálunk is sokkal nagyobb az igény ilyen otthonokra, mint amennyi rendelkezésre áll. Épp ezért az elsők között vezettünk be egy olyan pályázati rendszert, amelyben a potenciális bérlők egy adott intervallumon belül licitálhatnak a lakásokra. Ehhez jövedelemtől függően kaphatnak támogatást, ami tulajdonképpen a bérleti díj csökkentését jelenti” – mondja Erdei Edit, az önkormányzat ingatlanvagyonát kezelő Cívis Ház Zrt. gazdasági és értékesítési igazgatója.

Szervezete 50-80 lakásra szokott egyszerre pályázatot kiírni, a jelentkezők pedig látják, milyen lakbérű ingatlanra pályáznak. A lakások nem alacsony komfortfokozatúak és nem csak kis alapterületűek, tehát nem a régi értelemben vett szociális bérlakásrendszerről van szó. Ennek megfelelően nem is a legrászorultabbak kapják az ingatlanokat, velük más intézmények, egyházi és önkormányzati szervezetek foglalkoznak. Ezzel párhuzamosan a vagyonkezelő által gondozott lakásokra már egyre inkább a középréteg pályázik, amelynek a mobilitás miatt van nagy igénye bérlakásokra.

A beérkező pályázatokat szigorúan bírálják el, mindent ellenőriznek – találkoztak már például hamis jövedelemigazolásokkal. A papírokat mindig ellenőriztetik az adóhatósággal, és ezt előre közlik is, hogy eleve elejét vegyék a próbálkozásnak. Sokan vannak olyanok is, akik nem alkalmasak arra, hogy társasházban éljenek, miattuk is szigorítania kellett a vagyonkezelőnek: már a pályázat elbírálásakor megnézik, ki képes másokkal együtt élni, és ki nem. Az utólagos problémákat megelőzendő a lakásbérleti szerződéseket közjegyzői okiratban is rögzítik, annak érdekben, hogy ha mégis probléma adódna, ne kelljen évekig pereskedni egy nem fizető bérlővel, ráadásul úgy, hogy közben a tartozások tovább halmozódnak. A közjegyzői eljárást a Cívis Ház az üzlethelyiségeknél már évek óta alkalmazza, a lakáspályázatoknál viszont csak most kezdte – korábban csak akkor ragaszkodtak hozzá, ha már kilakoltatás előtt állókkal kötöttek új szerződést azt követően, hogy sikerült a tartozás rendezéséről megállapodni. Ennek költségét ilyenkor már a bérlő viselte, viszont szerződéskötéskor, amikor az önkormányzatnak még azt kell feltételeznie, hogy minden rendben lesz, értelemszerűen nem terhelik azt a lakókra.

Debrecennek egyébként jelenleg 3300 körüli önkormányzati lakása van, ebből 2800 ki is van adva. A még üresen álló ingatlanok egy része tömbrehabilitációra vár, másik részét pedig értékesíteni fogják.

Az üresen álló önkormányzati lakásokat Szombathely is próbálja jól hasznosítani, a város két speciális módszert is kidolgozott erre. „Az egyik megoldást tavaly alkalmaztuk, és úgy működött, hogy amikor nyolc-tíz ilyen lakás összegyűlt, pályázaton meghirdettük azokat: olyan fiatal családok jelentkezhettek rájuk, akik tudták vállalni a helyreállítást, cserébe annak költségét bérletbeszámítással lelakhatják. A pályázók tehát nem szociálisan rászorulók voltak, de azért olyanok, akik önerőből nem tudnának lakást venni” – mondja Lökkös Judit, a Szombathelyi Vagyonhasznosító és Városgazdálkodási Zrt. osztályvezetője. A felújítást a leendő bérlőknek költségvetési kiírás alapján kellett elkészíteniük, azt átvették tőlük, majd utána birtokba vehették az ingatlant. Tavaly 28 lakást állítottak helyre ilyen bérlőkijelöléssel. Ekkor a városnak már száznál is több üres lakása volt, így az arányokat nézve mindez hatalmas előrelépést jelentett. Ezek a pályázati körök mára lefutottak, idén már az önkormányzat saját büdzséből különített el 40 millió forintot lakás-helyreállításra. Ebből jelenleg 16 olyan ingatlan felújítása van folyamatban, amelyre már szociálisan rászorulók pályázhatnak.

A város a nem fizető bérlők miatti kintlévőségekkel ugyanúgy küzd, mint bármelyik másik település: jelenleg az önkormányzatnak 172 millió forintnyi lakbérrel tartoznak a bérlők, amihez 46,5 millió forintnyi vízdíjtartozás és 13 millió forintnyi szemétdíjtartozás jön. A behajtási eljárások költsége 8 millió forintnál ketyeg, a jogi osztály folyamatosan dolgozik. A kintlévőségek egy részét letiltható jövedelemből szerzik meg, ahol viszont ilyen nincs, ott öt év után le kell írni a veszteséget.

Végeredményben tehát Szombathely példája is rámutat arra, hogy a hazai bérlakásrendszer szabályozása nem megfelelő, a problémákkal pedig még azok az önkormányzatok is küzdenek, akik a nehézségek ellenére megpróbálják kezelni az egyre súlyosabb albérlethiányt.