Jóléti rendszerváltás – bennfenteseknek

Ámulva szemléltem azon izgalmas jogi fordulatokat, amelyek Gál J. Zoltán kormányszóvivő ingatlan- adásvételi szerződése kapcsán bontakoztak ki a szemünk láttára. Ahhoz azonban, hogy a szerződés lényegét megértsük, néhány szót ejtenünk kellene az előzményekről is.
A szóban forgó ingatlanegyüttes – a Hunyadorom luxuslakópark – építésének beruházója az Advant Kft., az építkezés kivitelezője a Market Építő Rt. A szerződés 1.4 pontja szerint a Gál J. Zoltán által megvásárolandó lakásban „előre nem tervezhető pótmunkák elvégzése vált szükségessé”, és mivel ezt a költséget az építkezést finanszírozó bank nem fizette meg, ezért az Advant Kft.-nek
65 860 853 forint tartozása keletkezett a Market Rt. felé. A Market Rt. e tartozást egy harmadik személyre engedményezte, ám hogy ez kicsoda, az a szerződésből nem derül ki. Az adásvételi szerződést megelőzően két nappal (2003. november 17-én) a Market Rt. a korábbi engedményezési szerződést módosítja, és felét kell – kellene – az Advant Kft.-nek fizetnie, mégpedig 35,18 millió forintot, mert ekkora összeg maradt kiegyenlítetlenül a 65 millióból. Ezen előzmények után az adásvételi szerződést 2003. november 19-én kötötték meg a felek. Maga a szerződés a szokásos jogszabályi előírásoktól eltérően jó néhány olyan kikötést tartalmaz, amely kétségessé teszi a szerződő felek tényleges szerződési akaratát, továbbá azt, hogy ténylegesen történt-e teljesítés a felek között, vagy csak látszólagos pénzmozgás történt a vevő részéről az engedményező Market Építő Rt. felé.
Nézzünk néhány érdekes megfogalmazást a szerződésből, amely az előbb említett kétségeket tovább erősíti.
Az adásvételi szerződés 2. oldalán a 3. bekezdés értelmében az eladó (Advant Kft.) „A tartozás fennmaradó részét beszámítással rendezi oly módon, hogy a jelen szerződés aláírásával a Market Rt.-re engedményezi a jelen szerződés szerinti ingatlan vételárát a 3.2 pontban foglaltak szerint”. E mondatnak az a lényege, hogy a vevőnek (Gál J. Zoltán) a vételárat nem az Advant Kft., hanem a Market Rt. felé kell megfizetni.
Amikor az ingatlant eladták, akkor még nem volt kulcsrakész állapotban (állítólag) és további – nem részletezett – munkák elvégzése vált szükségessé. Ezeket a munkákat a Market Rt. vállalta, hogy elvégzi (2.5 pont).
A szerződés 3.2.1 pontja szerint a vevőnek a vételárból csak akkor kell kifizetnie 20,18 millió forintot a Market Rt. felé, ha a lakópark építését finanszírozó bank (Erste Bank) előre (!) hozzájárul az általa bejegyzett jelzálogtörléshez. A jelzálog törlési engedélyét az Advant Kft.-nek kell beszereznie az Erste Banktól. Megjegyzem, egyetlen banknál sem gyakorlat az, hogy előre törlik a jelzálogot egy majdani fizetés reményében.
A szerződés 6.1 pontja viszont ellentmond ennek, hiszen abban az szerepel, hogy az Erste Bank Rt. csak akkor járul hozzá a jelzálogtörléshez, ha a vételár a vevő (Gál J. Zoltán) „által teljes mértékben megfizetésre került”. Vagyis eszerint a bank nem előre mond le a jelzálog jogosultságáról, hanem csak akkor, ha kifizették a teljes vételárat! A tulajdoni lap szerint az Erste Bank Rt.-nek a szerződés szerinti 6.1. pontban hivatkozott jelzálogát törölték, vagyis a teljes vételárat valaki kifizette. Azért nem tudjuk, hogy ki, mert a szerződés szerint Gál J. Zoltán csak 20,18 millió forintot teljesített, a fennmaradó 15 millió Ft vételárhátralékot még nem egyenlítette ki. Sőt, többször is azt nyilatkozta, hogy ezt bankhitelből kívánja teljesíteni.
A szerződésnek semmi köze nincs ahhoz, hogy a Gál J. Zoltán fog-e kedvezményes lakáshitelt felvenni vagy sem, mert ez nem arról szól. A szerződés lényege, hogy amennyiben a Market Rt. ad egy igazolást az Advant Kft. felé, hogy megkapta a 20,18 millió forintot (tehát a vételár kétharmadát) akkor az eladó hozzájárul ahhoz, hogy a vevő tulajdonjogát 1/1 arányban bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba, annak ellenére, hogy a szerződésben tulajdonjog-fenntartás szerepel az eladó vonatkozásában. Ez pedig annyit jelentene, hogy az eladónak kellene nyilatkozni a vevő vonatkozásában, hogy a vételárhátralékot megkapta. Ilyenről pedig szó nincs a szerződésben. Ellenkezőleg, a szerződés záradéka azt rögzíti, hogy a Market Rt.-nek nincs további követelése az eladó Advant Kft. felé. Felvetődik a kérdés: mi a bizonyíték arra, hogy a vevő Gál J. Zoltán tényleg átutalta a 20,18 millió Ft vételárrészletet a Market Rt. HVB Bank Rt.-nél vezetett számlájára?
Az is lényeges körülmény, hogy amikor még nem fizették ki az ingatlan teljes vételárát, az eladó a szerződés aláírását követő öt napon belül a vevő birtokába adja az ingatlant. Ez nem elfogadható a tulajdonjog-fenntartással kötött adásvételi szerződések során, tekintettel arra, hogy az eladónak így nincs garanciája arra, hogy a vételárhátralékot megkapja a vevőtől. A vevő Gál J. Zoltán mégis tulajdonos és birtokos is lesz egyszerre. Kell ennél több a mai világban!?
További fontos momentum, hogy a szerződésben semmilyen garancia, biztosíték nincs beépítve arra, hogy a Market Rt. kérné a földhivatalt, hogy a vételárhátralék erejéig (15 millió) jelzálogot jegyezhessen be az ingatlanra. Arra sincs utalás és adat a szerződésben, hogy mi az a határidő, amikor a vevőnek (Gál J. Zoltánnak) meg kell fizetnie a 15 milliót a Market Rt. felé. Így elvileg a kölcsönnek nincs is lejárata, azaz nem kell visszafizetni.
Tehát ez az ingatlan-adásvétel lényegében arról szól, hogy hogyan vegyünk meg egy 35 milliós, nem teljesen kész budai luxusingatlant:
1. vagy úgy, hogy nem fizetünk érte, mert ha a vevő összejátszik Market Rt.-vel, amelyik falból kiadja a teljesítési igazolást eladónak, hogy a vevő (Gál J. Zoltán) kifizette a 20,18 millió Ft vételár- részletet, akkor ingyen van egy lakása Gál J. Zoltánnak,
2. vagy úgy, hogy kifizetem a vételár 2/3 részét és megszerzem az ingatlan tulajdonjogát, mert a szerződés szerint a fennmaradó 15 millió Ft vételárhátralék teljesítése nincs határidőhöz kötve, egyébként pedig behajthatatlan.
Ezt a körülményt támasztja alá az adásvételi szerződés záradéka is, amelyben a Market Rt. egy olyan nyilatkozatot tesz, amellyel legalizálja a teljes vételár kifizetését, annak ellenére, hogy a vételárból – elméletileg – csak 20,18 milliót teljesített Gál J., s azt is csak olyan módon, hogy a Market Rt. igazolja az eladó Advant Kft. felé, hogy a vevő Gál J. Zoltán kifizette a vételárrészletet.
Így jut Gál J. Zoltán egy 82 négyzetméteres alapterületű luxusingatlan tulajdonjogához, amelyhez még egy 22 négyzetméteres terasz, 118 négyzetméteres kertkapcsolat is tartozik potom 32,68 millió Ft-ért, továbbá egy 2,5 Ft értékű garázshoz.
Mellesleg azt sem lehet pontosan tudni, miért pont 35,18 millió Ft – vagyis jóval az ingatlan forgalmi értéke alatt állapították meg az ingatlan vételárát. Azért, mert az eladó ennyiért adta el – válaszolná Gál J. Zoltán. Ezek után már csak érdekességként említhető meg, hogy a Market Építő Rt., amelyik az ingatlan tulajdonjogához juttatta Gál J. Zoltánt, a Wallis (csoport) tagja, vagyis a Wallis tulajdonában álló cég, amely cégcsoport részese volt a kormány által végrehajtott több száz milliós gépjármű-beszerzésnek, ahol Gál J. Zoltán édesanyja vezető jogtanácsosként dolgozott sokáig.
Lám-lám, egy adásvételi szerződés létrejöttének mennyi mozgatórugója van és milyen egyszerű, hogy valaki budai luxuslakáshoz jusson.
Amíg a pályakezdő fiatalok és a családot alapítók részére lassan elérhetetlen lesz a lakásproblémák megoldása (a hitelkedvezmények megváltoztatása és szigorítása miatt), addig egy kormányszóvivőnek, akinek anyukája valamikor jó helyen végezte munkáját, minden elérhető és minden megoldható. Ezen érdemes volna elgondolkodni tisztelt MSZP-szavazók, hogy kinek is építik a jóléti rendszerváltást azok, akiket megválasztottak. Maguknak.

A szerző jogász