A lakásprivatizáció színe és fonákja

Az utóbbi időben a miniszterelnök tavaszi kezdeményezése kapcsán és a lakhatási költségek drámai növekedése miatt is egyre több szó esik a zömmel a kilencvenes évek első felében végbement lakásprivatizációról. Ez a figyelem önmagában is örvendetes, hiszen míg a termelővagyon magánosításáról az elmúlt két évtizedben számtalan publikáció és elemzés született, addig a lakások magántulajdonba juttatásáról szinte semmilyen érdemi párbeszéd, illetve értékelés nem látott napvilágot.
Ez a jelenség annál is inkább furcsa, mert akár az érintettek számát nézzük – a mintegy hatszázezer közvetlenül érintett családot, illetve hozzávetőleg kétmillió embert –, akár pedig a vagyoni értéket tekintjük, nagyságrendileg nincs jelentős eltérés a lakásprivatizáció és a hagyományosan privatizációnak tekintett termelői vagyon kiárusításának fontossága között. Ha viszont közvetlenül az emberek életében végbement változásokat vesszük szemügyre (elég csak arra gondolnunk, hogy a családok döntő többségének a legjelentősebb vagyontárgya a lakása), akkor a lakásprivatizáció fontossága még inkább felértékelődik.
A lakásprivatizáció – melynek csúcspontja az 1993–1995-ös évekre tehető – az állami szerepvállalásból történő kivonulás egyik mintapéldájának tekinthető. A hatvanas–hetvenes–nyolcvanas évek voluntarista, csak a mennyiségre törekvő állami lakásépítési hulláma (1985-ben például még több mint 72 000 lakás átadása történt meg, miközben összehasonlításképpen megemlíthető, hogy a tavalyi évben csupán mintegy harmincezer használatbavételi engedélyt adtak ki hazánkban) következtében, no és a piaci szintet messze nem elérő lakbérek miatt rendkívüli helyzet alakult ki a rendszerváltás időszakára a lakáspiacon. A rossz minőségben megépült lakások tömeges felújítása rövid távon sürgető kényszerként jelentkezett.
A helyzet azzal a hasonlattal illusztrálható a legjobban, mintha egy égő kanóccal ellátott puskaporos hordót kellett volna a gazdájának hatástalanítani. Az óriási felújítási igénnyel bíró lakástömeg ugyanis ezt jelentette az eladósodott és államháztartási hiány tekintetében amúgy is válságos helyzetben lévő kormányzat számára. A problémát egyszerűen úgy oldották meg, hogy ezt a vagyontömeget – természetesen a terheivel együtt – villámgyorsan átadták az önkormányzatoknak. Az égő kanócú puskaporos hordót ezt követően az önkormányzatok minimálisnak tekinthető töredék vételáron szinte azonnal átadták a lakásokban lakó családoknak. Mi ebben a baj? Látszólag semmi. Valójában azonban hosszabb távon és társadalmi szinten ezeknek a döntéseknek súlyos kihatásai lettek.
A problémák egyik típusát az aktus igazságtanságai jelentik, míg a másik gond a szociális bérlakások hiányára (mely az elmúlt másfél évtizedben változó intenzitással, de végig jellemző lakáspiaci probléma volt és jelenleg is az) vezethető vissza. Nézzük most először az igazságtalanságokat!
Több igazságtalansági tényezőt is definiálhatunk, s akkor nem is beszéltünk még azokról a nem ritkán előforduló esetekről, amikor nepperek megelőlegezték a többnyire idős és szegény nyugdíjas házaspárnak vagy egyedülálló személynek a vételárat azért, hogy az aztán ki tudja fizetni az ellenértéket az önkormányzatnak. Ezt követően a többnyire értékes lakást szinte egy aktussal a nepper vette meg, hogy aztán azt később jelentős haszonnal tovább is adja. Így a privatizáció haszna sok esetben nem a lakóknál csapódott le, hanem az ügyeskedőknél.
Az igazságtalanságok azonban rendszerszerűen és a jogszabályokhoz illeszkedően is megtörténtek. Egyrészt egyértelműen igazságtalannak lehet tekinteni ugyanis az érintett kör kiválasztásának módját. Azt az eljárást, hogy ebből a „társadalmi ajándékból” a tízmilliós népességből csak azok részesülhettek, akik addig állami tulajdonú bérlakásban laktak. Ezekről az emberekről pedig lakóhelyüket tekintve megállapítható, hogy zömében városokban, ezen belül is inkább nagyvárosokban, leginkább pedig Budapesten éltek. Ráadásul a fővárosban az ország egyéb városaihoz képest az átlagos alapterület tekintetében is a nagyobb lakások privatizációja volt a jellemző. Megemlítendő még az a tény is, hogy a szocializmus évtizedei alatt a bérlakásokban élők a többiekhez képest előnyben részesültek az alacsonyabb támogatott, néha ingyenes közszolgáltatások igénybevételénél is. Ezekből az előnyökből ugyanis a falvakban lakók természetszerűleg nem részesülhettek.
Érdekes jellegzetesség – s lehet, hogy ez nem is véletlen –, hogy a statisztikákat vizsgálva látható, hogy minél régebben történt az értékesítés, annál nagyobb volt Budapest előnye. A lakások értékét tekintve ráadásul több mint másfélszeresre tehető a budapestiek által megvásárolt lakások ára a vidéki ingatlanokhoz viszonyítva! Mindez, persze, nem új jelenség, hiszen már a nyolcvanas évek szórványos bérlakás-privatizációjánál is jellemző volt az a helyzet, hogy a „…például Budapesten 1982 és 1989 között beadott vásárlási igények 43 százaléka a legjobb kerületekből (I., II., XI. és XII.) érkezett, miközben a bérlakásoknak csupán 17 százaléka van ezekben a kerületekben”. (Az idézet a Hegedüs–Tosics szerzőpáros 1991-ben, az Esély című folyóiratban megjelent tanulmányából származik.) Ebből is látható, hogy a régi rendszer kivételezettjeinek már a rendszerváltást megelőzően is módja nyílt csemegézni a lakáspiacon a legfinomabb falatokból. Másrészt igazságtalannak lehet tekinteni azt a szituációt, hogy a bérlők közül sokkal inkább a magasabb képzettségűek és a relatíve jobb módúak ismerték fel és használták ki leginkább a privatizáció által felkínált lehetőséget. A Központi Statisztikai Hivatal vizsgálatainak adatai alapján összességében a bérlők harmada nem tudott vagy nem akart ugyanis ebbe a körbe bekerülni. Annak ellenére így volt ez, hogy az értékesítési konstrukciókat elég kedvezményesen alakították ki. Az eladási ár a lakás tényleges értékének általában csupán a harmadát tette ki, miközben fontos azt megemlíteni, hogy ennek az összegnek is csak a töredékét kellett az addigi bérlőknek azonnal kifizetni.
A következő igazságtalansági faktor annak a kérdésnek a megválaszolása révén derül ki, hogy a legszűkebb halmazban (a legtágabb halmazt a népességen belül lakásokban és házakban lakók, az eggyel kisebb halmazt a korábbi bérlők, míg a legkisebb halmazt a privatizációt kihasználók jelentik) vajon az anyagilag tehetősebbek tudták-e inkább megvenni a megvásárolt ingatlanokból az értékesebb lakásokat. Ha abból indulunk ki, hogy a legkorábbi, 1995-ös regionális GDP-adatok szerint Budapest egy főre jutó értékben az ország többi térségének duplájával bírt, s ugyanakkor arányaiban a fővárosban privatizáltak a legnagyobb mértékben lakásokat, akkor ezt a hipotézist igazoltnak tekinthetjük. Azaz a vásárlás mellett döntők közül a jobb módúak tudtak az inkább értékesebb lakáshoz jutni. Ez az igazságtalanság természetesen – még ha más formában is, de – az állami vállalatok privatizációiban is érvényesült.
Az igazságtalanságok mellett az jelenti a legnagyobb gondot, hogy az önkormányzatoknak az utóbbi időben nincs elég szociális bérlakása, miközben az igények nagyok és egyre növekvők. Az adósságcsapdában vergődő emberek ugyanis egyre nagyobb tömegben nem képesek a többnyire jelzálogalapú hiteleiket törleszteni, s egyúttal fizetni az ijesztően emelkedő lakásrezsit is. Az önkormányzatok a romló költségvetési helyzetük miatt korábban és ma is sokkal inkább eladják meglévő bérlakásaikat. Kevés kivételtől eltekintve ezért a települések nem tudják a különösen a nagyvárosokban megjelenő tömeges lakhatási támogatási igényeket kielégíteni. Nem feledhető, hogy ezért a problémáért alapvetően nem az önkormányzatok a felelősek, hanem az a kormányzati politika, amely minden területen – így a lakáspiacon is – a közfeladatokból történő folyamatos kivonulást erőlteti.
Ezért nem hibáztathatók természetesen a lakásprivatizáció igazságtalanságaiért a lakásukat megvásárló emberek sem. Az, hogy a privatizációban nem volt egyértelmű koncepció (hacsak az nem nevezhető koncepciónak, hogy mindent eladni olyan gyorsan, amilyen gyorsan csak lehet), s a szociális problémák megoldása sem lett végiggondolva, az nem az érintett családok, hanem az akkori kormányzat felelőssége volt. A tanulságok azonban mindenképp kiértékelendők és megfontolandók.
Ennek a helyzetnek a következményeként a polgári kormány számára, bizony, egyfajta kényszert is jelentett, hogy – más intézkedések mellett – az ezredfordulón meghirdesse a bérlakásprogramot. A program segítségével ugyanis mintegy tizenkétezer bérlakás nőtt ki a földből szerte az országban – beleértve a kistelepüléseken épülteket is. S szintén a kilencvenes évek lakásprivatizációjának egyfajta „utókezelése” volt az a panelfelújítási program is, amely a polgári kormányzat kezdeményezésére ugyancsak a Széchenyi-terv részeként indult el, s amely az akkori otthonteremtési részprogramok közül már csak egyedüliként létezik.
Az Orbán-kormány az ezredfordulón felmérte azt a veszélyt, hogy a lakótelepek lakói hatékony (mintegy kétharmados) állami szerepvállalás nélkül nem képesek a tulajdonaik sürgető felújítását elvégezni. Egyúttal érzékelte azt a szociális problémát is, amely a bérlakások nem elegendő számából táplálkozott. Az előzőekben kifejtett tények miatt azonban az erre a két programra költött közpénz (és még nagyon sok kiadás ezen kívül) bizonyos szempontból a privatizáció árához sorolandó. A probléma az, hogy a felújítási igényekben és a szociális problémákban jelentkező adósságnak ez csupán a töredék része.
„Kétszer mérj, míg egyszer vágsz” – mondja az orosz közmondás. Vajon a még megmaradt nagy állami vállalatok eladását fontolgató mai szocialisták már az oroszt sem értik?

A szerző közgazdász, országgyűlési képviselő (Fidesz)