A hitelezési gyakorlat és a lakásárak egymással szorosan összefüggenek.
Ezt bizonyítja az FHB ősszel megjelent lakásindexe is, amely azt mutatja, hogy a magyarországi lakásárak az index által lefedett – 1998 elejétől 2009 közepéig tartó – 11,5 éves időszakban összességében megnégyszereződtek. Ez azt jelenti, hogy a lakások éves átlagos áremelkedése ez idő alatt 13,2 százalékos volt. Ha az inflációt is figyelembe vesszük, a lakások reálértéke ezen időszak alatt megduplázódott, évente átlagosan 6,2 százalékkal drágult jobban, mint általában véve a fogyasztói javak. A lakások tehát nemcsak megtartották értéküket, de kifejezetten jó befektetésnek bizonyultak, s felülmúlták a legtöbb pénzügyi befektetés hozamát. A lakáshitelezés ekkor még elhanyagolható mértékű volt, az említett időszak alatt mindöszsze 53 milliárd forintnyi lakáshitel vándorolt a háztartási szektorhoz, s a hitelkamatok is meglehetősen magasan, 20 százalék körül mozogtak.
A 2001 eleje és 2003 vége között tartó időszakban a korábbinál mérsékeltebben, de továbbra is jelentősen, összesen 60 százalékkal emelkedtek a lakásárak, ami évente átlagosan 11 százalékos reálérték-növekedésnek felel meg. A 2000 végén átmenetileg megtorpanó áremelkedést követően a lakástámogatási rendszer 2001-ben történt bevezetése adta meg az újabb lökést a hazai lakáspiac fejlődésének, hiszen ekkor a lakáscélú hitelek kamatai lényegesen alacsonyabbá váltak a piaci kamatoknál.
A támogatási rendszert 2001 és 2003 júniusa között módosították, folyamatosan enyhítve az igénybevételi feltételeket, bővítve a hitelek felhasználási lehetőségeit, s növelve a támogatás mértékét. A támogatási rendszert 2002 márciusában a használt lakásokra is kiterjesztették, ami árfelhajtó hatást generált. Az árindexen nyomot hagyott az is, amikor a támogatási rendszert 2003-ban szigorították: 2003 utolsó negyedévében a lakásárak az előző negyedéves stagnálást követően hirtelen 6 százalékkal emelkedtek, tükrözve azt, hogy a támogatások jelentős megnyirbálása miatt sokan előre hozták a lakásvásárlást, ami megnövelte a keresletet. A szigorítás is azonnal éreztette hatását: az áremelkedés 2003 végén megtört, s a következő néhány esztendőben évi 4 százalékra mérséklődött, és már csak az inflációval tudott lépést tartani – később pedig már azzal sem. A reálérték-csökkenés 2005 elejétől kezdődött, ám ezt a nominálist a reálértéktől megkülönböztetni képtelen háztartások zöme aligha érzékelte, de ha érzékelte is, vélhetőleg akkor sem tartotta hosszú távúnak.
Ebben az időszakban a támogatások szigorítása ellenére a hitelezési verseny még képes volt néhány évig fenntartani a keresletet, hiszen az előző időszakhoz hasonló mennyiségű hitel áramlott ki évente. A támogatások megszűnését követően az alacsonyabb kamatozású devizahitelek váltak népszerűvé, s megkezdődött a lakosság devizában történő eladósodása. Eközben a 2007 folyamán felvett jelzáloghiteleknek már több mint 50 százaléka szabad felhasználású volt, ami jelzi, hogy a lakosság a felvett pénzügyi források egyre kisebb részét fordította lakásvásárlásra.
A támogatási rendszer szigorítása a kínálati oldalon is éreztette hatását: már 2004-től csökkenni kezdett a kiadott építési engedélyek száma, bár a késleltetett hatások miatt ebben az időszakban még évente átlagosan közel 40 ezer új lakás épült. A bőséges hitelkínálat az időközben évente alig egy százalékkal emelkedő jövedelmek mellett is fenntartotta a keresletet, ezért 2008 elejéig nem csökkentek a lakásárak. Bár ekkor a makrogazdasági tényezők már látszólag nem támogatták a lakások további drágulását, a hitelek világszintű bősége elfedte ezeket a hatásokat.
Az FHB-lakásindex maximumértéke 2008 első negyedévére esik, amikortól kezdve elkezdődött a lakásárak csökkenése. Az ekkor mért legmagasabb árszinthez képest az országos árak 8,6 százalékkal voltak alacsonyabbak az esztendő második negyedévében. Az árcsökkenést számos folyamat magyarázza. Például, hogy a jövedelmek reálértéken 3 százalékkal csökkentek, valamint az, hogy 2008 harmadik negyedévétől minimálisra csökkent a hitelkínálat, s az elérhető hitelek kondíciói is jelentősen romlottak, a kamatok emelkedtek.
Bár a lakásindex az árak jövőbeni alakulását nem mutatja, az előzmények alapján sejthető, mi történik, ha még jobban beszűkülnek a hitelfelvételi lehetőségek. „A jelenlegi kondíciók mellett ingatlant csak azok tudnak vásárolni, akiknek megtakarításuk van. Az új állami támogatású hitelek sem segítenek sokat: bár ezeket a fiataloknak szánják, kevesen rendelkeznek akkora megtakarítással és jövedelemmel, hogy igénybe is tudják venni. Ebből az is következik, hogy míg korábban a 25-30 éves korosztályból került ki a legtöbb első otthont vásárló, addig a közel 100 százalékos finanszírozottság megszűnésével ők most albérletbe kényszerülnek” – vélekedik Korbuly Krisztián, az Ingatlan.com vezérigazgatója, aki szerint a keresletnek, s ezáltal a lakásáraknak sem kedvez, ha tovább szigorodnak a hitelfelvételi lehetőségek.
A szigorítással a Magyar Bankszövetség részben ért egyet: „A hitel/fedezet arány ésszerű keretek közé szorításával egyetértünk, de nem tartjuk szerencsésnek, hogy a hitelfelvételnél csak az ügyfél igazolt jövedelmére legyünk tekintettel. Ezáltal nem vesszük figyelembe azokat a lehetséges pótfedezeteket, amelyek árnyalják a képet. Egy fiatal diplomás pár jövedelmi helyzete például feltehetően gyorsan és jelentősen javul, mégis korlátoznunk kellene őket abban, hogy megfelelő méretű és minőségű lakáshoz jussanak, még abban az esetben is, ha családtagjaik biztosítanának pótfedezetet” – mondja Erdei Tamás, a bankszövetség elnöke.
Dunavölgyi Mária, a Magyar Lízingszövetség alelnöke szintén úgy látja, hogy a szigorítással nem lenne baj, hiszen minden finanszírozó intézet arra törekszik, hogy kockázatai ésszerű keretek között maradjanak, egészséges növekedést eredményezzenek, s ügyfeleik se kerüljenek bajba. Gond ugyanakkor, hogy míg a lízingcégek számára ugyanazon adósnak a finanszírozása ugyanolyan önerő mellett kisebb kockázatot jelent, addig a lízingcégekre is közel azonos szabályozás vonatkozik majd, mint a bankokra. Ez azért visszás, mert a két finanszírozási módszer éppen ezért akkor lenne összhangban, ha azt az ügyletet, amelyet a bankok a példa kedvéért 30 százalékos önerővel finanszíroznának, a lízingcégek 20 százalékos önrésszel finanszírozhatnák, azaz 10 százaléknyi lenne a különbség. A most elfogadott rendelet ehhez képest csak 5 százaléknyi előnyt ad a lízingnek, de mivel kompromiszszum született, így is örülünk a döntésnek” – fogalmaz az alelnök.
A fentiekből az is következik, hogy a finanszírozás szűkülése, a hitelhez jutás újabb szigorítása egyben a kereslet további visszaesését is előrevetíti, ami a korábbi tapasztalatokból kiindulva még inkább csökkentheti az ingatlanárakat – az FHB lakásindexe is azt támasztja alá, hogy az árak esése vagy emelkedése összefüggésben van a finanszírozási feltételekkel.
origo.hu
Eltűnt pásztói nőt keres a rendőrség
