Díj a lelépésért

Az ingatlanpiac pang, lakást eladni alig lehet. A közvetítőknek most még inkább meg kell dolgozniuk a pénzükért – ez a szakma ezzel jár. Ennek ellenére nem túl korrekt százezres költségtérítés megfizetését kilátásba helyezni arra az esetre, ha az eladó visszalépne. Mégis van olyan szerződés, amelyikben pont ez szerepel.

Mindez egy hozzánk került megbízási szerződésben szerepel: tizenkilences pontjának csillaggal jelölt bekezdése azt tartalmazza, hogy ha az eladó a megbízást visszavonja, az eladási ár 0,5 százalékát, de legalább 100 ezer forintot köteles az ingatlanosnak költségtérítés címén megfizetni. Egy visszavonásig érvényes kizárólagos szerződésben alkalmazva ez azt jelenti, hogy a tulajdonos vagy a végtelenségig szerződésben marad az ingatlanossal – és a szerződés kizárólagos jellegéből adódóan akkor is 3 százalékos jutalékot fizet neki, ha öt év elteltével, egészen más csatornán keresztül értékesíti ingatlanját –, vagy pedig visszavonja a megbízást, s kifizeti a 0,5 százalékos költségtérítés díját. Egyszóval köt egy szerződést, amit ha fel akar bontani, fizetnie kell.
Hogy miért van szükség egy olyan szerződési pontra, amit egyébként az ingatlanosok többsége kerülendőnek tart? S miért bukkan ez föl épp Békési Béla, az egyik hazai ingatlanos szövetség, a Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezetének (MIÉSZ) elnökének formanyomtatványán? – Azért, hogy az eladók komolyan vegyék a dolgokat – felelte a balatoni ingatlanos, amikor megkérdeztük tőle, miért szükséges e szokatlan kitétel. – Húsz éve vagyok a szakmában, soha senkit nem csaptunk be. Minket viszont folyamatosan kijátszanak, épp azért vagyok a szakmai szervezet elnöke, hogy a visszaéléseket elkerüljük. Kétszer volt ez ügyben perem, mindkettőt megnyertem, most egy harmadik ügy van folyamatban. Visszalépéskor egyébként még soha nem kértük el a 0,5 százalékos összeget, csak a ténylegesen felmerülő költségekre tartottunk igényt: 18 ezer forintra. A legnagyobb gond egyébként az, amikor a tulajdonos nem kizárólagos szerződést köt, több irodát dolgoztat, aztán még az ingatlanost is meg akarja kerülni. Azt persze megértjük, hogy valaki azért vonja vissza a megbízást, mert az árfolyamváltozás miatt időközben több hitel terheli az ingatlanját, mint amennyiért el tudná adni – ez emberi és érthető ok, szemben azzal, amikor valaki megálmodja, hogy a szerződést fel kell bontania.
Való igaz, Magyarországon össznépi játék az ingatlanközvetítők becsapása, megkerülése, vevői és eladói oldalról egyaránt. Békési erre hivatkozva, úgymond megelőzésként alkalmazza ezt a szerződési pontot, s egyben állítja: ez a kitétel teljesen szokványos. A valóság azonban ennek ellentmondani látszik: az általunk megkeresett ingatlanszakmai szervezetek képviselőinek s nagy múltú irodák vezetőinek véleménye szerint ez koránt sincs így.
Bozsó Miklós, a Magyar Ingatlanszövetség (Maisz) etikai bizottságának elnöke például arról számolt be, hogy az ilyen jellegű kitétel néha valóban előfordul, de elsősorban a telephelyek közvetítésekor, vagy a határidőre kötött kizárólagos szerződések esetében, viszont mértéke a lakossági üzletágnál jellemzően nem éri el a 0,5 százalékot, s összege sem a százezer forintot. – Vizsgáltunk már ilyen esetet, s akkor arra tettük a hangsúlyt, hogy a költségtérítés mértéke ellenőrizhető-e, azaz megnéztük, adott-e föl az ingatlanos fizetős hirdetést napilapokban, színes kiadványokban. Egyszóval van-e számlával igazolható költsége. Abban az esetben, ha a kolléga csak beteszi a lakást az adatbázisába, s ölbe tett kézzel várja az érdeklődőket, nem számolhat fel költségeket. Elkérni egyébként is csak az egyedi és igazolható költséget lehet – jelentette ki az elnök.
Nem alkalmaz ilyen jellegű szerződési pontot irodájában Beák Attila, a szövetség elnökségi tagja sem. Mint mondja, az ő felelősségük, hogy el tudják-e adni az ingatlant, vagy sem. A Magyar Ingatlanszövetség egy ajánlás megfogalmazásával egyszer már megpróbálta egységesíteni, átláthatóvá tenni az ingatlanközvetítők díjszabását. Tavaly emiatt a Gazdasági Versenyhivatal (GVH) eljárás alá vonta őket, az ajánlást pedig visszavonták.
A megbízás visszavonásakor költségtérítést kérni egyébként nem csak a Maisz álláspontja szerint visszás törekvés: helytelennek tartja ezt a gyakorlatot Sztranyák József, a Magyar Ingatlan Tanács elnöke is. Mint mondja, az ingatlanközvetítés sikerdíjas szakma, amelynek megvannak a kockázatai. Költségtérítést véleménye szerint csak akkor lehet kérni, ha kiemelt ingatlanról van szó, s azt valóban exkluzív módon hirdetik, a ráfordításokat pedig számlával igazolják – átlagos lakásoknál a százezres tétel szerinte is túlzó. Sztranyák szerint a másik probléma, amikor egy szerződés tartalmazza, hogy felmondáskor jár a költségtérítés, az viszont nincs rögzítve, hogy ezért milyen szolgáltatás jár. Hivatkozni arra sem lehet, hogy az értékbecslés kerül sokba: az ingatlanos nem végzi el ezt kéretlenül, az árat csak megsaccolja. Más a helyzet, ha készül hivatalos értékbecslés, és azt átadják az ügyfélnek. Ez esetben már jogosan kérhető el az értékbecslés díja.
Nemcsak a kis irodák többsége, de a franchise hálózatok, így például az Otthon Centrum és a Duna House sem lebegtetik a fizetés eshetőségét az őket elhagyó ügyfelek szeme előtt. Mint például Murányi Ákostól, a Duna House vezető elemzőjétől megtudtuk, a nagy franchise cégeknél ismeretlen ez a szankció, s alkalmazása amúgy sem jellemző a piacon. Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezetője is arról számolt be, hogy hálózatuknál ezt a gyakorlatot nem alkalmazzák. Ilyesmivel főleg négy-öt évvel ezelőtt, elsősorban vidéki irodákban lehetett találkozni, de fokozatosan eltűnt ez a kitétel a szerződésekből. Az ügyfelek nem is tolerálják az ilyen jellegű megszorításokat. Kühne Kata szerint egyébként költségtérítés csak akkor kérhető jogosan, ha a szerződés határozott időre, azaz 3, 6 vagy 9 hónapra szól, az ügyfél viszont ez idő lejárta előtt dönt úgy, hogy mégsem adja el ingatlanját, s a szerződésben a költségtérítést el is fogadta.
Karlik Imre, az Ingatlanosok Magyarországi Érdek-képviseleti Egyesületének (IME) elnöke szintén ezen az állásponton van: a szakember szerint ha kizárólagos a megbízás, és határozott időre kötik, de korábban visszavonják, elvárható, hogy a megbízó állja a ténylegesen felmerülő hirdetési költségeket. Határozatlan idejű, nem kizárólagos szerződésnél ugyanez nem várható el. Karlik azt is hangsúlyozza, hogy ez a gyakorlat csak iránymutató lehet, hiszen a közvetítőket kérdőre vonni csak akkor lehet, ha tartoznak valamilyen szakmai szervezethez. Az IME-nek is van például ajánlott szeződésmintája és etikai szabályzata, de mivel nincs egységes ingatlanszakmai kamara, ez csak a tagoknak irányadó.