Bőven akadhat olyan passzus az ingatlanközvetítők előre megszerkesztett megbízási szerződésiben, amely egyoldalúan hátrányosan érinti a megbízót. A Zala Megyei Főügyészség a közelmúltban több ilyen pontra is felhívta a figyelmet, miután megvizsgált néhány, tisztességtelen kikötéseket tartalmazó ingatlanforgalmazói egyenszerződést. Ez persze nem helyi probléma, vagyis az ügyészség által kifogásolt passzusok nem csak a zalai közvetítők szerződéseiben fordulnak elő.
Tipikusan egyoldalú például az a gyakori szerződési feltétel, amely a megbízás megszűnését követően időkorlát nélkül teszi lehetővé, hogy az ingatlanos sikeres közvetítés címén érvényesítse a közvetítői díj iránti igényét. Ez a pont az ügyészség szerint ellenkezik a jóhiszeműség és a tisztesség követelményével, ahogyan az a pont is, amely a közvetítő számára lehetővé teszi, hogy a szerződés felmondását követően kiadja az ingatlan címét az érdeklődőknek. Ugyancsak tisztességtelen az a kitétel, amely sikeres közvetítésnek minősíti azt az esetet, amikor a tulajdonos elzárkózik az ingatlan bemutatásától és értékesítésétől, vagy olyan feltételhez köti, amelyet a szerződésben nem kötött ki, beleértve az ingatlan árának egyoldalú módosítását is.
Az egyik leggyakoribb tisztességtelen elem, amikor a kizárólagossági jog alkalmazását meghatározó szerződés nem tartalmazza a kizárólagosság lényegét, tehát azt, hogy a kizárólagosság időtartama alatt csak az adott ingatlanos jogosult az ingatlan értékesítésére. Az ügyészség szerint ki kell emelni a szerződésben, hogy ha a kikötött időtartam alatt más értékesíti az ingatlant – egy másik ingatlanközvetítő vagy akár maga a tulajdonos –, a jutalék akkor is jár a kizárólagossági szerződéssel rendelkező közvetítőnek.
Ezeket a passzusokat, illetve ezek hiányát bátran lehet kifogásolni – ezt tette a Zala Megyei Főügyészség is, keresetüknek pedig nemrég adott nagyobbrészt helyt a Zala Megyei Bíróság.
Ahhoz persze, hogy a tulajdonos pluszköltségekbe verje magát, nem feltétlenül szükséges egy tisztességtelen kikötéseket tartalmazó szerződés. Sokan esnek például abba a hibába, hogy számolatlanul írják alá a megbízási szerződéseket, több kockázatot is felvállalva ezzel. „Előfordulhat, hogy két közvetítő kap megbízást, a leendő vevő pedig mindkettőt felkeresi. Ebben az esetben fontos szerepe van a dokumentációnak, azaz annak, hogy a tulajdonos és az ingatlanos rögzítse, ki és pontosan mikor tekintette meg az ingatlant. – Ha a szerződések egyértelműek, és mindkét ingatlanos rendelkezik a megfelelő dokumentációval, könnyen eldönthető, melyik közvetítőt illeti a jutalék – magyarázza Baranyai Tünde, az Otthon Centrum üzemeltetési vezetője, aki szerint a lényeg, hogy bizonyítható legyen, időben ki volt az, aki odavitte az ügyfelet, és eladta az ingatlant. Ha ez nem egyértelmű, akkor az is előfordulhat, hogy mindkét ingatlanost ki kell fizetnie.
Probléma az is, hogy a tulajdonosok a szerződést jellemzően csak a közvetítő távozása után kezdik el értelmezni. Kellemetlen, ha ilyenkor derül ki, az ügyfél semmilyen felmondási joggal nem élhet, ha pedig fel akarja bontani a szerződést, fizetnie kell. Emiatt célszerű aláírás előtt elolvasni a dokumentumot, és ami nem egyértelmű, azt tisztázni. „Az emberek nagy része sajnos nem így tesz, szóban beszéli át a dolgokat, és elolvasás nélkül írja alá a szerződést. Emiatt az ingatlanos felelőssége, hogy etikailag és jogilag korrekt legyen a szerződése – mondja Baranyai.
A közvetítők megbízási szerződéseikben általában úgy védik magukat, ahogyan csak tudják, hiszen az ügyfelek igen kreatívak az ingatlanos megkerülésében. – Az üzleti kapcsolat sok esetben egészen addig felhőtlen, amíg meg nem találjuk a vevőt. Viszont abban a pillanatban, hogy fizetési kötelezettség keletkezik, megváltozik a viszony – összegzi a problémát Baranyai. Ugyanezzel a jelenséggel a kisebb irodák is küzdenek. – Az egyik kolléganőm nemrég két ügyféllel beszélt meg fél óra különbséggel lakásbemutatást; az egyikük késett, a másikuk korábban jött, így nagyjából egy időben értek a lakásba. Míg a kolléganő az egyik ügyfélnek bemutatta a lakást, a másik a konyhában fűzte a tulajdonost a közvetítő megkerülésének érdekében – mondja Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője, aki szerint a legnagyobb probléma, hogy a tulajdonosok nem veszik komolyan a közvetítő munkáját. Az ügyfél csak annyit lát, hogy megmutatjuk a lakást és elvesszük a jutalékot, a háttérmunka kevésbé látványos – teszi hozzá.
Abban az esetben, ha az ingatlanos rájön, hogy a tulajdonos megkerülte őt, egyszerű dolga van: kikéri a tulajdoni lapot, és megnézi, ki vette meg az ingatlant. – Ha a vevőt valamilyen módon össze lehet kötni a nyilvántartásunkkal, be tudjuk perelni a tulajdonost – szögezi le Beák, aki szerint irodájuk a szerencsésebbek közé tartozik, hiszen eddig csak néhány esetben jutottak el odáig, hogy pereskedniük kelljen. Mint mondja, régi, jól ismert ügyfelekkel dolgoznak, ezért ilyen jó ez az arány, ám a nagyobb cégeknél rosszabbak a mutatók.
Nagy probléma, hogy akár jogos az ingatlanos elleni panasz, akár nem, akár a közvetítő akarta csapdába csalni a tulajdonost, akár az akarta megkerülni az ingatlanost, a pereskedés az egyetlen járható út. Ha panasz érkezik egy ingatlanosra, az annak hirdetéseit közzétevő portálok sem tudnak segíteni, kivéve, ha a bejelentés konkrétan a hirdetéssel kapcsolatos. Megesik például, hogy az ingatlantulajdonos szerződést bont a közvetítővel – vagy soha nem is volt vele szerződése –, de az nem veszi le a hirdetéseit az oldalról, esetleg az ügyfél árat módosít, az ingatlanos mégsem változtat a hirdetésen. Emiatt rendszeresen előfordul, hogy a már elkelt ingatlanok tulajdonosait zaklatják az érdeklődők, de az sem ritka, hogy az ingatlan többféle áron is fellelhető egy-egy adatbázisban. Az eladási árral kapcsolatos eltérések jelentkeznek akkor is, ha az egyik ingatlanos úgymond kölcsönveszi a másik ingatlanos hirdetését és sajátjaként teszi közzé. – Ha ez a helyzet, és a tulajdonos panaszt tesz nálunk, első körben arra kérjük, a nézeteltérést ő intézze békés úton. Ha ez nem segít, megkérjük, hogy egy levélben fogalmazza meg a panaszát, a másolati példányt pedig nekünk is küldje meg. Ez általában segíti az ügymenetet – mondja Weimper József, az Ingatlan.com értékesítési vezetője, majd hozzáteszi: ha az ingatlanközvetítő ennek ellenére nem reagál semmit, az általános szerződési feltételeknek megfelelően nagyjából két nap múlva törlik a hirdetést a rendszerből. Etikai ügyekben ezen túlmenően a portálok általában nem tudnak segíteni, és egységes kamara híján az ingatlanos szövetségek is csak abban az esetben tudnak érdemben fellépni, ha saját tagjuk ellen érkezik bejelentés vagy panasz. Végső lehetőségként tehát megint csak a per marad.
origo.hu
Ha vásárolt ilyen cukrot, ne fogyassza el!
